אם אתם מתקרבים לגיל 55 ועוסקים בתכנון העתיד הכלכלי שלכם, בין שלל האפשרויות אתם כנראה בוחנים את האופציה לקחת משכנתא הפוכה.
אם אתם עדיין לא מודעים אליה – זו אפשרות להמיר חלק משווי הנכס (הדירה) שלכם לכסף נזיל, בדמות הלוואה לכל מטרה עם גמישות רבה בתנאי קבלת הכסף והחזרתו (לרבות אפשרות של דחיית תשלומים מלאה). כלומר, ממשיכים לגור בנכס ללא שינוי במעמדכם כבעלי הנכס, וניתן להחזיר את הכסף רק כאשר אתם או היורשים שלכם מוכרים אותו.
משכנתא הפוכה נועדה לאפשר לבעלי נכסים מבוגרים לשמר ולשפר את איכות חייהם מבלי למכור את הבית. סכום ההלוואה נקבע בהתאם לשווי הנכס וגיל הלווה, כאשר אחוז המימון עולה עם הגיל. מדובר בהלוואה עם כמה יתרונות, אך יש לקחת בחשבון את הריביות הגבוהות וההצטברות שלהן לאורך זמן.
תנאי זכאות למשכנתא הפוכה
- גיל הלווים: הגיל המינימלי לקבלת משכנתא הפוכה ממלווים מסוימים הוא 55, בעוד אחרים מעמידים את הרף על גיל 60. החל מגיל הסף ועד גיל 90 ומעלה, אחוז המימון שניתן לקבל עולה עם הגיל. כשמדובר בזוג לווים המבקש לקבל משכנתא הפוכה, גיל הלווה הצעיר מבין השניים הוא הגורם המכריע בקביעת תנאי ההלוואה. למשל, אם אחד/ת מבני הזוג בן/ת 60 והשני/ה בן/ת 65, ההלוואה תחושב על בסיס גיל 60, מה שעלול להגביל את אחוז המימון המוצע.
- בעלות על נכס מגורים: על הלווים להיות הבעלים הרשומים של נכס מגורים המשמש כבטוחה להלוואה. הנכס צריך להיות שווה לפחות 1,000,000 ש"ח (יש גוף מלווה בודד שדורש שווי מינימלי של 1,500,000 ש"ח). ניתן למחזר משכנתא קיימת כחלק מהמשכנתא ההפוכה.
- רישום הנכס: כדאי שהנכס יהיה רשום ומוסדר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל. נדרש לבצע שמאות לנכס כדי להעריך את שוויו המדויק לפני אישור ההלוואה.
- מצב בריאותי: עבור לווים מבוגרים במיוחד (בדרך כלל מגיל 80 ומעלה), נדרשת הצגה של אישורים רפואיים המוכיחים את כשירותם לחתום על מסמכי ההלוואה.
- חתימת היורשים: הגופים אשר מציעים משכנתא הפוכה מבקשים את חתימת ילדיהם של הלווים, כהצהרה שהם מודעים לכך שהוריהם נוטלים את ההלוואה (במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור לבקשה זאת).
תנאים פיננסיים לקבלת משכנתא הפוכה
- ריביות: כמו בכל הלוואה, הגורם הכי משמעותי הוא הריבית, מכיוון שהיא קובעת את המחיר שאתם משלמים על האשראי הניתן לכם. סוג הריבית הנפוץ ביותר במשכנתא הפוכה הוא ריבית קבועה וצמודה למדד המחירים, כלומר הקרן גדלה אם מדד המחירים במשק עולים. מרבית המלווים מאפשרים להרכיב תמהיל משכנתא המשלב בין ריבית זו לריבית פריים (הנקבעת על פי ריבית בנק ישראל). נכון לכתיבת מאמר זה, ישנה חברת ביטוח אחת שמציעה גם מסלולי ריבית של ריבית משתנה צמודה למדד ושל ריבית קבועה לא צמודה. יש להרכיב תמהיל שמתאים לכם מבחינת עלות ההלוואה, מידת הוודאות הכרוכה בריבית והאופן שבו מחזירים את הריבית.
- אפשרויות פירעון: יש לשקול האם לבצע תשלומים חודשיים של הריבית במהלך חיי ההלוואה, על מנת למנוע גידול בחוב המצטבר. ניתן להחזיר רק ריבית (בלון חלקי) או לשלם את המשכנתא ההפוכה כמו משכנתא רגילה, בתשלומים שוטפים עבור הריבית והקרן. אם אתם מבינים ומקבלים את ההשלכות, בהחלט ניתן גם לבחור באפשרות של בלון מלא, מסלול במסגרתו כל התשלום נדחה ללא מסגרת זמן שנקבעת מראש. ניתן לפרוע את ההלוואה בכל עת ללא קנסות פירעון מוקדם. לאחר מות הלווה או הלווים, היורשים אחראיים על החוב ונדרשים לסלקו תוך שנה, אך לא צריכים לשאת בהפרש אם החוב גבוה מאשר הסכום שהם יכולים לקבל ממכירת הבית.
- היקף ההלוואה: ככל שהלווה מבוגר/ת יותר, כך אחוז המימון מהנכס שניתן לקבל עולה. בגיל 55 ניתן לקבל 20 אחוזים משווי הנכס, בגיל 70 ניתן לקבל 35 אחוזים משווי הנכס ובגילאים 90 ומעלה אחוז המימון עולה ל-60 משווי הנכס. כמו כן, גובה ההלוואה מוגבל לסכום מקסימלי שנקבע על פי מדיניות הגוף המממן, ויכול להשתנות בהתאם לשוק ולתנאים הכלכליים. במקרים מסויימים ניתן לקבל 40% כבר בגיל 55!
- אפשרויות לקבלת הכסף: ללווים במשכנתא הפוכה יש גמישות רבה בבחירת הדרך בה יקבלו את כספי ההלוואה. הם יכולים לקבל את כל סכום ההלוואה במועד אחד, לבצע משיכות תקופתיות מתוך יתרת ההלוואה לה הם זכאים, לפי הצורך, או (רק בחברת איילון ביטוח) לקבל משכנתא הפוכה כקצבה חודשית – סכום קבוע מדי חודש, המצטרף לתקציב המשפחתי השוטף.
תהליך קבלת המשכנתא ההפוכה
התהליך כולל מספר שלבים מרכזיים. חשוב להבין מראש מה נדרש מכם ובמה כרוכה המשכנתא ההפוכה, כדי להבטיח שאתם מסוגלים לעמוד בכל התנאים ולפעול בשקיפות מול הגוף המלווה. הנה פירוט של המסמכים הנדרשים, השלבים העיקריים ותהליך האישור.
מסמכים נדרשים:
- טופס בקשה חתום
- צילומי תעודות זהות של הלווים.
- נסח טאבו עדכני המעיד על בעלות מלאה על הנכס, ללא שעבודים נוספים.
- דפי בנק ואישור ניהול חשבון
- אישורים רפואיים (במקרים של לווים מעל גיל 80).
- מסמכים המעידים על הכנסות ונכסים אחרים, אם נדרש מבחן הכנסות כלשהו.
שלבי קבלת ההלוואה:
- פנייה ראשונית וייעוץ: התהליך מתחיל בשיחת ייעוץ, בין אם ישירות מול הגוף המממן או מול יועץ בלתי תלוי, כמו אמיר נוה מחברת אנבר. המטרה היא לקבל מידע ראשוני והסבר מפורט על התנאים, היתרונות, החסרונות וגם החלופות.
- הגשת בקשה ואישור עקרוני: אם מעוניינים להמשיך, פונים לקבלת אישור עקרוני למשכנתא הפוכה לפחות מחברת ביטוח אחת. יש למלא טופסי בקשה ולהגיש את כל המסמכים הנדרשים לגוף המממן. האישור העקרוני ניתן בדרך כלל לאחר בדיקת מסמכים ראשונית.
- שמאות נכס: לאחר קבלת האישור העקרוני, הגוף המממן שולח רשימת שמאים שמתוכה תבחרו שמאי שיגיע להעריך את שווי הנכס. השווי המוערך ישמש כבסיס לקביעת גובה ההלוואה. .
- חתימה על מסמכים משפטיים: אם השמאות מאושרת, הלווים נדרשים לחתום על מסמכי ההלוואה בפני עורך דין מטעמם. חתימות אלו כוללות את שעבוד הנכס לגוף המממן. בשלב זה יש גם לרכוש ביטוח נכס, על מנת להגן עליו ועל המשכנתא שלכם.
- העברת הכספים: לאחר השלמת כל ההליכים, הגוף המממן מעביר את כספי ההלוואה לחשבון הלווים בהתאם לתנאים שסוכמו (סכום חד-פעמי, פעימות תקופתיות, או קצבה חודשית).
תהליך אישור ההלוואה:
השלבים העיקריים בתהליך האישור הם בדיקת המסמכים שהוגשו, הערכת השמאי ובחינת יכולת ההחזר (לא בכל המקרים). כל התהליך עשוי להימשך מספר שבועות, וכדאי לעשות אותו בתיאום מלא עם יועץ שמלווה אתכם בכל השלבים, לוקח על עצמו את המשא ומתן עם הגופים המלווים ואת כל הבירוקרטיה, עונה לכם על שאלות ופותר בעיות שעלולות לצוץ.
השפעות על ההון המשפחתי בעתיד
משכנתא הפוכה יכולה להשפיע בצורה משמעותית על ההון המשפחתי והירושה העתידית. ככל שהחוב גדל לאורך השנים עקב צבירה של ריבית דריבית או בשל גידול בקרן עקב אינפלציה, יכול להישאר סכום מופחת של הנכס להוריש לדורות הבאים. במידה ושווי הנכס בעת הפירעון נמוך מסכום ההלוואה שנצברה, היורשים לא יצטרכו לשלם את ההפרש, אך גם לא יוכלו לרשת את הנכס.
משכנתא הפוכה מאפשרת ללווים להשתמש בהון העצמי שצברו בנכס כדי לשפר את איכות חייהם או לסייע כלכלית לילדיהם עוד בחייהם. עם זאת, יש חשיבות גדולה לכך שההחלטה תתקבל בהסכמה מלאה של כל המשפחה, במיוחד לאור ההשפעה האפשרית על הירושה. מעורבות היורשים בתהליך קבלת ההחלטה חשובה כדי למנוע חיכוכים בעתיד ולהבטיח שכל הצדדים מבינים את ההשלכות.
בנוסף, יש לקחת בחשבון את האפשרות שההלוואה תקטין או תעלים כליל את הערך המורש של הנכס, במיוחד בתקופות של אינפלציה גבוהה. לפיכך, חשוב לשקול בזהירות את הצרכים הכלכליים הנוכחיים מול ההשפעות על העתיד המשפחתי והירושה.
בחירת הגוף המלווה המתאים
השוואת הצעות שונות למשכנתא הפוכה היא צעד חיוני, על מנת להבטיח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר עבורכם. כל חברת ביטוח מציעה תנאים שונים מבחינת ריביות, אחוזי מימון וגמישות בתנאי ההחזר. בנוסף, ישנו מוצר אשראי שנקרא משכנתא פנסיונית והוא מוצע במערכת הבנקאית, שגם אותם כדאי לבדוק.
בעת השוואה שימו לב ראשית לגובה הריבית. למרות שהנכס משמש כבטוחה להלוואה, הריביות המוצעות יכולות להשתנות באופן משמעותי בין הגופים השונים.
בנוסף, השוואת הצעות מאפשרת לבדוק את אחוזי המימון שניתן לקבל בהתאם לגיל ולשווי הנכס. ככל שגיל הלווה גבוה יותר, כך ניתן לקבל אחוז מימון גבוה יותר, אך גם כאן ישנם הבדלים בין ההצעות של חברות הביטוח השונות.
לבסוף, השוואת הצעות מאפשרת גם לבדוק את העלויות הנלוות כגון עמלות פתיחת תיק, עלויות שמאות, ביטוח מבנה ותנאים נוספים שיכולים להשפיע על העלות הכוללת של ההלוואה. אל תסתפקו בהצעה אחת, כדי לוודא שאתם מקבלים את ההצעה הנוחה ביותר, מבחינת גובה הריבית והתנאים שמתאימים לצרכים האישיים ולמצב הכלכלי שלכם.
כאן תמצאו מחשבון משכנתא הפוכה והשוואה מקיפה בין חברות הביטוח שמציעות משכנתא הפוכה.
לקחתם משכנתא הפוכה ואחרי תקופה מסוימת אתם חושבים שבחרתם לא נכון? ניתן לבצע מיחזור של המשכנתא כדי להחליף גוף מממן, מסלולים או תנאים של ההלוואה.
כמו בכל החלטה כלכלית משמעותית, חשוב להשוות את ההצעות באופן יסודי, ורצוי להיעזר ביועץ משכנתאות מנוסה שיכול לעזור בניתוח ההצעות השונות ובהבנה של ההשלכות הכלכליות ארוכות הטווח.
