יוקר המחייה בישראל והקצבאות הנמוכות לפנסיונרים הם רק שניים מהגורמים לבאזז המשמעותי סביב משכנתא הפוכה בשנים האחרונות. כמו כל מוצר אשראי, גם ההלוואה הזו לבני ובנות הגיל השלישי כרוכה בריבית. לכן, לפני שאתם לוקחים על עצמכם התחייבות ומעמידים את הנכס כבטוחה, חשוב מאוד להבין בדיוק איך, כמה ומתי משלמים ריבית משכנתא הפוכה.
מהי משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה היא הלוואה שנועדה לבני 55 ומעלה, בעלי דירה, שמאפשרת לקבל סכום כסף כנגד שעבוד הנכס. בניגוד למשכנתא רגילה, ההלוואה איננה ניתנת לרכישת דירה, אלא בדמות הלוואה לכל מטרה אשר בדרך כלל משמשת לשיפור איכות החיים, סיוע כלכלי לילדים או מימון הוצאות שונות.
ישנם הבדלים נוספים בין משכנתא הפוכה למשכנתא רגילה, שנפרט בהמשך, בהיבטים של קבלת הכסף והחזרתו (למשל, ישנם מסלולי החזר ללא תשלומים חודשיים).
בהתאם לגיל הלווים ולגוף שמלווה את הכסף, ניתן לקבל סכום בגובה עד 60% משווי הנכס. זו אפשרות שמגיעה עם מספר יתרונות אך גם מספר חסרונות פוטנציאליים, כאשר אחד מהם הוא גובה הריבית.
מרכיבי ריבית פריים
ריבית פריים היא אחד הכלים הכי חשובים בשוק האשראי, מכיוון שהיא משמשת כמעין בסיס לקביעת שיעור הריבית עבור מוצרי אשראי שונים. מוצרים אלה כוללים פיקדונות והלוואות מסוגים שונים, כולל משכנתאות וגם משכנתאות הפוכות.
כיצד נקבעת ריבית זו? למעשה, יש לה שני מרכיבים:
- ריבית בנק ישראל: ריבית אשר נקבעת על ידי הבנק המרכזי, באופן שמיד נרחיב עליו.
- מרווח מסוים: לריבית של בנק ישראל מוסיפים מרווח ריבית. כל בנק בארץ רשאי לקבוע מרווח משלו, בהתאם למדיניות ולחישובים שלו, אך בפועל כלל הבנקים קבעו את המרווח בשיעור 1.5% ולא משנים זאת כבר שנים.
כלומר, חישוב ריבית פריים הוא ריבית בנק ישראל (נכון לאוגוסט 2024: 4.5%) + מרווח של 1.5% = ריבית פריים בגובה 6%.
משכנתא הפוכה, כמו כל משכנתא, מורכבת מתמהיל. חלק ממנו עשוי להיות צמוד לריבית פריים, ולכן חשוב לדעת על כמה היא עומדת בבואכם לקחת את ההלוואה.
איך נקבעת ריבית בנק ישראל?
אם המרווח של הבנקים למעשה אחיד וקבוע, כפועל יוצא מכך זה ברור שעדכוני הריבית של בנק ישראל הם היחידים שמניעים את ריבית הפריים לכיוון מעלה או מטה. לכן, חשוב להבין את השיקולים המנחים את הבנק המרכזי ועשויים להשפיע על ריבית המשכנתא ההפוכה שלכם:
- אינפלציה: בנק ישראל עוקב אחר האינפלציה כדי לוודא שהיא נמצאת בטווח היעד. כאשר ישנה חריגה מהטווח הזה, הבנק עשוי להעלות את הריבית כדי לצנן את הביקושים.
- הכלכלה המקומית: צמיחת התוצר המקומי הגולמי (תמ"ג) משפיעה גם היא על הריבית. כאשר הכלכלה נמצאת במיתון או שיש האטה בצמיחה, הבנק עשוי להוריד את הריבית כדי לעודד השקעות וצריכה.
- שוק העבודה: אם שיעור האבטלה בשוק העבודה גבוה, הבנק עשוי להוריד את הריבית כדי לעודד יצירת מקומות עבודה.
- אירועים גיאו-פוליטיים: אירועים כמו מלחמות או מתיחות ביטחונית משפיעים על הכלכלה הישראלית, ועל כן גם על הריבית. ככל שהמצב הביטחוני מתערער, בנק ישראל עשוי לבצע התאמות כדי להתמודד עם חוסר הוודאות.
- מדיניות כלכלית ממשלתית: צעדים פיסקליים כגון שינויים בתקציב המדינה, במדיניות המיסוי וברגולציה יכולים גם הם להשפיע על קביעת הריבית.
- התפתחויות בינלאומיות: שינויים בכלכלה העולמית, כגון בריבית הפדרלית בארצות הברית, בשווקים הפיננסיים או במחירי הסחורות, יכולים להשפיע על החלטות לגבי הריבית בישראל.
השיקולים הכלכליים והפוליטיים הללו נלקחים בחשבון בניתוחים של בנק ישראל לקראת כל החלטה על הריבית, כאשר הבנק שואף לאזן בין הצורך לשמור על יציבות המחירים לבין הרצון לתמוך בצמיחה כלכלית.
ריבית משכנתא הפוכה
תמהיל של משכנתא הפוכה לא מורכב רק מריבית פריים (אם בכלל), ולכן חשוב להכיר ולהבין גם את אפשרויות הריבית האחרות. זו הזדמנות להתוודע לכל הגופים (חברות הביטוח) שמציעים משכנתא הפוכה בישראל, ולתמהיל שניתן להרכיב בכל אחד מהם:
- הראל, כלל ומנורה: ניתן לקחת משכנתא הפוכה בריבית קבועה וצמודה למדד המחירים, וכן לשלב נתח מסוים של המשכנתא בריבית פריים.
- איילון: החברה שמציעה הכי הרבה גמישות בהרכבת התמהיל. מאפשרת לשלב בין ריבית קבועה צמודה למדד, ריבית משתנה צמודה למדד, ריבית קבועה שאינה צמודה וריבית פריים.
- הפניקס: האפשרות היחידה היא ריבית קבועה צמודה למדד המחירים.
יתרונות וחסרונות של ריבית המשכנתא ההפוכה
להלן היתרונות והחסרונות של כל מסלולי הריבית האפשריים בתמהיל משכנתא הפוכה:
ריבית משכנתא הפוכה קבועה, צמודה למדד
יתרונות:
- יציבות לאורך זמן: הריבית נשארת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, מה שמספק ודאות ללווים.
- הגנה מפני עליית ריבית: גם אם הריבית במשק עולה, הריבית נותרת זהה.
חסרונות:
- תוספת הצמדה למדד: הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, ולכן ההלוואה עלולה להתייקר במידה והמדד עולה.
- סיכון באינפלציה גבוהה: בסביבת אינפלציה גבוהה, מחיר ההלוואה עלול להתייקר באופן משמעותי.
ריבית משכנתא הפוכה משתנה, צמודה למדד
יתרונות:
- ריבית התחלתית נוחה: לרוב, הריבית ההתחלתית במסלול זה נמוכה יותר בהשוואה לריבית הקבועה.
- אפשרות לירידה בריבית: אם הריבית בשוק יורדת, זה מוזיל את ההלוואה.
חסרונות:
- חשיפה לשינויים בריבית: מנגד, המשכנתא עלולה להתייקר בשל עלייה בריבית.
- תוספת הצמדה למדד: כמו בריבית הקבועה הצמודה, הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ומושפעת ממנו.
ריבית משכנתא הפוכה קבועה, לא צמודה
יתרונות:
- ודאות מוחלטת: הריבית והקרן נשארות קבועות לאורך כל התקופה, ללא השפעה של שינויים במדד או בריבית.
- הגנה מפני אינפלציה: המסלול אינו צמוד למדד, מה שמונע התייקרות נוספת של הקרן.
חסרונות:
- ריבית התחלתית גבוהה יותר: לרוב, הריבית במסלול זה תהיה גבוהה יותר בהשוואה למסלולים צמודי מדד.
- פחות גמישות: לא נהנים מירידות אפשריות בריבית כמו במסלול ריבית משתנה.
משכנתא הפוכה בריבית פריים
יתרונות:
- אפשרות לריבית נמוכה: בהתאם לריבית בנק ישראל, ריבית הפריים עשויה להיות נמוכה בהשוואה למסלולים האחרים.
- אין הצמדה למדד: אין תוספת מדד שמייקרת את ההלוואה.
חסרונות:
- אפשרות לריבית גבוהה: שימו לב שבשנתיים האחרונות ריבית הפריים עלתה בהשוואה לשנים הקודמות. מגמה זו הפכה משכנתאות הפוכות (ומשכנתאות בכלל) בריבית פריים לפחות משתלמות.
- חשיפה לשינויים בפריים: ריבית הפריים מושפעת ישירות מריבית בנק ישראל ולכן יכולה להשתנות בתדירות גבוהה.
השוואה בין ריביות של משכנתא הפוכה למשכנתא רגילה
הריבית במשכנתא הפוכה בדרך כלל גבוהה יותר מאשר במשכנתא רגילה, בעיקר במסלולי החזר ללא החזרים חודשיים או עם החזרים חודשיים של ריבית בלבד (מסלולי בלון מלא או חלקי, בהתאמה). תנאי החזר כאלה מגבירים את הסיכון עבור המלווה. כמו כן, כאשר הלווים לא משלמים כלום עד למכירת הנכס או עד למותם, עלויות הריבית מתווספות לקרן לאורך זמן (ריבית דריבית), מה שמוביל לריבית כללית גבוהה יותר.
בנוסף, מכיוון שמשכנתא הפוכה ניתנת ללא דרישה להוכחת הכנסה או ביטוח חיים, הבנקים מגלמים את הסיכון הזה בריבית גבוהה יותר.
אפשרות שינוי מסלולים
בדיוק כפי שניתן לעשות מיחזור משכנתא רגילה, אפשר למחזר גם משכנתא הפוכה, על ידי פרעון ההלוואה הקיימת ולקיחת הלוואה חדשה בתנאים שונים. בעת מיחזור משכנתא הפוכה ניתן להרכיב תמהיל חדש, לבחור מסלול החזר אחר ובאופן כללי – להתאים את ההלוואה לתנאים במשק ולצרכים של הלווים.
יתרונות פוטנציאליים של שינוי מסלולים:
- הפחתת עלויות: שינוי מסלול לריבית נמוכה יותר יכול להקטין את העלות הכוללת של ההלוואה.
- שיפור תנאי ההלוואה: ניתן להתאים את תנאי המשכנתא כך שיתאימו יותר למצב הכלכלי הנוכחי.
- גמישות פיננסית: שינוי בתנאים עשוי לאפשר משיכות נוספות או שחרור של חלק מהנכס.
מהן העלויות הנוספות הקשורות בריבית?
כאשר לוקחים משכנתא הפוכה, ישנן מספר עלויות נלוות שיכולות להצטבר ולהשפיע על ההוצאה הכוללת, מלבד הריבית עצמה. הנה כמה מהעלויות העיקריות:
- עמלת פתיחת תיק: תשלום חד-פעמי עבור פתיחת תיק המשכנתא, שנע סביב כמה מאות שקלים. בעבר הייתה עמלה זו גבוהה יותר, אך כיום מדובר בסכום נמוך יחסית.
- ביטוח חיים וביטוח מבנה: בניגוד למשכנתא רגילה, בה ביטוח חיים הוא חובה, במשכנתא הפוכה הביטוח אינו חובה, אך מומלץ מאוד להוסיף אותו כדי להגן על הנכס. ביטוח מבנה נדרש על ידי הבנק כדי להבטיח את ערך הנכס.
- עמלת רישום בטאבו ורישום משכון: רישום הנכס בטאבו וברשם המשכונות כרוך בתשלום של כמה עשרות שקלים .
- נוטריון: לעיתים נדרשת חתימה של נוטריון על מסמכים שונים.
- שמאות: שמאי מקרקעין מבצע הערכה של שווי הנכס כדי לקבוע את גובה ההלוואה שניתן לקבל.
- ייעוץ משפטי וייעוץ משכנתאות: אנשי המקצוע שמסייעים בתהליך גובים תשלום. יש לציין שבחברת אנבר משכנתאות ניתן לקבל את השירות בחינם.
השפעות שינויי השוק על ריבית המשכנתא ההפוכה
בשנים האחרונות, הריבית במשק הושפעה באופן משמעותי מעליות מחירים ומאי הוודאות הכללית, שהחלה במשבר הקורונה ונמשכה עם הרפורמה המשפטית והמלחמה. כל אלה הובילו, לאחר שנים של סביבת ריבית כמעט אפסית, למספר העלאות ריבית של בנק ישראל. כתוצאה מכך, הריבית על כלל מוצרי האשראי עלתה ובהם גם משכנתא הפוכה, במיוחד במסלולים צמודי מדד או פריים. עם זאת, לאחר שיא של 4.75% בריבית בנק ישראל, היא ירדה מעט (ל-4.5%, כאמור).
איך לבחור את המסלול המתאים ביותר עבורכם?
בעת לקיחת משכנתא הפוכה יש לקחת בחשבון לא רק את סוג וגובה הריבית, אלא גם את האופן שבו ההלוואה מתקבלת ומוחזרת.
- קבלת משכנתא הפוכה: מרבית חברות הביטוח מציעות לקבל משכנתא הפוכה כסכום חד פעמי או במספר פעימות. חברת איילון, בדומה לבנקים אשר מעניקים משכנתא פנסיונית (מוצר דומה למשכנתא הפוכה), מציעה גם מסלול של קצבה חודשית.
- החזר משכנתא הפוכה: יכול להתבצע במתווה סטנדרטי של הלוואות הכולל לוח סילוקין שפיצר להחזר הקרן והריבית בתשלומים חודשיים, או לחלופין במסלול של הלוואת בלון. כלומר, אפשר להחזיר בכל חודש רק את הריבית, או לדחות את כלל ההחזר למועד הפירעון הסופי.
כפי שאתם מבינים, ישנן מספר החלטות שתצטרכו לקבל כדי לקבל משכנתא הפוכה בתנאים שהכי מתאימים להעדפות, ליכולות ולצרכים שלכם.
האם ריבית המשכנתא ההפוכה ניתנת למיקוח?
הריבית על משכנתא הפוכה ניתנת למיקוח, אך במידה מוגבלת. תנאי הריבית נקבעים בעיקר בהתאם לגילאי הלווים, שווי הנכס, והיקף ההלוואה המבוקשת. לעיתים ניתן לשפר את התנאים באמצעות השוואת הצעות ממלווים שונים, מחשבון משכנתא הפוכה ויועץ משכנתאות מנוסה, בעל היכרות מעמיקה עם השוק.
השפעת הריבית על סך ההחזר הכולל
הצגנו בפניכם את כל מה שחשוב לדעת על ריבית משכנתא הפוכה, ונשאיר אתכם עם התובנה החשובה ביותר: אם יש ביכולתכם, מומלץ מאוד להחזיר באופן חודשי לפחות את הריבית.
לצבירה מתמשכת של ריבית דריבית יש השפעה ניכרת על סך ההחזר הכולל, במיוחד בתקופות של אינפלציה גבוהה.
על מנת לא לצבור חוב גבוה מדי שישפיע עליכם ועל היורשים שלכם, ובכלל – כדי לקבל החלטות נכונות ולקחת משכנתא הפוכה שמתאימה לכם – פנו אלינו לקבלת ייעוץ ללא תשלום.
