הסכום המקסימלי של משכנתא שניתן לקבל תלוי בכמה גורמים: סוג רכישה, גובה ההכנסה של הלווים, ערך הנכס והגוף המלווה. בנק ישראל קבע מגבלות ברורות על אחוזי המימון שהבנקים יכולים להציע, אבל קיימות גם אלטרנטיבות מחוץ למערכת הבנקאית המאפשרות גמישות רבה יותר.
חשוב להכיר ולהבין את האפשרויות השונות בשוק המשכנתאות, במיוחד אם אתם אינכם עומדים בקריטריונים הבנקאיים, צריכים אחוז מימון גבוה יותר מאשר הבנקים מציעים או מחפשים פתרון מהיר.
אחוזי מימון בבנקים לפי סוג רכישה
בנק ישראל מגביל את אחוז המימון אשר ניתן לקבל מהבנקים בהתאם לסוג הרכישה. המגבלות הללו נועדו להגן על הלווים ועל המערכת הפיננסית מפני סיכונים מיותרים. ההון העצמי הנדרש משתנה בהתאם למטרת המשכנתא וסוג הלווים.
אחוזי המימון המקסימליים בבנקים:
- רכישת דירה ראשונה: עד 75% מימון, כלומר נדרש לפחות 25% הון עצמי
- משפרי דיור: עד 70% מימון, נדרש לפחות 30% הון עצמי
- דירה שנייה להשקעה: עד 50% מימון, נדרש לפחות 50% הון עצמי
- משכנתא לכל מטרה כנגד נכס קיים: 50% עד 70% מערך הנכס
חשוב להבין שאלה הם האחוזים המקסימליים. בפועל, הבנקים בוחנים כל בקשה לגופה ועשויים לאשר אחוז מימון נמוך יותר בהתאם לפרופיל הסיכון של הלווים, היסטוריית האשראי וגורמים נוספים. אחוז המימון משפיע גם על גובה הריבית, כי המשמעות של אחוזי מימון גבוהים יותר היא ריבית גבוהה יותר על המשכנתא.
החזר חודשי ביחס להכנסה
גם אם יש ברשותכם את ההון העצמי הנדרש לקבלת המשכנתא שאתם צריכים, הבנקים בוחנים את יכולת ההחזר שלכם. הכלל המקובל הוא שההחזר החודשי שלכם צריך להיות נמוך לעומת 30%-40% מההכנסה הפנויה שלכם בחודש. הכנסה פנויה היא ההכנסה נטו בניכוי התחייבויות קבועות אחרות כמו הלוואות קיימות.
לדוגמה, משפחה עם הכנסה נטו של 20,000 שקלים בחודש יכולה לקבל משכנתא עם החזר חודשי של 6,000 עד 8,000 שקלים לכל היותר. כלומר, גם אם ערך הנכס מאפשר משכנתא גבוהה, ההכנסה עשויה להגביל את הסכום בפועל.
הבנקים לוקחים בחשבון גם את יציבות ההכנסה שלכם. שכירים עם משכורת קבועה נחשבים לנושאי סיכון נמוך יותר לעומת עצמאים או בעלי הכנסה משתנה. זו אחת הסיבות העיקריות לכך שעצמאים רבים פונים לפתרונות חוץ בנקאיים המאפשרים גמישות גבוהה יותר.
משכנתא חוץ בנקאית: האלטרנטיבה הגמישה
משכנתא חוץ בנקאית ניתנת על ידי חברות ביטוח, קרנות מימון וגופים פיננסיים מוסדרים שאינם בנקים. הגופים הללו פועלים תחת פיקוח של רשות שוק ההון (במקום בנק ישראל) ומורשים לספק אשראי ללקוחות. היתרון המרכזי של השוק החוץ בנקאי הוא הגמישות היחסית מבחינת קריטריונים לאישור.
יתרונות של משכנתא חוץ בנקאית:
- אחוז מימון גבוה יותר: עד 40% ולפעמים אף יותר מערך הנכס
- אישור ללווים שנדחו בבנקים: מדיניות אחרת של בחינת דירוג אשראי והיסטוריה פיננסית
- הליך אישור מהיר: גופים חוץ בנקאיים פועלים מהר יותר מאשר בנקים
הריבית על משכנתא חוץ בנקאית נוטה להיות גבוהה יותר מאשר משכנתא בנקאית. עם זאת, ישנם מספר תרחישים בהם אין ברירה אחרת או שפנייה לשוק החוץ בנקאי היא הברירה העדיפה.
למי מתאימה משכנתא חוץ בנקאית?
משכנתא חוץ בנקאית מתאימה במיוחד למי שנתקל בקשיים מול המערכת הבנקאית. הבנקים, ככלל, שמרנים ומקפידים על קריטריונים נוקשים. מי שלא עומד בהם צריך לדעת שיש אפשרויות אחרות.
הפרופילים העיקריים:
- מסורבי בנקים: אנשים שנדחו בגלל דירוג אשראי, היסטוריית חובות או הכנסה לא יציבה
- עצמאים ובעלי עסקים: אנשים שההכנסה שלהם לא מוכרת במלואה על ידי הבנקים
- מי שצריך מימון גבוה: ניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר מגוף חוץ בנקאי
- מי שצריך מימון מהיר: עבור עסקאות עם לוחות זמנים קצרים
- בעלי נכסים המחפשים הלוואה לכל מטרה: שיפוץ, איחוד חובות או מימון עסקי
משכנתא ללא הון עצמי
אחת השאלות הנפוצות היא האם אפשר לקבל משכנתא בלי הון עצמי כלל, וחשוב לדעת כי יש פתרונות. משכנתא ללא הון עצמי מתאפשרת בדרך כלל כאשר יש לכם נכס קיים לשעבד כבטוחה, או באמצעות שילוב של מספר מקורות מימון.
הפתרון המקובל הוא לקחת הלוואה כנגד נכס קיים של בן משפחה או להשתמש בנכס נוסף הנמצא בבעלותכם כבטוחה נוספת. כך ניתן לגשר על הפער בין המימון הבנקאי להון העצמי הנדרש ולרכוש נכס גם ללא חסכונות משמעותיים.
הלוואה כנגד נכס קיים
הלוואה כנגד נכס שכבר קיים בבעלותכם היא מוצר פיננסי המאפשר לשחרר הון מנכס קיים, ללא צורך למכור אותו. ניתן לקבל עד 50% עד 70% מערך הנכס בבנקים, ועד 85% בגופים חוץ בנקאיים.
הכסף יכול לשמש לכל מטרה כגון שיפוץ, איחוד הלוואות, מימון עסקי או כל צורך אחר. היתרון הוא שהריבית נמוכה משמעותית מהלוואות צרכניות רגילות, כי יש בטוחה אמיתית מאחורי ההלוואה.
במערכת הבנקאית לא ניתן להשתמש בהלוואה כנגד נכס לרכישת דירה להשקעה, אך איסור זה אינו תקף בשוק החוץ בנקאי.
הלוואה כנגד נכס מתאימה במיוחד לבעלי נכסים שרוצים לנצל את הערך שצברו הנכסים שלהם לאורך השנים, בלי לוותר על בעלות על הכנסים או ההכנסה השוטפת הנובעת מהם (אם הם מושכרים).
אנבר: מומחים למשכנתא חוץ בנקאית
באנבר אנחנו מתמחים בפתרונות מימון חוץ בנקאיים. אנחנו עובדים מול חברות הביטוח והגופים הפיננסיים המובילים ומתאימים לכל לקוח את הפתרון המתאים למצבו. בין אם אתם צריכים משכנתא עם אחוז מימון גבוה, פתרון לאחר סירוב בבנק או הלוואה כנגד נכס קיים, אנחנו כאן כדי לעזור.
הצוות שלנו מלווה אתכם לאורך כל התהליך, מהבדיקה הראשונית ועד לקבלת הכסף. אם אתם רוצים לבדוק מה האפשרויות שלכם ולקבל הצעה מותאמת אישית, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר.
שאלות ותשובות על גובה המשכנתא
כמה משכנתא אפשר לקבל לדירה להשקעה?
בבנקים המימון לדירה שנייה או שלישית מוגבל ל-50% מערך הנכס. בגופים חוץ בנקאיים ניתן לקבל אחוז מימון גבוה יותר בהתאם לפרופיל הלווה ולבטוחות.
האם אפשר לקבל משכנתא בלי הון עצמי?
ניתן לגייס הון עצמי למשכנתא בנקאית באמצעות שעבוד נכס קיים בשוק החוץ בנקאי. אפשרות נוספת היא שילוב של מספר מקורות מימון.
מה ההבדל בין משכנתא בנקאית למשכנתא חוץ בנקאית?
משכנתא חוץ בנקאית מציעה גמישות רבה יותר באישור בגלל מדיניות ופיקוח שונים. כמו כן, במקרים מסוימים ניתן לקבל משכנתא באחוזי מימון גבוהים יותר תוך זמן יותר קצר. מנגד, חשוב לזכור שהריביות גבוהות יותר מאשר בבנקים.
כמה זמן לוקח לקבל אישור למשכנתא חוץ בנקאית?
בשוק החוץ בנקאי הליכי אישור משכנתא נוטים להיות מהירים יותר לעומת הבנקים. ניתן לקבל אישור עקרוני תוך ימים ספורים, ואת הכסף תוך שבועיים עד שלושה.
מהי הריבית על משכנתא חוץ בנקאית?
הריביות בשוק החוץ בנקאי נעות בדרך כלל בין 6% ל-12%, בהתאם לפרופיל הלווים, אחוז המימון ותנאי העסקה.
האם קיים פיקוח על משכנתא חוץ בנקאית?
כן. הגופים החוץ בנקאיים פועלים תחת פיקוח של רשות שוק ההון ומחזיקים ברישיון למתן אשראי. קיימת גם תקרת ריבית מקסימלית הקבועה בחוק.
