טעויות נפוצות בלקיחת משכנתא לדירה שניה – כך תימנעו מהן

בשנים האחרונות, יותר ויותר ישראלים שואפים לרכוש דירה שניה, אשר עשויה להיות השקעה משתלמת ולהניב תשואה נאה. עם זאת, נטילת משכנתא לדירה שניה מורכבת אפילו יותר מלקיחת משכנתא לדירה ראשונה, כך שחייבים להבין לעומק את התנאים והעלויות. 

היכרות עם הטעויות הנפוצות בתהליך יכולה לסייע במניעתן ולעזור לכם לקבל החלטות פיננסיות מושכלות, לקחת משכנתא ולרכוש דירה שניה כפי שאתם חולמים.

לקיחת משכנתא לדירה שניה: טעויות נפוצות

לפני שניגע בטעויות הנפוצות – כמה דברים שכדאי להבהיר:

• אם אתם מבקשים משכנתא ויש דירה שרשומה על השם שלכם (גם אם רק אחוז ממנה), זו נחשבת לבקשת משכנתא לדירה שניה.
• בנק ישראל מציב קשיים על קבלת משכנתא לדירה שניה, כחלק מהמאבק במחירים היקרים ובהיצע הנמוך בשוק הדיור. התנאים לקבלת משכנתא כזו פחות נוחים. עם זאת, התקנות הללו לא חלות מחוץ למערכת הבנקאית.

הסתמכות על הלוואות להשלמת ההון העצמי

בניגוד לדירה ראשונה, עליה ניתן לקחת משכנתא בגובה של עד 75% מעלותה ולשלם הון עצמי בגובה 25%, עבור משכנתא לדירה שניה התקנות בבנקים שונות. לא ניתן לקבל מעל 50 אחוזי מימון, כלומר חייבים לחסוך לפחות 50% הון עצמי.

משקיעים רבים מנסים לגייס את הסכום הגבוה באמצעות הלוואה או הלוואות נוספות, לגישור על הפער בין החיסכון שלהם לסכום הנדרש. ניתן לקחת הלוואה חוץ בנקאית לצורך זה (הבנקים אינם מורשים להעמיד הלוואות המשמשות בהון עצמי לרכישה דירה שניה), אך הלווים מסתכנים בהחזר חודשי מצטבר גבוה שלא יוכלו לעמוד בו. 

פנייה למערכת הבנקאית בלבד

אם פניתם לבנקים ונעניתם בסירוב לגבי משכנתא לדירה שניה, אתם כנראה לא זקוקים לנו שנספר לכם שגם גופים חוץ בנקאיים מעניקים משכנתאות. עם זאת, למעשה מומלץ לכל הלווים לבדוק את האפשרות הזו.

גופים אלה אינם נתונים לרגולציה של בנק ישראל, ולכן יכולים להציע אחוז מימון גבוה יותר. הריביות אמנם בדרך כלל גבוהות יותר, אך זה עשוי להיות משתלם, בעיקר אם הפער בהון העצמי הוא ההבדל שיאפשר לכם לבצע את ההשקעה.

כמו כן, בניגוד לבנקים שלא יכולים לתת לכם הלוואה כנגד נכס למימון ההון העצמי (בעקבות הגבלות בנק ישראל משנת 2021), בשוק החוץ בנקאי זה אפשרי. למשל, אנשים מעל גיל 55 יכולים לקחת משכנתא הפוכה מחברות הביטוח ולממן בעזרתה דירה שנייה. 

חישוב לא נכון של העלויות הנלוות

רוכשים רבים מתמקדים בעלות הנכס בלבד ומתעלמים מהוצאות נוספות כמו מס רכישה מוגדל, שכר טרחה לעורך דין, עמלות פתיחת תיק וביטוחים שונים. חשוב לקחת הכל בחשבון מראש, כדי לא להיות מופתעים מהוצאות בלתי צפויות.

לדוגמה, מס הרכישה לדירה שניה עומד כיום על 8% משווי הנכס (עד לתקרה של כ-6 מיליון שקלים, מעליה המס עולה ל-10%), מה שמוסיף סכום משמעותי לעלות הכוללת (על דירה ראשונה, יש פטור ממס רכישה עד כ-2 מיליון שקלים). 

הסתמכות ללא תכנון על הכנסות משכר דירה

רבים מתכננים להחזיר את המשכנתא באמצעות שכר הדירה שיגבהו לאחר הרכישה. יש בכך היגיון, אבל זה קריטי לתכנן בצורה מדוקדקת. האם אתם בטוחים שתצליחו להשכיר מייד? שלא תהיינה תקופות שבהן הנכס לא יהיה מושכר? האם לקחתם בחשבון הוצאות בלתי צפויות (תיקונים וכו') שיקשו על תזרים המזומנים? 

אם לא מבצעים מראש את כל החישובים ומשקללים את כל התרחישים, עלולים להיתקל בבעיות בעתיד. 

אי בדיקת אפשרות לגרירת או מחזור משכנתא למשפרי דיור

משפרי דיור שאינם בודקים את האפשרות לגרור את המשכנתא הקיימת לנכס החדש או למחזר אותה, עלולים להפסיד תנאים מועדפים ולהגדיל את עלויות המימון. 

לדוגמה, אם המשכנתא הנוכחית נלקחה בתנאים טובים, ניתן לגרור אותה לנכס החדש במקום לסגור ולקחת משכנתא חדשה בתנאים פחות טובים. לחלופין, מחזור המשכנתא הקיימת יכול לאפשר לכם להתאים את התנאים למצב הכלכלי הנוכחי ולחסוך בעלויות. 

כיצד להימנע מטעויות בלקיחת משכנתא לדירה שניה?

היערכות פיננסית מוקדמת

תכנון תקציב מפורט יסייע לכם להבין את יכולת ההחזר שלכם ולהימנע מהתחייבויות מיותרות. בניית רזרבה כספית תספק ביטחון כלכלי במקרים של הוצאות בלתי צפויות או תקופות ללא שוכר. כמו כן, בדיקת היסטוריית האשראי שלכם תאפשר לכם לזהות ולתקן מראש בעיות שעשויות להשפיע על תנאי המשכנתא.

מחקר מקדים

השוואת תנאי המשכנתא בין בנקים וגופים חוץ בנקאיים יכולה לחשוף אפשרויות מימון משתלמות יותר. לדוגמה, גופים חוץ-בנקאיים עשויים להציע אחוזי מימון גבוהים יותר או תנאים גמישים יותר. בנוסף, כדאי ללמוד את ההיבטים המיסויים, כגון מס רכישה מוגדל על דירה שניה, על מנת להיערך להוצאות הנלוות.

ליווי משפטי

עורך דין המתמחה בנדל"ן יוודא עבורכם שהחוזים וההסכמים נערכים כהלכה, ויגן על זכויותיכם המשפטיות. הליווי המשפטי עשוי לכלול גם את בדיקת הנכס, במטרה לוודא שאין עליו שעבודים או עיקולים, וכן רישום הזכויות על שמכם.

ייעוץ משכנתאות מקצועי

מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות מנוסה כדי למנוע טעויות קריטיות. אנחנו באנבר מתמחים בתחום ומציעים ליווי אישי ומקצועי לאורך כל התהליך. יש לנו ניסיון רב והיכרות מעמיקה עם השוק, כך שאנו יודעים להתאים את מסלולי המשכנתא לצרכים הייחודיים של כל לקוח, ובכך לחסוך בעלויות ולהפחית סיכונים.

החברה מורשית לייעץ מול כל הבנקים וחברות הביטוח הגדולות בישראל, כגון כלל, הראל, פניקס ואיילון, לוקחת על עצמה את ניהול המו"מ מול הגופים השונים ואת הבירוקרטיה המעיקה ותמיד שמה את האינטרסים של הלקוחות במקום הראשון.