מחזור משכנתא חלקי הולך ותופס מקום מרכזי בתקופה שבה רבים מחפשים דרכים להוזיל את ההחזרים החודשיים ולהתמודד עם עליית הריבית. במקום למחזר את כל המשכנתא מחדש, מחזור משכנתא חלקי מאפשר לשנות רק מסלול אחד או כמה מסלולים שנבחרו — באופן שמותאם יותר לצרכים וליכולת ההחזר.
האפשרות הזו מוכרת פחות ממחזור משכנתא מלא, אך יכולה להיות יעילה במיוחד במצבים מסוימים. חשוב להבין את היתרונות, את החסרונות, ואת ההבדל בין מחזור חלקי לבין מחזור מלא — כדי לבחור בצעד הנכון עבורכם.
מהו מחזור משכנתא חלקי?
מחזור משכנתא מלא הוא תהליך של פירעון משכנתא קיימת באמצעות משכנתא חדשה, בתנאים אחרים. באופן דומה, אתם יכולים למחזר רק מסלול בודד או מספר מסלולי משכנתא שלכם, וכך לשנות את התמהיל באופן שישתלם לכם או יקל עליכם לעמוד בתשלומים.
דוגמה: החלפת מסלול משכנתא בריבית משתנה למסלול בריבית קבועה.
חשוב לציין שבניגוד למחזור מלא, שניתן לבצע בכל בנק או גוף חוץ בנקאי, מחזור חלקי אפשר לעשות רק בבנק ממנו נלקחה המשכנתא במקור.
יתרונות מרכזיים
- התאמה מדויקת לצרכים והעדפות: במקום למחזר את כל המשכנתא ולוותר על חלקים שלה שמטיבים עמכם, אפשר להחליף רק את החלקים הטעונים שיפור, כמו מסלולים בריבית גבוהה במיוחד.
- אפשרות לחיסכון בעמלות: במקרים מסוימים, פירעון מוקדם חלקי (שנדרש כחלק מהמחזור) זול יותר מאשר פירעון מוקדם מלא.
- תהליך פשוט: בזכות העובדה שאתם מתנהלים עם הבנק שנתן את המשכנתא, והוא מכיר אותה ואתכם, אתם צפויים לפחות בירוקרטיה בתהליך.
חסרונות מרכזיים
- אפשרות לעלויות מוגברות: דיברנו על כך שעמלת הפירעון עשויה להיות נמוכה יותר. עם זאת, הצורך להתמודד עם הסכמי משכנתא שונים עלול לייקר את סכום העמלות הכולל לאורך חיי המשכנתא.
- קושי להשיג תנאים משופרים: התנהלות עם אותו בנק מפשטת את התהליך, אך גם שמה אתכם בעמדת נחיתות מסוימת. הבנק יודע שאתם לא יכולים לפנות למלווה אחר, אז כנראה שלא תחושו דחיפות מצידו להעניק לכם תנאים טובים יותר, לפחות לא ברמה שאתם מקווים. אפשר להתגבר על כך, על ידי בחינת אפשרות למחזור מלא במקומות אחרות והצגת ההצעות לבנק, באופן שישכנע אותו שאתם שוקלים לעזוב.
מתי כדאי לשקול מחזור חלקי של מסלולי משכנתא?
באופן כללי, אנו ממליצים לעקוב אחר המשכנתא שלכם באופן סדיר, כדי שלעולם לא תפספסו אף הזדמנות לשפר את התנאים שלכם על ידי הוזלת המשכנתא, הארכת התקופה או שינוי אחר. כמות הפעמים שאתם רשאים למחזר את המשכנתא (באופן מלא או חלקי) אינה מוגבלת, כך שאף פעם לא מזיק להיות ערניים ולבחון נקודות בזמן שאתם יכולים לנצל לטובתכם.
כמובן, מחזור משכנתא עשוי להיות רלבנטי לא רק בעקבות שינויים במשק, אלא עקב שינויים בחיים האישיים. למשל, תמורה חיובית או שלילית במצבכם הכלכלי יכולה לפתוח דלת למחזור משתלם.
כעת עולה השאלה, האם לשקול מחזור חלקי או מלא? התשובה היא שתמיד כדאי לקחת בחשבון את כל האפשרויות.
אם ברור לכם שתמהיל המשכנתא בכללותו אינו מתאים לכם, בין אם בשל טעות היסטורית או שינוי שחל, התמקדו במחזור מלא. כל עוד אתם לא בטוחים, שקלו את שתי האופציות ובחרו את הטובה ביותר בכל סיטואציה.
התהליך של מחזור משכנתא חלקי
התהליך דומה למחזור משכנתא מלא, כל עוד הוא פנימי (נעשה באותו בנק), ובדרך כלל מהיר יותר, בעיקר ככל שממחזרים נתח יותר קטן מהמשכנתא.
בשלב הראשון, מגיעים לסיכום עם הבנק על תמהיל משכנתא חדש, הכולל חלק מהמשכנתא המקורית וחלק חדש, מבחינת מסלולים ו/או תנאים. לאחר מכן, מבצעים פירעון מוקדם של החלק במשכנתא ממנו רוצים להיפטר. עד לסיום חיי המשכנתא (או למחזור הבא) – משלמים בכל חודש על פי התמהיל החדש שנקבע.
חשוב לציין שעמלת פירעון מוקדם היא שם כולל למספר עמלות, כולל:
עמלה תפעולית: עמלה נמוכה שהבנק גובה לכיסוי העלויות התפעוליות הכרוכות במחזור המשכנתא, לרבות ביצוע חישובים.
עמלה על הפרשי ריבית: עמלה יקרה יותר, אשר תופסת נתח משמעותי בעלות הכוללת של מחזור משכנתא חלקי או מלא. גובהה נקבע על פי ההפרש שבין הריביות (של חלקי המשכנתא החדשים מול המקוריים). ככל שהמחזור מתבצע בשלב מאוחר יותר של תקופת המשכנתא, בדרך כלל המלווים נוטים לספק הנחות על עמלה זו.
כיצד משפיע מחזור משכנתא חלקי על ריבית המשכנתא?
במקרים רבים, מחזור משכנתא נועד להורדת הריבית. למשל, כאשר הריבית במשק יורדת, אפשר לנצל את ההזדמנות ולהוזיל את המשכנתא. עם זאת, לעיתים המטרה היא הפחתה של התשלומים החודשיים על ידי הארכת תקופת המשכנתא, וזה צעד שדווקא מעלה את הסכום הכולל שמשלמים על ריבית לאורך התקופה. כל זה נכון גם עבור מחזור חלקי של המשכנתא.
האם מחזור חלקי מתאים לרכישת דירה חדשה או רק לדירה קיימת?
כאשר קונים דירה חדשה ועדיין משלמים משכנתא על הדירה הקודמת, ישנן שתי אפשרויות: לגרור את המשכנתא כפי שהיא, או למחזר – כשאפשר להשיג תנאים טובים יותר עקב ירידת הריבית במשק או דירוג אשראי יותר טוב.
בתרחיש של קניית דירה שנייה (כלומר לא מחליפים, אלא מוסיפים) מחזור אינו מתאים מכיוון שאי אפשר לקחת הלוואה כנגד נכס למימון דירה להשקעה. עם זאת, אפשר לקחת משכנתא הפוכה אם אתם בגיל המתאים.
מתי כדאי לבחור במחזור משכנתא מלא ומתי במחזור חלקי?
התשובה לשאלה הזו תלויה בתמהיל המשכנתא הקיים שלכם, במצבכם הכלכלי ובתנאים השוררים במשק. הסוד הוא לבחון הצעות משני הסוגים, גם אם אתם משוכנעים שאפשרות אחת עדיפה על השנייה – אולי תופתעו.
אפילו אם אתם בטוחים שהפתרון הנכון עבורכם הוא מחזור חלקי, מומלץ לבדוק את התנאים להם את זכאים במחזור מלא, ולו כדי לעודד את הבנק שלכם להקל עליכם כמה שיותר.
עבור כל מסלולי המשכנתא שלכם, בררו כמה ריבית ניתן לקבל כעת (ביחס לאחוז המימון). אל תשכחו לקחת בחשבון עמלת הפירעון מוקדם, על מנת לא להיות מופתעים מעלויות שגורמות לכל התהליך להיות פחות משתלם.
אתם מוזמנים לקבל ייעוץ וליווי מאמיר נוה מחברת אנבר, יועץ משכנתאות מנוסה בעל ידע רב.
