משכנתא לדירה מפוצלת – המדריך המלא

אם אתם רוצים משכנתא לכל מטרה עבור דירה מפוצלת, אתם צריכים יועץ משכנתאות מנוסה. זה הזמן להבין למה זה בעייתי לפצל, ומה בכל זאת ניתן לעשות?

כדאי לדבר עם יועץ משכנתאות לפי לקיחת משכנתא לכל מטרה שהיא, וזה נכון פי כמה כאשר מדובר על משכנתא לדירה מפוצלת. למה זה כל כך בעייתי, ואיך בכל זאת אתם יכולים להשיג את המימון שאתם צריכים? הכנו לכם את כל המידע, ולא משנה אם זו משכנתא לדירה שנייה או ראשונה.

מה זו דירה מפוצלת?

דירה מפוצלת היא כל נכס מגורים, אשר מיועד עד פי נסח היתר הבניה כיחידת דיור אחת, ובפועל מחולק לשתי יחידות דיור או יותר.

בשנים האחרונות התופעה של פיצול דירות מתרחבת, וכיום ניתן לראות נכסים רבים כאלה. דירות מפוצלות נפוצות בערים גדולות וצפופות, ובאופן מיוחד בערי גוש דן, שם משבר הדיור ניכר באופן מיוחד.

המצוקה והקושי למצוא דירות פנויות, אשר נובעים בין השאר מהעלויות של בניית יחידות דיור חדשות, גורמות למחפשי דיור ולמשקיעים רבים לפנות לפתרון של פיצול.

בחלק מהמקרים, משפחה שמתגוררת בנכס מפצלת אותו, על מנת להשכיר חלק ממנו לדיירים אחרים או לסדר מגורים לבני משפחה או חברים. במקרים אחרים, משקיעים רוכשים דירות ומפצלים אותן, במטרה להרוויח תשואה גבוהה מהשכרת כמה יחידות דיור, במקום אחת.

ניתן לפצל דירה בכמה דרכים, למשל:

• חלוקה של בית בעל שתי קומות לשתי יחידות – אחד בקומה התחתונה ואחת בעליונה.
• חלוקה בפועל של יחידת דיור אחת למספר יחידות
• הרחבה של יחידת מגורים על ידי בניית חדרים נוספים.

מהו החוק לגבי דירה מפוצלת?

אסור לכם לפצל דירה ללא היתר, אותו אתם צריכים לבקש מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אתם ודאי שואלים את עצמכם: "אז איך יש כל כך הרבה דירות מפוצלות? כל מי שפיצל או פיצלה דירה ביקשו היתר?". ובכן, התשובה היא לא, ממש לא.

למרות האיסור הברור, בפועל הרשויות מעלימות עין מהתופעה, ולרוב לא פועלת כנגד בעלי נכסים מפוצלים. במצב כזה, בו אין שום גורם של הרתעה, אנשים בוחרים להתעלם (או שבאמת לא יודעים) מהחוק.

בכל זאת, ברגע שאתם מפצלים דירה, אתם חושפים את עצמכם לסיכון כספי משמעותי. אם תתגלו, הוועדה המקומית יכולה לקנוס אתכם בסכומים של עשרות ומאות אלפי שקלים, ואף להוציא צווי הריסה נגד הנכס שלכם.

למה בעצם זה כל כך בעייתי? האם באמת פיצול דירה מפריע, או שמדובר בקטנוניות של החוק ושל הרשויות? התשובה ברורה: זה בהחלט מפריע.

כאשר בנייני מגורים מתוכננים ונבנים, התשתיות שלהם נוצרות כך שיספקו את צרכיהם של מספר דיירים מסוים. דירות מפוצלות מפרות את האיזון הזה, ומזיקות לחיים ולרווחה של דיירי הבניין והסביבה.

תארו לעצמכם שאתם עוברים לגור בבניין שכולל 15 דיירים, ולאחר תקופה מסוימת כמה מהדירות בבניין עוברות תהליך של פיצול, כך שלפתע מתגוררים בו 20 דיירים. בין שאר הבעיות שעלולות להתעורר, מצוקת חניה היא בהחלט תרחיש סביר לגמרי.

לצד פיצול נכס מגורים, יש עוד פעולות וסוגי שיפוצים שלא ניתן לבצע ללא היתר מתאים. למשל: סגירת מרפסת, הגבהת תקרה, חריגה באחוזי בנייה וכו'.

למה הבנקים לא אוהבים לתת משכנתא לדירה מפוצלת?

לצד הסיכון של התמודדות עם סנקציות של הוועדה המקומית, כל יועץ משכנתאות יגיד לכם שיש עוד סיבה משמעותית לכך שכדאי להימנע מפיצול דירה שלא כחוק – הקושי לקבל משכנתא.

כאשר בנקים בוחנים בקשות עבור משכנתא לכל מטרה, הם מקבלים החלטות בהתבסס על רמות הסיכון הכרוכות בהן. לכן, הם ממש לא מתלהבים לממן דירות עם חריגות בנייה, וזה כולל גם דירות מפוצלות כאמור.

יש שתי סיבות לגישה הזו של הבנקים:

1. החשש שאם תקבלו קנס, תתקשו לעמוד בהחזרי המשכנתא.
2. הידיעה שאם תקבלו קנס, הוא למעשה יוריד את ערך הנכס. אפילו אם תבצעו שיפוצים או התאמות מסוימות, ובכך תצליחו להימנע מהקנס, סביר להניח שבכל מקרה ערך הנכס יירד.

כלומר, במקרים רבים, לא תצליחו לקבל משכנתא לדירה שנייה או ראשונה אם היא מפוצלת. גם אם כן, סביר להניח שיציעו לכם משכנתא בסכום נמוך מזה שציפיתם לקבל.

איך בעצם הבנקים מגלים שקיימות חריגות בנייה בנכס? כל תהליך של קבלת משכנתא כולל ביקור של שמאי מקרקעין, מטעם הבנק. השמאי מיומן לגלות חריגות, ויודע בדיוק כיצד כל חריגה או בעיה משפיעה על ערך הדירה. הוא מעביר את חוות הדעת שלו לבנק, ואתם לא יכולים להסתיר פיצול דירה ללא היתר.

שימו לב: אם אתם מפצלים דירה, אתם עשויים לחשוב במשך שנים שהצלחתם לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה, אך בסופו של דבר תגיע הצרה. בדרך כלל, זה קורה כאשר מנסים למכור את הנכס.

רוכשים רבים לא מעוניינים להתעסק עם רכישת דירה מפוצלת, במיוחד אם גילו באמצעות שמאי או בדרכים אחרות שהפיצול לא נעשה באופן חוקי. יותר מזה, למה בעצם שירכשו דירה, אם הסיכוי שלהם לקבל משכנתא טובה (או בכלל) לא גבוה?

איך יועץ משכנתאות יכול לעזור לכם?

אז איך בכל זאת לוקחים משכנתא לכל מטרה עבור דירה מפוצלת? בעזרת אנשי מקצוע. מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין שמומחה בתחום, וכן לוודא כי יועץ משכנתאות מלווה אתכם בתהליך.

אל תתחילו להגיש בקשות ללא ייעוץ מקדים, מכיוון שאתם עלולים להרוס לעצמכם את הסיכויים לקבל משכנתא. בעזרת המומחים, תוכלו להציג בפני הבנקים את הכנס באור חיובי יותר, או לחילופין לבצע בנכס שינויים שיסייעו לכם לקבל תנאים משופרים.

יועץ משכנתאות מנוסה, מבין כיצד להתייחס לכל מקרה בצורה הטובה ביותר, ויהיה מסוגל להשיג לכם משכנתא גם לדירה מפוצלת.