כל מה שצריך לדעת על משכנתא חוץ בנקאית

מחשבון משכנתא הפוכה
בדוק את סכום ההלוואה שתקבל במשכנתא הפוכה
גובה הסכום החד-פעמי המקסימלי הינו: 0
מעוניינים במידע נוסף? השאירו פרטים ונחזור אליכם עם הצעה אטרקטיבית >>
תקציר

שוק האשראי החוץ בנקאי בישראל מתפתח במהירות. זה אומר שמצד אחד צרכנים יכולים ליהנות מיתר תחרות עבור הלוואות מסוגים שונים, אך מנגד שרבים לא מספיקים להתעדכן לגבי מוצרים חדשים – ולכן גם לא מנצלים אותם.

למשל, האם ידעתם שחברות חוץ בנקאיות יכולות לתת משכנתאות?

משכנתא חוץ בנקאית מאפשרת למי שנתפס כמסוכן מדי עבור המערכת הבנקאית לזכות במימון, אך לא רק. גם אנשים ללא מגבלות עשויים לפנות לאפשרות הזו. כמו הרבה מוצרים חוץ בנקאיים שצצו בשנים האחרונות, גם שוק המשכנתאות נותר בשליטה של הבנקים, אך חשוב להיות מודעים לאפשרויות כדי לקבל החלטה כמה שיותר מושכלת.

מהי משכנתא חוץ בנקאית?

בסמוך לשנת 1990 התרחשה רפורמה בשוק המשכנתאות בישראל, כאשר עולם המשכנתאות נפתח לתחרות על מנת להוריד את גובה הריביות. באותה תקופה מחירי הדירות התחילו לעלות, והצורך במימון לצורך רכישת דירה הלך וגבר.

עד לרפורמה, הבנקים שלטו בשוק זה בלי תחרות, כאשר הם יכלו לקבוע שיעורי ריביות די גבוהים. הרפורמה גרמה לחברות אשראי חוץ בנקאי ולגופים פיננסים נוספים להציע משכנתאות לטווח ארוך כנגד שיעבוד הנכס, בדיוק כפי שעשו הבנקים.

הפוטנציאל העסקי הגלום במתן משכנתאות הוא אדיר, כאשר כספי הגוף המממן מוגנים על ידי הנכס המשועבד.

למי מתאימה משכנתא חוץ בנקאית?

הגופים החוץ בנקאיים נכנסו לתחום המשכנתאות ובעיקר לחלל שבו לרגולציה הבנקאית אין פתרון מספיק טוב לא בהכרח ללקוחות שלא יכולים לקבל משכנתא בבנק, וגם לקוחות מצויינים יקבלו החלטה לקחת את האשראי בחברה חוץ בנקאית.

משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים

אם חשבון הבנק שלכם מוגבל, ואיתו הגישה שלכם למוצרי אשראי בנקאיים, משכנתא חוץ בנקאית היא האפשרות היחידה. גם אם נדמה לכם שההגבלה הוטלה על ידי בנק מסוים ותוכלו "לדלג מעליה" באמצעות פניה לבנק אחר, גם הוא יהיה מעודכן וכמעט בטוח יסרב להלוות לכם. 

לעומת זאת, חברות ביטוח ומימון עשויות לעיין בדירוג האשראי שלכם, לשקול את הבקשה ולהחליט שאתם שווים את הסיכון.

מלבד התרחיש של משכנתא חוץ בנקאית לרכישת דירה, ישנה גם האופציה לקחת משכנתא חוץ בנקאית כנגד דירה שכבר נמצאתם בבעלותכם – משכנתא לכל מטרה. תוכלו להשתמש בה כדי לסגור חובות שהובילו להגבלתכם, למחזר משכנתא קיימת כדי להקל על יכולת ההחזר שלכם או כל שימוש נבון אחר.

משכנתא חוץ בנקאית למסורבים

שתי האפשרויות הללו זמינות גם עבור מסורבי בנקים מסוימים, אם כי טיב התנאים בהחלט יורד ככל שהמצב הפיננסי שלכם יותר מסובך (ואתם לווים יותר מסוכנים). דרך פעולה מומלצת עבור מסורבים, עשויה להיות לקיחה של משכנתא חוץ בנקאית עם דחיית תשלומים עד לשיפור המצב. שימו לב שאתם דוחים רק את תשלומי הקרן ומשלמים באופן שוטף את הריבית, מכיוון שהצטברות שלה לא תסייע לכם לצאת מהמצב הבעייתי.

משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי

למעשה, כבר דיברנו על התרחיש הזה – אך לא הזכרנו את שמו. אנחנו מדברים על הסיטואציה שבה לוקחים משכנתא חוץ בנקאית כנגד שיעבוד נכס נדל"ן. זו בעצם משכנתא ללא הון עצמי לכל מטרה, לבחירתכם. גם בנקים נותנים הלוואה כזו, אך הם לא יכולים לתת יותר  מ-50% מערך הנכס, בעוד גופים חוץ בנקאיים אינם מוגבלים כך.

באופן דומה, אפשר לנצל את אחוזי המימון הגבוהים הזמינים בשוק החוץ בנקאי כדי לרכוש דירה בעזרת משכנתא חוץ בנקאית עם מעט מאוד הון עצמי.

תהליך קבלת משכנתא חוץ בנקאית

ראשית, עליכם להגיש בקשה לקבלת המשכנתא דרך נציג טלפוני או דרך אתר החברה. בעת הגשת הבקשה תידרשו למלא פרטים בסיסיים אודותיכם, כמו גיל, הכנסה, מצב משפחתי, מספר ילדים, האם יש הלוואות ממקורות אחרים ומטרת ההלוואה. כמובן שעל מנת להתחיל את התהליך יש להצהיר כי יש דירה בבעלותכם.

לאחר מילוי הפרטים הראשוניים תקבלו הצעה עקרונית שמבוססת על הנתונים שהצהרתם. ההצעה הינה זמנית ויכולה להשתנות. לאחר שתקבלו את ההצעה העקרונית, תראו את הסכום ההלוואה שאושר ואת מרכיב הריבית.

בשלב זה אני ממליץ לכם לערוך סקר שוק ולבחון הצעות אחרות מגופים שונים. משא ומתן בשלב זה יוכל להוריד את גובה הריבית ולחסוך לכם אלפי שקלים.

במידה ואתם מאשרים את פרטי ההצעה העקרונית, תידרשו לשלוח מסמכים שמאמתים את הנתונים שעליהם הצהרתם.

בין המסמכים שתידרשו לשלוח יהיו ת.ז + ספח, תלושי משכורת עדכנים, תנועות של חשבון העובר ושב בשלושה חודשים האחרונים ונסח טאבו עדכני של הנכס שבבעלותכם.

לאחר שצוות החיתום יקבל את המסמכים ויעבור עליהם, הוא יוודא כי הנתונים שהצהרתם לפניו אכן נכונים ובמידה וימצאו פערים, ההצעה עשויה להשתנות וכך גם מרכיב הריבית. לאחר מכן, תישלח הצעה עדכנית וסופית.

אם בחרתם להתקדם עם ההצעה, תידרשו להמציא דוח שמאי על הנכס שבבעלותכם, בכדי לקבל אינדיקציה ברורה על שווי הנכס שבבעלותכם. עלות של שמאות יכולה לנוע מ 700 ש"ח, תלוי בסוג הנכס שבבעלותכם, בגודלו ובמורכבותו.

בשלב הסופי, לאחר שדוח השמאי עובר בדיקה ומאושר, ניתן לחתום על מסמכי ההלוואה ולקבל את המשכנתא.

החברות בדרך כלל מציעות מימון של עד 60% משווי הנכס שברשותכם, לתקופה של עד 30 שנים (היום ניתן למצוא גופים שיציעו גם 80% מימון).

אמנם התהליך נשמע ארוך ומסורבל, אך השלבים בו הם די קצרים וניתן לקבל את הכסף תוך מספר שבועות מצומצם.

מי נותן משכנתא חוץ בנקאית?

שוק האשראי החוץ בנקאי גדל מאוד בשנים האחרונות, כאשר חברות ביטוח, בתי השקעות וחברות מימון פרטיות נכנסו לשוק. לא מעט אנו נתקלים בשאלה – מי נותן משכנתא הפוכה? בין החברות הקיימות נמצאות:

יש לזכור שהחברות הללו פועלות בשוק ללא רגולציה מספקת, כאשר הן יכולות לקבוע תנאי ריבית כראות עיניהן. לפני שאתם סוגרים משכנתא, עליכם להיות מאוד זהירים, לבצע סקר שוק ואף להתייעץ עם יועץ משכנתא.

חברת אנבר ברשות אמיר נוה מציעה שירותי ייעוץ בתחומי משכנתאות וביטוח, עם ניסיון של עשרות שנים ושירות אישי ומקצועי. התייעצות עם חברה בעלת ניסיון יכולה לחסוך לכם אלפי שקלים, וכך תוכלו לוודא כי בחרתם בהחלטה הנכונה.

כיצד נקבעת ריבית משכנתא חוץ בנקאית?

חשוב להבין כי ריבית משקפת את רמת הסיכון של הלווה. ברגע שאדם מבוסס מגיע אל הבנק/ אל חברה חוץ בנקאית, והוא מראה תלושי משכורת גבוהים וברשותו נכסים בשווי רב, הבנק לא רואה סיכון ממשי במתן אשראי ולכן הריבית לא תהיה גבוהה.

לעומת זאת, כאשר מגיע לווה שפשט רגל בעבר או שלא עמד בתשלומי ההלוואה שנטל, עם משכורת שאינה גבוהה, סביר להניח כי הריבית (=הסיכון) של אותו לווה יחייב מתן ריבית גבוהה.

לכן, דירוג האשראי שלכם יקבע את הריבית ואת תנאי ההלוואה שתקבלו.

מה ההבדל בין חברות משכנתא חוץ בנקאית לבנקים?

יתרון בולט בשוק המשכנתאות החוץ בנקאיות הוא מתן סוגי משכנתאות ללויים שלא קיבלו משכנתא מהבנקים. בנקים הם גופים שפועלים תחת רגולציה נוקשה, עם חוקים ברורים שלרוב קשה לכופף.

לכן, במידה והיסטוריית האשראי של לווה מסוים שלילית, כלומר הוא פשט רגל בעבר או נקלע למצב שהוא לא יכול לעמוד בתשלומי ההלוואה שלקח, מבחינת הבנק אין אפשרות למתן משכנתא ללווה שכזה.

לעומתם, חברות האשראי החוץ בנקאי הן בדרך כלל חברות קטנות, שעובדות בשוק תחרותי עם גמישות רבה יותר מבנקים.

החברות הללו מתחרות על לווים ולכן יהיו מוכנות לקחת את הסיכון ולהעניק אשראי גם לאנשים עם סיכון מסוים שלא יחזירו את התשלומים. הסיבה שהן עושות זאת הינה התחרות כאמור, והעובדה כי הנכס של הלווים משועבד לטובת החברות הללו.

כלומר, במצב בו הלווים לא עומדים בתשלומי ההלוואה, חברת האשראי החוץ בנקאי יכולה להשתלט על הנכס של הלווים, למכור אותו וכך לקבל את כספה, חשוב לבדוק את נושא מחשבון מיחזור משכנתא לפני חתימה עם אחת מהחברות המציאות פתרונות אלו.

האם כדאי לקחת משכנתא חוץ בנקאית?

לשאלה זו אין תשובה חד משמעית, והתשובה משתנה ממקרה למקרה. בדרך כלל, לווים שיכולים לקחת משכנתא לדיור מהבנק יקבלו מהבנקים ריביות אטרקטיביות יותר, ולכן חברות האשראי החוץ בנקאי לא מתחרות עם בנקים על משכנתאות לדיור.

לעומת זאת, מסורבי בנקים יכולים לקבל משכנתא בתנאים לא רעים מחברות אלו, ואנשים אשר רוצים לקחת משכנתא למטרות שונות – משכנתא ללא הון עצמי, כגון רכישת דירה להשקעה, שיפוץ הבית או רכישת רכב, יכולים לקבל תנאים טובים יותר בחברות חוץ בנקאיות מאשר התנאים שיקבלו בבנק.

לכן חשוב לערוך סקר שוק נרחב ולברר היטב איפה יהיה הכי משתלם לקחת משכנתא.

יתרונות וחסרונות של משכנתאות חוץ בנקאיות

לא משנה מה הסטטוס שלכם ועד כמה האפשרויות שלכם מצומצמות או נרחבות, חשוב מאוד לקבל החלטה כבדת משקל כמו לקיחת הלוואה כנגד נכס ברצינות מלאה. שקלו את היתרונות והחסרונות של משכנתא חוץ בנקאית.

יתרונות

  • אפשרות ללוות סכומים גדולים
  • גישה להלוואה עבור מסורבים ומוגבלים בבנקים
  • במקרים מסוימים ניתן להשיג תנאים עדיפים על חובות קיימים
  • בשוק החוץ בנקאי אפשר לקבל יותר מ-50% מערך הדירה

חסרונות:

  • אי עמידה בתשלומים חושף אתכם לאובדן הנכס
  • הרגולציה המקלה בשוק החוץ בנקאי יכולה להוביל לריביות גבוהות
  • החלטה לא נכונה עלולה להעמיק מצב כלכלי רע גם ככה
  • ללא בדיקה מספקת, אפשר בטעות לקחת הלוואה מגוף לא מורשה

מסלולי משכנתא חוץ בנקאית

ישנם מסלולים שונים שניתן לקבל, והם משתנים בהתאם לצרכי הלווים ולמצבם הפיננסי. המסלולים השונים כוללים:

  • משכנתא בריבית קבועה, בלי הצמדות עם החזר חודשי קבוע (שפיצר)
  • משכנתא צמודה למדד עם ריבית קבועה
  • משכנתא על בסיס ריבית הפריים
  • הלוואות בלון
  • משכנתא צמודה למדד עם ריבית משתנה
  • הלוואות גרייס (תשלומי ריבית בלבד לתקופה מסוימת, ואחריה תשלומים של קרן וריבית)

אם עדיין יש לכם שאלות ואתם מרגישים שאתם צריכים עזרה בלקיחת המשכנתא או לחלופין שאלות כמו מה זה מיחזור משכנתא? היעזרו ביועצים שלנו, שיכולים לתת לכם הכוונה וחוות דעת מקצועית, ולהבטיח שתקבלו את ההחלטה הכי טובה עבורכם.

משרדנו, אנבר בראשות אמיר נוה, מעניקה מגוון שירותים בתחומים שונים כגון משכנתא הפוכה, משכנתא פנסיונית, מחזור משכנתא ועוד. אנו מתחייבים למצוא עבורכם את הפתרון הפיננסי המתאים, ולהבטיח שתשלמו כמה שפחות.

 

שאלות ותשובות על משכנתאות חוץ בנקאיות

מי מפקח על משכנתא חוץ בנקאית?

לעומת משכנתא בנקאית האחר מפוקחת על ידי הבנק המרכזי – בנק ישראל (כמו כל מוצר ושירות בנקאי), משכנתא שניתן על ידי גופים חוץ בנקאיים מפוקחת על ידי רשות ההון. הרגולציה פחות נוקשהית, אך בהחללט קיימת. חשוב לפנות רק לגופים מורשים, על מנת להיות מוגנים על ידי הרגולציה.

באילו תנאים ניתן לקבל משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים?

משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים ניתנת לכל מטרה, למעט רכישת דירה להשקעה. ניתן להשתמש בה למימון חופשה, שיפוץ, איחוד חשבונות וכו'. לעומת המערכת הבנקאית, אשר מתוקף תקנות בנק ישראל לא נותנת יותר מ-50% מימון (הנגזרים מערך הנכס), גופים חוץ בנקאיים מעניקים אחוזים גבוהים יותר. עם זאת, גם הריבית יותר גבוהה. הבדל נוסף הוא התנאים המקלים יותר, המאפשרים גם לאנשים עם רמות הכנסה נמוכות, חובות או היסטוריית אשראי בעייתי (כול מוגבלי בנקים ומסורבי בנקים) לקבל הלוואה כנגד נכס.

מדוע ועם מי כדאי להתייעץ לפני שלוקחים משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי?

לפני לקיחת כל משכנתא, מומלץ להתייעץ עם מומחים שמכירים את השוק, וגם יכולים לקבל הצעות ולהגיב עבורכם. חברת אנבר בראשות אמיר נוה מקיימת קשרים ענפים עם כל הגופים ומתמחה בשוק החוץ בנקאי. פנו אלינו לשאלות, התייעצות או כוונה לקחת משכנתא חוץ בנקאית.

שתפו את המאמר
ייעוץ וטיפול במשכנתא הפוכה ללא עלות!
מסלול ייחודי של קצבה חודשית במשכנתא הפוכה: מהיום לא חייבים למשוך סכומים גבוהים בתחילת התקופה וניתן לקבל "משכורת חודשית"
לפרטים נוספים >>
רגע לפני שאתם הולכים
המומחים שלנו כאן כדי לעזור לכם! השאירו פרטים ונחזור אליכם לייעוץ ללא עלות >>
לשאלות בווצאפ