כל הדרכים לקחת משכנתא שניה, ולרכוש דירה להשקעה. כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שניה? כל התשובות במאמר
אחת מאפשרויות ההשקעה המבוקשות ביותר בישראל, היא רכישת דירה שניה להשקעה. דירה כזו עשויה להניב תשואה יפה מאוד לאורך שנים באמצעות השכרה, ובבוא היום להימכר בסכום נאה או להפוך למתנה נפלאה עבור הילדים. עם זאת, לא קל לממן רכישה כזו, ובמרבית המקרים נדרשת משכנתא לדירה שניה כדי שהחלום הזה יהפוך למציאות. במאמר זה נסקור את הדרכים השונות לקחת משכנתא על דירה שניה, כולל משכנתא הפוכה עבור אנשים בגילאי פנסיה.
מה זה משכנתא לדירה שניה?
ניתן להתבלבל ולחשוב שמשכנתא מכונה "שנייה" רק כאשר ישנה משכנתא קיימת אשר עדיין מוחזרת, אך זו טעות. משכנתא לדירה שניה היא כל משכנתא שאדם בעל נכס לוקח, בין אם הנכס אשר בבעלותו ממושכן או שתשלומי המשכנתא הראשונה כבר הסתיימו.
כמה דגשים חשובים נוספים:
- דירה שנייה יכולה להיות גם שלישית, רביעית וכן הלאה – כל דירה מעבר לראשונה נקראת שנייה.
- גם כאשר מטרת הרכישה אינה השקעה, הבנקים רואים את המשכנתא באותה צורה ועל כן קיימות אותן ההגבלות (שנציין מייד).
- גם אם אתם שותפים לרכישת הדירה ולא הרוכשים הבלעדיים – כל עוד בבעלותכם יותר משליש אתם נחשבים כבעלים.
- משפרי דיור אינם רוכשי דירה ראשונה, אך גם לא רוכשי דירה שניה. בהמשך המאמר, נפרט את תנאי המשכנתא לדירה שניה עבורם.
איזה הגבלות נקבעו ע"י בנק ישראל על משכנתא לדירה שניה להשקעה?
הסיבה שיותר קשה להשיג משכנתא לדירה שניה, לעומת משכנתא לדירה ראשונה, היא הגבלות שהציב בנק ישראל בנושא. ההגבלות נקבעו משתי סיבות:
- מאבק בעליית מחירי הדירות – במציאות הנוכחית, רבים מתקשים להשיג את המימון העצמי הנדרש עבור משכנתא לדירה ראשונה, לכן למדינה היה חשוב להדגיש את ההבדלים בין המשכנתאות במטרה לצמצם פערים חברתיים.
- הגנה על המשקיעים – מרבית האנשים שרוצים לקחת משכנתא שניה, עוד מחזירים משכנתא על הדירה הראשונה שלהם. זה אומר שלקיחת משכנתא נוספת עלולה לסבך אותם בהתחייבויות להחזרים שלא יצליחו לעמוד בהם.
בשל כך, החליט בנק ישראל בשנת 2012 על שורה של צעדים, אשר מקשים על קבלת משכנתא על דירה שניה. המרכזי שבהם: הגבלת אחוז המימון שניתן לקבל לתקרה של 50% משווי הדירה, לעומת 75% במשכנתא רגילה ואך 90% במחיר למשתכן. כלומר, כדי לרכוש דירה שנייה תצטרכו לממן לפחות מחצית משווי הנכס בעצמכם.
בהתחשב במחירי הדיור הגבוהים בארץ, זה יכול להיות סכום משמעותי מאוד, שכן יהיה לא פשוט לגייס. בנוסף, עד לא מזמן ניתן היה לקחת הלוואה כנגד נכס קיים, ובאמצעותה לממן את ההון העצמי, אבל ב-2021 בנק ישראל אסר זאת גם כן.
שימו לב: אם יש דירה שרשומה על שמכם ואתם מבקשים משכנתא, היא תיחשב בתור משכנתא לדירה שניה. מספיק שרק אחוז מסוים מדירה נמצא בבעלותכם, והיא נרשמת על שמכם.
רק בנקים מענקים משכנתא עבור נכס שני?
כלל לא, הבנקים אינם הגופים היחידים שיכולים לתת משכנתא עבור דירה להשקעה. חברות הביטוח הינן גוף שיש לקחת בחשבון. מעבר לכך, בגלל שחוקי בנק ישראל אינם חלים על חברות הביטוח, ישנן יותר אפשרויות למשכנתא גדולה יותר ואפילו נוחה יותר.
כיצד משכנתא לדירה שנייה שונה ממשכנתא "רגילה"?
כפי שכבר הבנתם, ההבדל הכי מהותי הוא זה שכבר ציינו: אחוזי המימון שניתן לקבל וההון העצמי הדרוש לקבלת המשכנתא (במערכת הבנקאית).
מלבד זאת, ישנם עוד שני הבדלים משמעותיים:
- גובה הריבית: בדרך כלל, הריבית על משכנתא לדירה שניה גובה לעומת משכנתא לדירה ראשונה. התנאים נקבעים עבור כל לווה בהתאם למצב הפיננסי שלו/ה, ובמקרים מסוימים ניתן להשיג ריבית נוחה כמעט כמו עבור משכנתא רגילה, אבל זה הבדל שיש לקחת בחשבון כאשר ניגשים לקבל אישור עקרוני.
- מס רכישה: רוכשי דירה שניה משלמים יותר מס רכישה, מכיוון שהם לא מקבלים פטור ומשלמים החל מהשקל הראשון – לעומת פטור עד לגובה של כ1,978,745 ש"ח במשכנתאות רגילות.
באילו תרחישים משכנתא שניה יכולה להתאים?
- השקעה: דירה נוספת עשויה להניב תשואה משמעותית על ידי גביית שכר דירה. אפשרות נוספת היא לרכוש בזול יחסית, לשפץ ולמכור ברווח.
- עזרה לילדים: לצערנו, הדור הצעיר כיום מתקשה מאוד לגייס את ההון עצמי הנדרש לרכישה הדירה הראשונה, אפילו שמדובר ב-25% "בלבד". ניתן לקחת משכנתא שניה על מנת לסייע להם, או לחלופין כדי לקנות דירה להורים או לבני משפחה אחרים.
- שיפור דיור: מבחינת תנאים, לא מדובר במשכנתא לדירה שניה. עם זאת, בפועל מדובר בלקיחת משכנתא בזמן שגרים בנכס בבעלותכם.
מהי משכנתא לדירה שנייה עבור משפרי דיור?
עד כה דיברנו על משכנתא לדירה שניה במונחים של דירה להשקעה, אבל כמובן שקיימת אפשרות נוספת – משפרי דיור. מדובר על אנשים שמחזיקים בדירה, ורוצים לקנות דירה אחרת ולעבור אליה. במקרים כאלה, ניתן לקבל מימון של עד 70% משווי הדירה (במקום 50%). הדרכים לעשות זאת הן:
- גרירת משכנתא – אם אתם עדיין מחזירים משכנתא על הדירה הנוכחית ורוצים לרכוש דירה חדשה, יש אפשרות "לקחת" איתכם את המשכנתא כמו שהיא. זה מומלץ אם אתם נהנים מתנאי משכנתא נוחים.
- מיחזור משכנתא – אפשרות נוספת היא לקחת משכנתא על דירה שניה, ובאמצעותה לסגור את הקודמת. מיחזור משכנתא מומלץ במצבים בהם אתם לא מרוצים מתנאי המשכנתא שלכם.
- דחיית תשלומים – אתם יכולים גם לקחת משכנתא חדשה לגמרי. זה אומר שבמשך תקופה מסוימת תצטרכו להחזיר שתי משכנתאות, אז כדאי לבדוק אפשרות של דחיית תשלומים (גרייס) עד למכירת הדירה הקיימת.
שימו לב: ברכישת דירה שניה, מס הרכישה שיש לשלם גבוה לעומת דירה ראשונה. עם זאת, אם מוכרים את הדירה הראשונה, עד שנה וחצי לאחר רכישת השנייה, התשלום הוא רגיל. לכן, בלקיחת משכנתא לדירה שניה חשוב לקחת בחשבון גם את מועד המכירה של הדירה בה אתם מתגוררים כרגע.
משכנתא שנייה – התהליך
התהליך של לקיחת משכנתא לדירה שנייה דומה מאוד לתהליך שכבר עברתם, כאשר רכשתם את הנכס הקיים שלכם. תצטרכו להגיש בקשה לאישור עקרוני, ואם היא תאושר תוכלו להמשיך בתהליך הכולל העברת מסמכים ונתונים לבנק/הגוף החוץ בנקאי, פתיחת תיק וחתימה. כמו כן, תצטרכו (כמו במשכנתא רגילה) לרכוש ביטוח חיים וביטוח מבנה כדי לקבל את ההלוואה.
חשוב לציין: אם אתם עדיין משלמים משכנתא על הנכס הקיים, יכול להיות שעדיף לכם לבצע מיחזור משכנתא לקבלת התנאים הטובים ביותר.
כיצד מגלים את שווי הנכס לטובת לקיחת משכנתא שניה?
גם בהיבט הזה, אין הבדל מלקיחת משכנתא לדירה ראשונה. אל הנכס יגיע שמאי מקרקעין מטעם הגוף המלווה, והוא יקבע את שווי הנכס ממנו ייגזר סכום ההלוואה שתקבלו. ניתן להזמין שמאי פרטי, אך קביעתו לא משנה למלווה. בכל זאת, אנו ממליצים לבצע שמאות פרטית עוד לפני תחילת התהליך, גם כדי לשלם מחיר הוגן וגם כדי שתדעו פחות או יותר למה לצפות.
איך לוקחים משכנתא על נכס קיים לרכישת דירה שנייה?
כאמור, כבר לא ניתן לקחת הלוואה בשעבוד דירה קיימת, על מנת לממן משכנתא לדירה שניה, אבל ההגבלה הזו לא חלה על כולם. אנשים בגילאים 60 ומעלה יכולים לקחת משכנתא הפוכה, אם יש להם דירה 100% בבעלותם ובשווי מינימלי של מיליון שקלים.
זו למעשה הלוואה משכנתא לכל מטרה, שנועדה לייצר מקור הכנסה בתנאים טובים עבור פנסיונרים, אך בפועל אחד השימושיים העיקריים בה הוא מימון הון עצמי, עבור משכנתא לרכישת דירה לילדים.
החזר משכנתא הפוכה מתבצע בדרך כלל עם מכירת הדירה המשועבדת. במקרה של מות הלווים, יורשיהם צריכים למכור את הדירה (או להחזיר את הכסף ממקור אחר) תוך שנה.
מדוע חשוב להתייעץ לפני לקיחת משכנתא לדירה שניה?
רכישת דירה שניה עשויה להיות השקעה מצוינת, במיוחד לנוכח העלייה הבלתי פוסקת במחירי הדירות. עם זאת, לא קל לממן משכנתא לדירה שניה, ויש לא מעט טעויות שאתם עלולים לעשות בדרך.
למשל, כדי להשיג את ההון העצמי הנדרש, יש כאלה שבוחרים לקחת הלוואה או כמה הלוואות. זה לא מומלץ, מכיוון שקשה מאוד לעמוד בכמה החזרים חודשיים במקביל והתנאים לרוב אינם נוחים.
אם אתם זקוקים לייעוץ בנושא משכנתא על דירה שניה – אמיר נוה, מייסד חברת אנבר, ישמח לסייע!
שאלות ותשובות על משכנתא לדירה שניה
כמה כסף ניתן לקבל במסגרת משכנתא שנייה?
במערכת הבנקאית, ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס כמשכנתא. גופים חוץ בנקאיים (כמו חברות ביטוח) לא נתונים להגבלות של בנק ישראל, ולכן מעניקים פעמים רבות אחוזי מימון גבוהים בהרבה. מוזמנים לפנות לחברת אנבר, ובראשה אמיר נוה אשר עובד מול כל הגופים החוץ בנקאיים, מכיר היטב את השוק ויכול לייצג אתכם בתהליך, עד להשגת משכנתא לדירה שנייה בתנאים שמתאימים לכם.
איך מחליטים אם לקחת משכנתא על נכס קיים?
יש להגדיר בבירור את מטרת ההלוואה, לברר את שווי הנכס בצורה מדויקת ואמינה ולקחת בחשבון את הסכום שאתם יכולים לקבל, הוצאות על מיסוי ואת כל ההשלכות הפיננסיות והאישיות. מומלץ לפנות לייעוץ של מומחה, כמו אמיר נוה שמתמחה בנושא של הלוואה כנגד נכס.
אילו תנאים נלווים להחזר משכנתא לדירה שנייה?
בדרך כלל, כאשר פונים לבנקים נתקלים בהגבלה של החזר חודשי עד 40% מגובה ההכנסה הפנויה שלכם, נטו (כלומר, החלק בהכנסה החודשית שלכם שנותר לאחר ההוצאות הקבועות). מלווים חוץ בנקאיים עשויים להיות גמישים יותר. מלבד זאת, אין שום הבדל מהותי בין החזר משכנתא שניה לראשונה.
