משכנתא הפוכה היא הלוואה המיועדת לאנשים החל מגיל מסוים (55-60, בהתאם למדיניות הגוף המלווה). זו הלוואה כנגד נכס המגורים שניתנת לכל מטרה, כאשר המשיכה העיקרית שלה בעיני הלווים היא האפשרות לקבל את הכסף במסלול של דחיית תשלומים מלאה – ובעצם להחזיר את כלל הקרן והריבית במועד מכירת הנכס, ללא הגבלת זמן, בין אם לפני או אחרי מות הלווים.
למרות שזו בהחלט אפשרות קורצת, היא גם הכי מסוכנת וחשוב לדעת שישנן אפשרויות נוספות בכל הנוגע לקבלת משכנתא הפוכה.
בשימוש נכון, זו יכולה להיות דרך יעילה מאוד ליהנות מכסף נזיל ולהמשיך לגור בנכס שבבעלותכם כאשר ההכנסות מצטמצמות לקראת ולאחר גיל הפרישה, אך ישנם גם חסרונות פוטנציאליים שאתם מוכרחים לקחת בחשבון.
לפני קבלת החלטה, יש לבחון את כל ההשלכות הכלכליות והמשפחתיות.
היתרונות של משכנתא הפוכה
- הלוואה לכל מטרה: בניגוד למשכנתא רגילה, אין שום הגבלה על השימוש בכסף. מטרות ההלוואה הכי נפוצות הן שמירה (או שיפור) של איכות החיים בגילאי הפנסיה, סיוע לילדים ברכישת דירה או בהוצאות אחרות, מימון של חופשה, שיפוץ או לחלופין הוצאות רפואיות כבדות. אתם בוחרים מה לעשות עם המשכנתא ההפוכה שלכם.
- גמישות בקבלת הכסף: אתם גם בוחרים איך לקבל את הכסף. ניתן לבחור בין סכום שנכנס כולו לחשבון הבנק, כמו כל הלוואה אחרת, או קבלת המשכנתא במודל של פעימות. כרגע, קיים גוף מלווה אחד (איילון ביטוח) שמציע משכנתא הפוכה כקצבה שמקבלים באופן חודשי. הבחירה תלויה בצרכים האישיים של ובמטרות הפיננסיות של הלווים. למשל, סכום חד פעמי מתאים למי שזקוקים להון מיידי למטרה מסוימת, בעוד שהמסלולים האחרים יוצרים תזרים מזומנים יציב לאורך זמן.
- החזר מותאם אישית: עיקרון הגמישות תקף גם לגבי החזר ההלוואה. כאמור, ניתן לדחות את התשלומים לחלוטין (בלון מלא). אופציה נוספת היא לשלם בכל חודש את הריבית, אך לדחות ללא הגבלת זמן את החזר הקרן (בלון חלקי). כמו כן, אפשר להחזיר משכנתא הפוכה כמו כל הלוואה, באופן חודשי (שפיצר). חשוב לציין שאף גוף מלווה אינו גובה עמלה על פירעון מוקדם. כלומר, אפשר להחזיר את הכסף בכל שלב, כאשר המצב הכלכלי משתפר באופן בלתי צפוי או כשיש צורך (או רצון) במכירת הנכס. אם הלווים נפטרים, היורשים מקבלים פרק זמן של שנה למכירת הנכס ולסילוק החוב, מה שמאפשר להם להתמודד עם התהליך בצורה מסודרת ולא מלחיצה.
- שקט נפשי וביטחון כלכלי: היתרון החשוב ביותר: אם מקבלים את ההחלטות הנכונות לגבי מסלולי המשכנתא ההפוכה, היא מעניקה את האפשרות להמשיך לגור בנכס לכל החיים, תוך קבלת כסף נזיל המהווה תמיכה כלכלית משמעותית.
החסרונות של משכנתא הפוכה
- ריביות גבוהות: במרבית המקרים, משכנתא הפוכה נושאת ריביות גבוהות יותר בהשוואה למשכנתאות רגילות. זה נובע מהסיכון הגבוה יותר עבור המלווים, במיוחד כאשר אין החזרים חודשיים והחוב נצבר לאורך זמן עם ריבית דריבית. כמו כן, יש לקחת בחשבון עלויות נלוות כמו עמלות פתיחת תיק, שמאות, עלויות רישום בטאבו ותשלום לעורך דין. עלויות אלה יכולות להכביד על הלווים ולהפחית את היתרון הכלכלי של המשכנתא. בנוסף, במקרים שבהם הלווים נפטרים, ההלוואה עלולה להוביל לסכסוכים בין היורשים, במיוחד אם לא נערכה תכנית מפורטת מראש לגבי אופן החזר ההלוואה והטיפול בנכס.
- סיכון לאובדן הנכס: במידה ולא ניתן להחזיר את ההלוואה בסוף התקופה, במיוחד אם ההחזר מתבצע לאחר פטירת הלווים, היורשים נדרשים למכור את הנכס תוך . במקרים כאלה, הנכס עלול להימכר במחיר נמוך ממחיר השוק, מה שגורם לאובדן חלקי או מלא של הנכס.
- החוב גדל עם הזמן: כאשר לא מבוצעים החזרים חודשיים (בלון מלא), החוב גדל עם הזמן ויכול להגיע לסכומים משמעותיים מאוד, במיוחד אם האינפלציה גבוהה או הריבית עולה. תשלום ריבית בלבד (בלון חלקי) עשוי למנוע את גידול החוב, אך עדיין משאיר את הקרן לפירעון בעתיד.
- מגבלות על גובה ההלוואה: גובה המשכנתא מוגבל ל- 35% מערך הנכס (ולרוב נמוך מזה) ללווים בגיל 70 ול-60% ללווים בגיל 90 ומעלה. הסכום עלול להיות לא מספק במקרים מסוימים, במיוחד לצרכים רפואיים או כאשר נדרשת תמיכה כלכלית מתמשכת.
למי מתאים לקחת משכנתא הפוכה?
תנאי סף: גיל מינימלי של 55-60, בהתאם לגוף המממן. כמו כן, ההלוואה זמינה רק לאנשים בעלי נכס נדל"ן ששווה לפחות מיליון ש"ח (במקרים מסוימים מיליון וחצי ש"ח). הנכס צריך להיות נקי משיעבודים. עם זאת, במידה וקיימת יתרת משכנתא, ניתן לבצע מיחזור משכנתא כחלק מתהליך כולל של לקיחת משכנתא הפוכה.
קהל היעד: ההלוואה מתאימה לאנשים בגיל השלישי שברשותם נכס, אך הכנסתם השוטפת נמוכה והם זקוקים לתמיכה כלכלית נוספת, או מימון כספי לכל צורך שהוא.
תהליך קבלת משכנתא הפוכה
- הגשת בקשה: ראשית, יש להגיש בקשה למשכנתא הפוכה דרך הגוף המממן. גופים אלה הם חברות ביטוח (הראל, כלל, איילון, הפניקס ומנורה – חשוב לציין שישנה מקבילה בנקאית בשם משכנתא פנסיונית). לבקשה יש לצרף צילום של תעודת או תעודות הזהות, נסח טאבו או אישור זכויות עדכני ומול חברות מסוימות (שדורשות מבחן הכנסות) גם דפי חשבונות בנק משלושת החודשים האחרונים. בנוסף, כלל החברות דורשות מהלווים ליידע את ילדיהם על העמדת הנכס כבטוחה, וחלקן גם אישור רופא.
- בדיקת הבקשה והנכס: לאחר הגשת הבקשה, הגוף המלווה בודק את המסמכים ויבקש לבצע הערכה של שווי הנכס באמצעות שמאי מוסמך. השמאי מעריך את שווי הנכס כדי לקבוע את גובה ההלוואה האפשרי.
- קבלת החלטה: חברת הביטוח מקבלת החלטה לגבי מתן ההלוואה על סמך הערכת הנכס, גיל הלווים (אם מדובר בזוג, מה שקובע הוא הגיל של הצעיר/ה יותר), ושווי הנכס. ההחלטה כוללת את גובה ההלוואה שאושרה ואת תנאי הריבית.
- חתימה על הסכם משכנתא: אם הבקשה אושרה, חותמים על הסכם המשכנתא, שבו מפורטים כל תנאי ההלוואה, כולל הריבית ותמהיל המשכנתא, אופן קבלת הכסף, התנאים להחזר ההלוואה, והגנות משפטיות. החתימה מתבצעת מול עורך דין מטעמכם.
- רישום בטאבו: השלב הבא, כמו בכל הלוואה כנגד נכס, הוא לשעבד את הדירה. יש לבצע רישום בהתאם לסוג הנכס לטובת הגוף המלווה, כדי להבטיח את זכות המלווה על הנכס במידה וההלוואה לא תוחזר.
- ביטוח מבנה: על מנת להגן על הבטוחה שלכם, נדרש לרכוש ביטוח מבנה.
- משיכת הכסף: בסיום התהליך, הכסף מועבר לחשבון הלווים באופן שהוסכם, בין אם באופן חד פעמי, בתשלומים קבועים או בפעימות לפי הצורך.
ריביות ותנאים
בהרכבת התמהיל של משכנתא הפוכה ניתן לשלב בין מספר מסלולי ריבית, שלכל אחד מהם השפעה על היקף ההלוואה ותנאי ההחזר. שימו לב שבעוד חברות מסוימות מציעות את כל הסוגים, באחרות אתם מוגבלים רק לחלק מסוגי הריביות הבאים:
- ריבית קבועה צמודה למדד: מסלול שבו הריבית נשארת קבועה, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, כך שישנה אפשרות של עלייה ביתרת החוב במקרה של אינפלציה.
- ריבית משתנה צמודה למדד: הריבית משתנה בהתאם לשינויים בריבית הפריים, כאשר גם הקרן צמודה למדד. מסלול זה מציע ריבית התחלתית נמוכה יותר, אך גם חושף את הלווים לסיכון פוטנציאלי של עלייה עתידית בריבית.
- ריבית פריים: מסלול שבו הריבית משתנה לפי ריבית בנק ישראל.
- ריבית קבועה לא צמודה: ריבית קבועה לאורך כל התקופה ללא הצמדה למדד. זו אפשרות שמציעה יציבות אך כרוכה בריבית גבוהה יותר.
מלבד סוג הריבית, יש להקדיש מחשבה רבה לסוגיה של דחיית הריבית. החזר במסלול בלון מלא, משמעותו צבירה של ריבית דריבית ואפשרות לניפוח משמעותי של החוב. אם מקבלים החלטה לא נכונה בהיבטים אלה, או לחלופין חל שינוי במצב הכלכלי אשר גורם למשכנתא להיות פחות אטרקטיבית, ישנה אפשרות של מיחזור משכנתא הפוכה והתאמה של התנאים.
אפשרויות החזר וגמישות
החזר משכנתא הפוכה מתבצע לרוב לאחר פטירת הלווים או לאחר מכירת הנכס, בכסף המתקבל מהרוכשים. במקרה של פטירת הלווים, היורשים מקבלים "חלון" של שנה לפרוע את ההלוואה. אם יתרת החוב גבוהה משווי הנכס, היורשים אינה נדרשים להשלים את הפער. כך, במקרה שהחוב גבוה יותר משווי הנכס, יתרת החוב מעבר לשווי הנכס נמחקת, והגוף המלווה הוא שסופג את ההפרש.
מלבד זאת, כפי שכבר ציינו, נדגיש שוב: יש לחשוב היטב האם דוחים את התשלומים או לא. בכל מקרה, הלווים מקבלים את הגמישות להחליט בהתאם לצרכים ולנסיבות החיים שלהם.
השפעת המשכנתא ההפוכה על הירושה
משכנתא הפוכה עשויה להשפיע באופן משמעותי על גודל הירושה שהיורשים יקבלו. ראשית, יש לקחת בחשבון שהריבית וההצמדה למדד נצברות לאורך זמן, מה שמגדיל את סכום החוב הכולל. כאשר הלווים נפטרים, על היורשים לפרוע את החוב באמצעות מכירת הנכס או מיחזור ההלוואה.
גידול החוב לאורך השנים עלול לצמצם באופן משמעותי את הסכום שיישאר מהנכס לאחר כיסוי המשכנתא ההפוכה. במקרים מסוימים, בעיקר כאשר האינפלציה גבוהה ובוחרים לא לשלם ריבית עד למועד הפירעון, ייתכן שהנכס יימכר ללא רווח משמעותי או אפילו לא יישארו נכסים להעברה ליורשים.
בנוסף, היורשים נדרשים לאשר מראש את לקיחת המשכנתא (או לפחות שיידעו אותם על כך), מה שמוסיף אלמנט של מורכבות למערכת היחסים המשפחתית סביב הנושא.
השוואה בין משכנתא הפוכה לפתרונות מימון אחרים
כפי שאתם מבינים, משכנתא הפוכה מגיעה עם יתרונות, חסרונות וכל מיני אפשרויות. כאשר אתם שוקלים את כל אלה, מומלץ לא להתעלם מחלופות שעשויות להיות לכם:
- מכירת הנכס: אפשרות לקבל סכום כסף גדול באופן מיידי, בו ניתן להשתמש בו למטרות שונות, כולל מעבר לדיור חלופי. זו עשויה להיות הדרך המועדפת במקרים בהם אין רצון או שאין למי להוריש את הנכס.
- השכרת הנכס: מאפשרת לשמור על הבעלות על הנכס תוך יצירת הכנסה חודשית קבועה, שיכולה לתמוך בהוצאות השוטפות. היתרון הוא שהנכס נשאר בבעלות המשפחה, אך נדרשת התמודדות עם תחזוקה, תשלומי ארנונה וכל הכרוך בבעלות. כמו כן, לעיתים דווקא העובדה שיש דירה להוריש היא זו שיוצרת סכסוכים משפחתיים.
- הלוואה כנגד נכס פיננסי: הם יש לכם חיסכון כמו קרן השתלמות או פוליסת חיסכון, אתם יכולים לקחת הלוואה כנגד נכס זה וכך לא לשעבד את הדירה. בדרך כלל ניתן לקבל תנאים נוחים מאוד, אך לרוב סכומי ההלוואה קטנים יותר.
לסיכום, חשוב לשקול היטב את כל האפשרויות ולהתייעץ עם מומחים לפני קבלת החלטה. קבעו עוד היום פגישת ייעוץ חינמית עם חברת אנבר, אשר מתמחה במשכנתא הפוכה ותלווה אתכם מתחילת התהליך ועד קבלת הכסף.
