דירה מפוצלת יכולה להיות נכס מניב מצוין, אבל היא גם אחד הנושאים המורכבים בעולם המשכנתאות. בנקים נוהגים לסרב לבקשות מימון לנכסים כאלה, ורוכשים רבים נתקלים בקיר כאשר הם מנסים לקבל הלוואה.
מהי דירה מפוצלת?
דירה מפוצלת היא יחידת דיור אשר חולקה פיזית לשתי יחידות נפרדות או יותר, לרוב כדי להשכיר כל חלק בנפרד. פיצול יכול להיות חלוקת דירה לשתי קומות, הוספת מטבחון ושירותים ליחידת שינה, או כל שינוי מבני אחר היוצר שתי יחידות מגורים עצמאיות בתוך נכס אחד.
הבעיה מתחילה כאשר פיצול הדירה לא מתבצע על פי היתר בנייה חוקי. דירה שחולקה ללא היתר מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא ״דירה מפוצלת לא חוקית״ בעיני הרשויות ובעיני הבנקים. כאשר מגיעים לבנק עם בקשת משכנתא לנכס כזה, שמאי הבנק מזהה את הפיצול, ולרוב הבקשה נדחית על הסף.
גם כאשר מפצלים דירה בהיתר, עדיין קיימות מגבלות בנקאיות. בנקים מתקשים לאשר משכנתא לנכסים שאינם עומדים בהגדרה ברורה של "דירה יחידה", כי הם מחשיבים אותם בתור נכסים מסחריים לכל דבר.
מה אומר החוק על פיצול דירה למגורים?
פיצול דירה למגורים מחייב היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. ללא היתר, הפיצול נחשב כבנייה בלתי חוקית, ובעלי הנכס חשופים לצווי הריסה וקנסות.
- פיצול דירה חוקי עם היתר: הוועדה המקומית אישרה את השינוי, יש תיעוד מלא ורישום נפרד בטאבו לכל יחידה
- פיצול דירה ללא היתר: הנכס רשום כיחידה אחת, אך פיזית הוא מחולק לשתי יחידות
- פיצול חלקי: הוספת שירותים ומטבח ליחידה פנימית, אך הנכס אינו מחולק רשמית לשתי יחידות
הבנקים מתייחסים לכל אחת משלוש הדרכים לפצל דירה בצורה שונה. בתרחיש של פיצול חוקי עם רישום נפרד בטאבו ניתן לקבלת מימון, אם כי קבלת משכנתא עדיין אינה מובן מאליה. אם מפצלים עדיין יש פתרונות, אך מעטים יותר.
למה הבנקים מסרבים לתת משכנתא לדירה מפוצלת?
כאשר בנק נותן משכנתא, הנכס משמש עבורו כבטוחה. אם הנכס אינו חוקי מבחינת תכנון ובנייה, הוא עשוי לאבד ערך או אפילו להיות נדון להריסה, כך שהבטוחה של הבנק נפגעת.
סיבה נוספת לסירוב לבקשת משכנתא לדירה מפוצלת היא מדיניות פנימית. בנקים עובדים עם שמאים מטעמם, אשר מחויבים לדווח על כל בנייה ללא היתר. ברגע שהערכת השמאי מציינת "פיצול ללא היתר" או "שימוש חורג", הבנק מחויב לפי נהליו לדחות את הבקשה.
הסיבה השלישית היא רגולציה. בנק ישראל מגדיר כללים ברורים לגבי מה נחשב "נכס למגורים" לצורך מתן משכנתא. דירה שאינה עומדת בהגדרה הזו פשוט אינה זכאית למוצר של משכנתא בנקאית רגילה.
רישום חוקי של דירה מפוצלת
כל עוד בוצע פיצול דירה חוקי ורישום נפרד בטאבו של כל יחידה, ניתן לרכוש כל יחידה בנפרד עם משכנתא נפרדת. רוכש של דירה כזו יכול לפנות לבנק עם בקשה למשכנתא על יחידת המגורים שלו, כאשר היחידה השנייה ממשיכה להיות מושכרת ולייצר הכנסה. זה פשוט יותר, אם כי עדיין לא תמיד מובן מאליו.
דירה אשר פוצה באופן לא חוקי אינה ניתנת לרישום נפרד. כל הנכס רשום כיחידה אחת, ולכן המשכנתא על הנכס כולו מחייבת שמאות של הנכס כולו. ברגע שהשמאי מזהה את הפיצול, הבנק לא מאשר את המשכנתא לפי שווי "שתי יחידות" אלא לפי שווי הנכס כדירה אחת, ולעיתים אפילו דורש להחזיר את הנכס למצבו המקורי כתנאי לקבלת ההלוואה.
אילו פתרונות קיימים כאשר לא מאשרים משכנתא לדירה מפוצלת?
לא כל הסיפור מסתיים בסירוב בנקאי. קיימים כמה מסלולים שיכולים לעזור:
- משכנתא חוץ בנקאית: חברות ביטוח וגופים נוספים בשוק החוץ בנקאי אינם כפופים לאותן מגבלות שכפויות על הבנקים. לפעמים ניתן לקבל משכנתא חוץ בנקאית לדירה מפוצלת ללא היתר, אם כי לרוב בריבית גבוהה יותר
- הלוואה כנגד נכס: אם כבר יש בבעלותכם נכס אחר, ניתן לקחת בשוק החוץ בנקאי הלוואה כנגד נכס קיים ולהשתמש בכסף לרכישת הדירה המפוצלת
- הכשרת הנכס לפני הרכישה: במקרים מסוימים, ניתן לעבוד עם הרשות המקומית להסדרת הפיצול לפני הרכישה. תהליך זה לוקח זמן אבל פותח את הדלת לבנקים
קבלת קבלת משכנתא לדירה מפוצלת: שלב אחרי שלב
ראשית, יש לבדוק את מצב הנכס. לפני שמגישים בקשה לקבלת מימון, צריך להבין האם הפיצול התבצע במסגרת היתר בנייה, מה רשום בטאבו ומה רשום בדוח הארנונה. שמאי עצמאי יכול לבצע בדיקה מקדימה.
שלב שני הוא קבלת ייעוץ פיננסי. יועץ משכנתא שמכיר את השוק החוץ בנקאי יכול למפות את האפשרויות הרלוונטיות לנכס. לאחר מכן בוחנים את מסלולי המימון. אחרי שמבינים מה האפשרויות, בוחנים כל אחת מהן מבחינה ריבית, משך הלוואה, תנאי פירעון מוקדם, עלויות נלוות וכו׳.
לאחר מכן מגישים בקשה למשכנתא, בצירוף כל המסמכים הנדרשים על ידי הגוף המלווה.
מה כדאי לבדוק לפני לקיחת משכנתא לדירה מפוצלת?
לפני שסוגרים משכנתא לדירה מפוצלת, כדאי לבדוק כמה דברים:
- בדקו את תיק הבנייה ברשות המקומית לפני חתימה על כל חוזה
- בקשו מהמוכר העתק מהיתר הבנייה המקורי ומכל תיקון שנרשם
- בדקו האם יש צווי הריסה פתוחים או הערות אזהרה ברשם המקרקעין
- שאלו שמאי מטעמכם לגבי השפעת הפיצול על שווי הנכס
- ודאו שמחיר הנכס מגלם את הסיכון – דירה מפוצלת ללא היתר צריכה להיות זולה יותר מדירה חוקית
משכנתא לדירה מפוצלת עם אנבר
באנבר אנחנו מתמחים במימון נכסים מחוץ למערכת הבנקאית. אמיר נוה, מייסד אנבר, בעל 25 שנות ניסיון בשוק המשכנתאות, ליווה רוכשים רבים שרצו בדרך לרכישת דירה מפוצלת.
אנחנו בוחנים כל נכס לגופו כדי למצוא את מסלול המימון המתאים, בין אם הלוואה כנגד נכס קיים, משכנתא חוץ בנקאית, או שילוב של מסלולים. אם אתם עומדים בפני רכישת דירה מפוצלת ולא בטוחים איך ממשיכים, פנו אלינו לקבלת ייעוץ משכנתאות ראשוני.
שאלות ותשובות על משכנתא לדירה מפוצלת
האם ניתן לקבל משכנתא בנקאית לדירה מפוצלת?
לרוב לא. בנקים נוהגים לדחות בקשות מימון לנכסים מפוצלים באופן לא חוקי. גם כאשר הפיצול חוקי, הבנק בוחן את הנכס לפי הגדרות נוקשות ולעיתים מסרב. פתרונות מימון חוץ בנקאיים הם לרוב הדרך המעשית יותר.
מה ההבדל בין דירה מפוצלת חוקית ללא חוקית?
דירה מפוצלת חוקית, עם היתר בנייה ורישום טאבו נפרד לכל יחידה, מאפשרת לקבל משכנתא על כל יחידה בנפרד, אם כי לא תמיד. דירה מפוצלת לא חוקית כמעט תמיד מחייבת פתרון יצירתי כמו משכנתא חוץ בנקאית או הלוואה כנגד נכס אחר.
כמה עולה מימון חוץ בנקאי לדירה מפוצלת?
גופי מימון חוץ בנקאיים גובים ריבית גבוהה יותר מהבנקים. עם זאת, לעיתים יש יתרון מבחינת גמישות התנאים ומהירות התהליך. כל מקרה נבחן לגופו, ולכן כדאי לקבל ייעוץ מקצועי לפני שמקבלים החלטה.
האם ניתן להסדיר פיצול לא חוקי בדיעבד?
לעיתים כן. חלק מהרשויות המקומיות מאפשרות להגיש בקשה להכשרת מבנה שנבנה ללא היתר. התהליך כולל תשלום קנס, הגשת תוכניות וקבלת אישור מוועדת התכנון. לא כל נכס עומד בתנאים להכשרה, ולכן צריך לבדוק מול הרשות המקומית הרלוונטית.
האם דירה מפוצלת יכולה להוות בטוחה למשכנתא
כן, גם דירה מפוצלת יכולה לשמש כבטוחה אצל גופי מימון חוץ בנקאיים. הם יעריכו את שווי הנכס ויאשרו הלוואה על בסיס שווי זה, לרוב עד אחוז מימון מסוים מהשווי שנקבע בשמאות.
מה קורה אם מתגלה שאין היתר לפיצול דירה?
אם רוצים לרכוש דירה מפוצלת ומגלים כי הפיצול בוצע ללא היתר בנייה, ניתן לפנות לרשות המקומית להבין את אפשרויות ההכשרה. כמו כן, ניתן לפנות לעורך דין מקרקעין ולבדוק האם ניתן לתבוע את המוכר בגין אי-גילוי. מבחינת מימון, כדאי לפנות לייעוץ כדי להבין אילו אפשרויות עומדות בפניכם.
האם משתלם לקחת משכנתא לדירה מפוצלת להשקעה?
תלוי בזהות ועלות הנכס. דירות מפוצלות לרוב מניבות תשואה שכירות גבוהה יותר, כי שתי יחידות מספקות הכנסה כפולה. עם זאת, קיים סיכון מבחינת חוקיות וקבלת מימון. כל עוד מחיר הרכישה מגלם נכון את הסיכון, ויש פתרון מימון מתאים, ההשקעה יכולה להיות כדאית.
