מחזור משכנתא מה זה? כל מה שצריך לדעת לשנת 2021

תקציר

אם לקחתם משכנתא וכעת אתם מעוניינים לשנות את ההחזרים החודשיים, אם הריבית במשק ירדה וכעת נמוכה יותר מהריבית בה לקחתם את המשכנתא ואם חלו שינויים משפטיים שעשויים להקל על ציבור הלווים, עליכם ללא ספק לשקול לבצע מחזור משכנתא.

מה זה מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא פירושו להמיר את המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה, עם תנאים אחרים שיתאימו לכם ואף עשויים לחסוך לכם אלפי שקלים.

מכיוון שמשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, לאורך זמן החיים של המשכנתא ייתכן ויחולו שינויים משמעותיים בתנאי השוק, כלומר בגובה הריבית או בהיבטים משפטיים. בנוסף, ייתכן ויתחוללו גם שינויים בהיקף ההכנסות של הלווים, כך ששינוי בגובה ההחזרים החודשיים עשוי לעזור.

באמצעות מיחזור משכנתא ניתן לשנות את תנאי ההלוואה, משך חייה של ההלוואה ואת גובה ההחזרים החודשיים.

מתי כדאי לשקול לבצע מחזור משכנתא?

  • כאשר ישנה עליה או ירידה בהכנסות של הלווים, כך ששינוי בגובה ההחזרים והתאמתם למצב הנוכחי של הלווים הוא כדאי.
  • כאשר ישנם שינויים בפרמטרים כלכליים, כמו שער הדולר, מדד המחירים לצרכן וריבית השוק.

מה כדאי לבדוק לפני שמבצעים מיחזור משכנתא?

  • ראשית, עליכם לבדוק את מצב המשכנתא הנוכחית. בקשו מהבנק שלכם להנפיק עבורכם דוח סילוק יתרות, בו תראו את נתוני המשכנתא שלכם, מבחינת גובה הריבית הנוכחית, לוח הסילוקין ואת יתרת ההצמדה. באמצעות דוח זה תחשבו כמה יעלה לכם לסלק את המשכנתא הנוכחית, והאם ביצוע מיחזור למשכנתא משתלם.
  • בדקו את עלויות סילוק המשכנתא, מבחינת עמלות וכלל ההוצאות הכרוכות בתהליך. יש לקחת בחשבון טרם קבלת ההחלטה על המחזור נתונים אלו.
  • בדקו את מצב השוק מבחינת גובה הריבית, שער הדולר ומדד המחירים לצרכן והשוו אותם לתנאים של המשכנתא הנוכחית שלכם.
  • בדקו את מצבכם הכלכלי והבינו האם ישתלם לכם לשנות את ההחזר החודשי, ואם כן כמה תרצו לשלם.
  • בדקו את תנאי לקיחת המשכנתא החדשה, בצעו סקר שוק והבינו באיזה בנק יהיה הכי משתלם לקחת משכנתא.
  • התייעצו עם יועץ משכנתא מכיוון שמחזור משכנתא הינו צעד משמעותי וכל טעות עלולה לעלות לכם לא מעט כסף.

אילו שינויים יחשבו כמחזור משכנתא?

  1. המרה של מסלול המשכנתא הישן במסלול חדש.
  2. שינוי התקופה של המשכנתא, כמו גם שינויים בריבית ובגובה ההחזר החודשי.

אילו סוגי מחזור משכנתא קיימים?

מחזור חיצוני- כאשר אנו משנים את תנאי המשכנתא וגם מעבירים את המשכנתא לבנק אחר.

מחזור פנימי- כאשר אנו ממחזרים את המשכנתא שלנו בבנק בו היא נמצאת, כמובן עם תנאים אחרים.

מדוע מיחזור משכנתא הינו תהליך משתלם?

ראשית, מחזור משכנתא ישפר את תנאי ההחזר באופן שיתאים לשינויים טבעיים המתרחשים בחיינו, כגון העלאה בשכר, תקופת משבר כמו תקופת הקורונה וכו'. מיחזור משכנתא לרוב מבוצע בליווי אישי, כך שיובטח שתקבלו את ההחלטה הנכונה שתחסוך לכם כסף רב בהחזרי המשכנתא.

כיצד תתכננו את מחזור המשכנתא?

  1. השלב החשוב ביותר הוא מבט אל העתיד. עליכם להסתכל קדימה ולבחון שינויים צפויים בשכר ובתוכניות העתידיות שלכם. חשוב לזכור שמשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, לכן יש לקחת בחשבון את כל הפרמטרים שעשויים להשתנות עם הזמן.
  2. תכנון ההחזרים החודשיים באופן שתוכלו לעמוד בהם ולא להיכנס למינוס. מומלץ כי סך ההחזרים יהיה עד שליש מההכנסה הפנויה.
  3. קיצור תקופת המשכנתא ככל שניתן, על מנת להוזיל את תנאי ההלוואה, שלרוב מתייקרת ככל שמשך חיי המשכנתא עולה.
  4. רצוי שתשתמשו במחשבון מחזור משכנתא ותכנון תקציב נכון על מנת שתהיו ערוכים בצורה הכי טובה שניתן.

בהנחה ובחרתם להתחיל בתהליך של מחזור משכנתא. מהם השלבים הבאים?

ראשית, עליכם לקבל אישור עקרוני מהבנק בו תרצו לבצע את מחזור המשכנתא. לאחר קבלת האישור עליכם לבדוק את כדאיות המחזור והאם זה כדאי עבורכם להתחיל בתהליך. בהנחה ותבחרו למחזר את המשכנתא, מומלץ להיוועץ באדם שמבין את התהליך בכדי שהמשכנתא החדשה תהיה אופטימלית עבורכם.

תהליך מימוש הזכות. איך זה עובד?

ביצוע מיחזור משכנתא מורכב משני תהליכים מקבילים:

  • החזר מלוא המשכנתא הקיימת על ידי פנייה אל הבנק ממנו לקחתם את המשכנתא. בפנייה אל הבנק עליכם לבקש להחזיר את מלוא הסכום שנותר לתשלום המשכנתא הנוכחית, על ידי שימוש במשכנתא החדשה שלקחתם.
  • נטילת משכנתא חדשה- ניתן לפנות אל אותו בנק ממנו לקחתם את המשכנתא או לפנות לבנק אחר, לבקש משכנתא חדשה וליידע את הבנק שאתם מעוניינים לבצע מחזור משכנתא.

מה חשוב לדעת על מחזור משכנתא?

  • חשוב לוודא מול סוכנות הביטוח מטעם הבנק או מטעם המבטח הפרטי, האם למחזור המשכנתא יש השלכות על ביטוח המשכנתא גם כן.
  • במידה וביצעתם מחזור משכנתא בעבר, אין לכם מה לדאוג. אין מגבלה על מספר הפעמים בהם ניתן לבצע מיחזור משכנתא.
  • במידה ויש לכם תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון, ואתם מקבלים סיוע במשכנתא ואתם מעוניינים לבצע מיחזור משכנתא, חשוב שתדעו:
  • אתה פטור מתשלום דמי פירעון מוקדם כדי להחזיר את מלוא המשכנתא הנוכחית שלך.
  • אתם עשויים להיות מחויבים בעתיד בתשלום עמלות פירעון מוקדם אם תבקשו לבצע פירעון מוקדם למשכנתא החדשה.
  • במידה ולא תעמדו בתשלומי המשכנתא החדשה, לא תהיו זכאים לפנות לוועדת החריגים לפי חוק הלוואות לדיור, אליה רשאים לפנות בעלי משכנתאות מטעם משרד הבינוי והשיכון ותאלצו להסדיר את החוב ישירות מול הבנק.


אילו פתרונות נוספים קיימים?

משכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה הינה מוצר שמתאים לגילאי 60 ומעלה, כאשר בשונה ממשכנתא רגילה במשכנתא מסוג זה אתם לא תידרשו להחזרים חודשיים וקבועים. אם בבעלותכם דירת מגורים בשווי של לפחות מיליון ₪, ואתם מעל גיל 60, אתם יכולים לקבל הלוואה לכל מטרה שתרצו על ידי שיעבוד הנכס לטובת המשכנתא. ההלוואה אינה מוגבלת בזמן וכאמור אתם לא תידרשו להחזיר אותה על ידי החזרים חודשיים, והפירעון של משכנתא הפוכה יתבצע כאשר השני מבין הלווים נפטר. ברגע שזה קורה, מציעים ליורשים לסגור את החוב על ידי מכירת הנכס ששועבד. אפשרות נוספת שניתנת ליורשים היא לבצע מחזור משכנתא ולהעביר את המשכנתא לבנק רגיל, עם תנאים של משכנתא רגילה (החזרים חודשיים קבועים).

אז איך תקבלו את ההחלטה הנכונה?

  • אם עמלת הפירעון המוקדם של המשכנתא הישנה גבוהה במיוחד, אולי לא משתלם למחזר אותה, גם אם ניתן לקבל תנאים טובים יותר במשכנתא החדשה. צריך לקחת בחשבון את כל הפרמטרים הכרוכים בתהליך!
  • ערכו סקר שוק והגיעו אל הבנק מוכנים, עם נתונים והצעות מחיר מבנקים אחרים. כך, תוכלו לקבל את ההצעה הטובה ביותר העונה לדרישותכם.
  • לעיתים מחזור משכנתא באותו בנק עשויה לחסוך כאבי ראש ופרוצדורות מתישות. אולם, אם מצאתם משכנתא בתנאים שהבנק הנוכחי שלכם לא יכול להשוות, מומלץ שתבחרו בהצעה המשתלמת ביותר גם אם זה אומר לקחת משכנתא בבנק אחר.

משרדנו אנבר משכנתאות – הלוואות- ביטוח הינו סוכן מורשה ובעל ידע רב בנושא מחזור משכנתא, עם ניסיון של עשרות שנים בתחום. לכן, תוכלו להיעזר בנו בתהליך מחזור המשכנתא ולמצוא פתרונות נוספים שיותאמו לצרכים שלכם במדויק.

שתפו את המאמר
שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

מאמרים אחרונים

תקציר
אמיר נוה
אמיר נוה

יועץ משכנתאות וסוכן ביטוח בעל ניסיון של למעלה מ-25 שנה בתחום

לייעוץ ללא עלות >>
ייעוץ וטיפול במשכנתא הפוכה ללא עלות!
מסלול ייחודי של קצבה חודשית במשכנתא הפוכה מהיום לא חייבים למשוך סכומים גבוהים בתחילת התקופה וניתן לקבל "משכורת חודשית"
Open chat
לשאלות בווצאפ