משכנתא לדירה שניה היא אחד הפתרונות המבוקשים ביותר בישראל, המאפשרת רכישת נכס נוסף להשקעה. דירה כזו עשויה להניב תשואה יפה מאוד לאורך שנים באמצעות השכרה, ובבוא היום להימכר בסכום נאה או להפוך למתנה נפלאה עבור הילדים. עם זאת, לא קל לממן רכישה כזו, ובמרבית המקרים נדרשת הלוואה נוספת כדי שהחלום הזה יהפוך למציאות. במאמר זה נסקור את הדרכים השונות למימון רכישת דירה נוספת, כולל משכנתא הפוכה עבור אנשים בגילאי פנסיה.
מה זה משכנתא לדירה שניה?
ניתן להתבלבל ולחשוב שמשכנתא מכונה "שנייה" רק כאשר ישנה משכנתא קיימת אשר עדיין מוחזרת, אך זו טעות. משכנתא לדירה שניה היא כל משכנתא שאדם בעל נכס לוקח, בין אם הנכס אשר בבעלותו ממושכן או שתשלומי המשכנתא הראשונה כבר הסתיימו.
כמה דגשים חשובים נוספים:
- דירה שנייה יכולה להיות גם שלישית, רביעית וכן הלאה – כל דירה מעבר לראשונה נקראת שנייה.
- גם כאשר מטרת הרכישה אינה השקעה, הבנקים רואים את המשכנתא באותה צורה ועל כן קיימות אותן ההגבלות (שנציין מייד).
- גם אם אתם שותפים לרכישת הדירה ולא הרוכשים הבלעדיים – כל עוד בבעלותכם יותר משליש אתם נחשבים כבעלים.
- משפרי דיור אינם רוכשי דירה ראשונה, אך גם לא רוכשי דירה שניה. בהמשך המאמר, נפרט את תנאי המשכנתא עבורם.
תנאים לקבלת משכנתא לדירה שנייה
רכישת דירה שנייה בישראל מלווה בתנאים מחמירים יותר בהשוואה לדירה ראשונה. על פי רשות המיסים, בעלות של 33% ומעלה בנכס נחשבת כבעלות על דירה. לכן, אם בבעלותכם שליש דירה או יותר, רכישת נכס נוסף תיחשב כרכישת דירה שנייה.
אלה התנאים לקבלת משכנתא:
הון עצמי
בעת רכישת דירה שנייה, נדרש הון עצמי של לפחות 50% מערך הנכס כאשר מדובר במימון בנקאי. כלומר, אם שווי הדירה הוא 2 מיליון ש"ח, על הרוכש להביא לפחות 1 מיליון ש"ח כהון עצמי, והיתרה תמומן באמצעות המשכנתא. דרישה זו נובעת מהנחיות בנק ישראל שנועדו לצמצם את הסיכון הפיננסי ולהגביל את המינוף בשוק הנדל"ן.
לחלופין, בשוק החוץ בנקאי קיימות אפשרויות מימון גמישות יותר. לעיתים ניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר, כלומר להעמיד הון עצמי נמוך יותר.
דרישות הכנסה
בעת בקשת משכנתא לדירה שנייה, הבנקים בוחנים בקפידה את יכולת ההחזר של הלווה. ההחזר החודשי המומלץ לא יעלה על 30% מההכנסה הפנויה נטו של משק הבית. לדוגמה, אם ההכנסה החודשית נטו היא 20,000 ש"ח, והתחייבויות חודשיות אחרות מסתכמות ב-2,000 ש"ח, ההכנסה הפנויה היא 18,000 ש"ח, ולכן ההחזר החודשי המקסימלי המומלץ יהיה 5,400 ש"ח (30% מ-18,000 ש"ח).
בנוסף, הבנקים עשויים להתחשב בהכנסות צפויות משכירות מהנכס הנרכש, אך יש לבחון זאת מול המדיניות הספציפית של כל בנק.
במימון חוץ-בנקאי, הדרישות גמישות יותר, ולעיתים ניתן לקבל משכנתא גם כאשר יחס ההחזר גבוה מ-30%. חברות ביטוח עשויות לאשר הלוואות גם אם הלווה נמצא ברמת סיכון גבוהה יותר, אך לרוב בתמורה לריבית גבוהה יותר או דרישה להעמדת ביטחונות נוספים.
היסטוריית אשראי
הבנקים בוחנים את היסטוריית האשראי כדי להעריך את רמת הסיכון במתן משכנתא, ולכן חשוב לשמור על התנהלות פיננסית אחראית. היסטוריית אשראי תקינה מתאפיינת בעמידה סדירה בהתחייבויות פיננסיות, כגון תשלומי הלוואות, משכנתאות, כרטיסי אשראי ושיקים. אי-עמידה בתשלומים, החזרות שיקים או פשיטות רגל בעבר עלולות לפגוע בדירוג האשראי ולהקשות על קבלת משכנתא לדירה שנייה.
איזה הגבלות נקבעו ע"י בנק ישראל על משכנתא לדירה שניה להשקעה?
הסיבה שיותר קשה להשיג משכנתא לדירה שניה, לעומת משכנתא לדירה ראשונה, היא הגבלות שהציב בנק ישראל בנושא. ההגבלות נקבעו משתי סיבות:
- מאבק בעליית מחירי הדירות – במציאות הנוכחית, רבים מתקשים להשיג את המימון העצמי הנדרש עבור משכנתא לדירה ראשונה, לכן למדינה היה חשוב להדגיש את ההבדלים בין המשכנתאות במטרה לצמצם פערים חברתיים.
- הגנה על המשקיעים – מרבית האנשים שרוצים לקחת משכנתא שניה, עוד מחזירים משכנתא על הדירה הראשונה שלהם. זה אומר שלקיחת משכנתא נוספת עלולה לסבך אותם בהתחייבויות להחזרים שלא יצליחו לעמוד בהם.
בשל כך, החליט בנק ישראל בשנת 2012 על שורה של צעדים, אשר מקשים על קבלת משכנתא על דירה שניה. המרכזי שבהם: הגבלת אחוז המימון שניתן לקבל לתקרה של 50% משווי הדירה, לעומת 75% במשכנתא רגילה ואך 90% במחיר למשתכן. כלומר, כדי לרכוש דירה שנייה תצטרכו לממן לפחות מחצית משווי הנכס בעצמכם.
בהתחשב במחירי הדיור הגבוהים בארץ, זה יכול להיות סכום משמעותי מאוד, שכן יהיה לא פשוט לגייס. בנוסף, עד לא מזמן ניתן היה לקחת הלוואה כנגד נכס קיים, ובאמצעותה לממן את ההון העצמי, אבל ב-2021 בנק ישראל אסר זאת גם כן.
שימו לב: אם יש דירה שרשומה על שמכם ואתם מבקשים משכנתא, היא תיחשב בתור משכנתא לדירה שניה. מספיק שרק אחוז מסוים מדירה נמצא בבעלותכם, והיא נרשמת על שמכם.
רק בנקים מענקים משכנתא עבור נכס שני?
כלל לא, הבנקים אינם הגופים היחידים שיכולים לתת משכנתא עבור דירה להשקעה. חברות הביטוח הינן גוף שיש לקחת בחשבון. מעבר לכך, בגלל שחוקי בנק ישראל אינם חלים על חברות הביטוח, ישנן יותר אפשרויות למשכנתא גדולה יותר ואפילו נוחה יותר.
אפשרויות מימון
- מימון בנקאי מלא: הבנקים מציעים משכנתאות לדירה שנייה עם מימון של עד 50% מערך הנכס. החיסרון באפשרות זו ברור – מדובר בהון עצמי גבוה מאוד שתצטרכו להעמיד בעצמכם.
- מימון חוץ בנקאי: גופים חוץ בנקאיים מציעים פתרונות מימון גמישים יותר, ולעיתים מאפשרים מימון באחוזים גבוהים יותר. היתרון הוא גמישות בתנאים, אך החיסרון הוא ריביות גבוהות יותר בהשוואה לבנקים.
- שילוב של מקורות מימון שונים: ניתן לשלב בין מימון בנקאי למימון חוץ בנקאי, או להשתמש בהלוואות נוספות להשלמת ההון העצמי. היתרון הוא גמישות במבנה המימון, אך החיסרון הוא קושי לנהל התחייבויות מרובות ולעמוד בהחזרים החודשיים.
כיצד משכנתא לדירה שנייה שונה ממשכנתא "רגילה"?
כפי שכבר הבנתם, ההבדל הכי מהותי הוא זה שכבר ציינו: אחוזי המימון שניתן לקבל וההון העצמי הדרוש לקבלת המשכנתא (במערכת הבנקאית).
מלבד זאת, ישנם עוד שני הבדלים משמעותיים:
- גובה הריבית: בדרך כלל, הריבית על משכנתא לדירה שניה גובה לעומת משכנתא לדירה ראשונה. התנאים נקבעים עבור כל לווה בהתאם למצב הפיננסי שלו/ה, ובמקרים מסוימים ניתן להשיג ריבית נוחה כמעט כמו עבור משכנתא רגילה, אבל זה הבדל שיש לקחת בחשבון כאשר ניגשים לקבל אישור עקרוני.
- מס רכישה: רוכשי דירה שניה משלמים יותר מס רכישה, מכיוון שהם לא מקבלים פטור ומשלמים החל מהשקל הראשון – לעומת פטור עד לגובה של כ1,978,745 ש"ח במשכנתאות רגילות.
באילו תרחישים משכנתא שניה יכולה להתאים?
- השקעה: דירה נוספת עשויה להניב תשואה משמעותית על ידי גביית שכר דירה. אפשרות נוספת היא לרכוש בזול יחסית, לשפץ ולמכור ברווח.
- עזרה לילדים: לצערנו, הדור הצעיר כיום מתקשה מאוד לגייס את ההון עצמי הנדרש לרכישה הדירה הראשונה, אפילו שמדובר ב-25% "בלבד". ניתן לקחת משכנתא שניה על מנת לסייע להם, או לחלופין כדי לקנות דירה להורים או לבני משפחה אחרים.
- שיפור דיור: מבחינת תנאים, לא מדובר במשכנתא לדירה שניה. עם זאת, בפועל מדובר בלקיחת משכנתא בזמן שגרים בנכס בבעלותכם.
מהי משכנתא לדירה שנייה עבור משפרי דיור?
עד כה דיברנו על משכנתא לדירה שניה במונחים של דירה להשקעה, אבל כמובן שקיימת אפשרות נוספת – משפרי דיור. מדובר על אנשים שמחזיקים בדירה, ורוצים לקנות דירה אחרת ולעבור אליה. במקרים כאלה, ניתן לקבל מימון של עד 70% משווי הדירה (במקום 50%). הדרכים לעשות זאת הן:
- גרירת משכנתא – אם אתם עדיין מחזירים משכנתא על הדירה הנוכחית ורוצים לרכוש דירה חדשה, יש אפשרות "לקחת" איתכם את המשכנתא כמו שהיא. זה מומלץ אם אתם נהנים מתנאי משכנתא נוחים.
- מיחזור משכנתא – אפשרות נוספת היא לקחת משכנתא על דירה שניה, ובאמצעותה לסגור את הקודמת. מיחזור משכנתא מומלץ במצבים בהם אתם לא מרוצים מתנאי המשכנתא שלכם.
- דחיית תשלומים – אתם יכולים גם לקחת משכנתא חדשה לגמרי. זה אומר שבמשך תקופה מסוימת תצטרכו להחזיר שתי משכנתאות, אז כדאי לבדוק אפשרות של דחיית תשלומים (גרייס) עד למכירת הדירה הקיימת.
שימו לב: ברכישת דירה שניה, מס הרכישה שיש לשלם גבוה לעומת דירה ראשונה. עם זאת, אם מוכרים את הדירה הראשונה, עד שנה וחצי לאחר רכישת השנייה, התשלום הוא רגיל. לכן, בלקיחת משכנתא לדירה שניה חשוב לקחת בחשבון גם את מועד המכירה של הדירה בה אתם מתגוררים כרגע.
תהליך לקיחת המשכנתא
התהליך של לקיחת משכנתא לדירה שניה דומה מאוד לתהליך שכבר עברתם, כאשר רכשתם את הנכס הקיים שלכם:
- הגשת בקשה לאישור עקרוני: השלב הראשון הוא פנייה לבנק או לגוף המממן לקבלת אישור עקרוני למשכנתא. בשלב זה, תידרשו למלא טופס בקשה הכולל פרטים אישיים, מידע על הנכס המיועד ופרטים פיננסיים נוספים.
- תהליך בדיקת הבקשה: לאחר הגשת הבקשה, המוסד הפיננסי יבחן את יכולת ההחזר שלכם ואת היסטוריית האשראי. תהליך זה נועד להבטיח את יכולתכם לעמוד בהחזרים החודשיים.
- פתיחת תיק: במידה והאישור העקרוני מתקבל, תידרשו לפתוח תיק משכנתא. שלב זה כולל הגשת מסמכים נוספים, כגון אישורי הכנסה, דפי חשבון בנק, ותעודות מזהות.
- דרישות נוספות לפני חתימה סופית: לפני החתימה על הסכם המשכנתא, הגוף המממן יבצע הערכת שווי הנכס באמצעות שמאי מוסמך, וכן תידרשו לרכוש ביטוח חיים וביטוח מבנה לנכס ולהסדיר את רישום שעבוד הנכס לטובת המלווה.
חשוב לציין: אם אתם עדיין משלמים משכנתא על הנכס הקיים, יכול להיות שעדיף לכם לבצע מחזור משכנתא לקבלת התנאים הטובים ביותר.
עלויות נלוות
בעת תכנון רכישה של דירה שנייה, חשוב לקחת בחשבון את כל העלויות הנלוות, בנוסף להחזרי המשכנתא, כדי להבטיח התנהלות פיננסית אחראית ומושכלת.
- ביטוח משכנתא: הן הבנקים והן חברות הביטוח מחייבים את הלווה לרכוש ביטוח חיים וביטוח מבנה. ביטוח החיים מבטיח את כיסוי יתרת המשכנתא במקרה של פטירת הלווה, בעוד שביטוח המבנה מכסה נזקים פיזיים לנכס. עלות הביטוחים משתנה בהתאם לגיל הלווה, מצב בריאותו ושווי הנכס.
- אגרות ועמלות: כוללות עמלות פתיחת תיק, רישום משכנתא ואגרות נוספות. עלות פתיחת תיק משכנתא בבנק נעה בין 0.25% ל-0.5% מסכום ההלוואה, אך לעיתים ניתן לקבל הנחה או פטור במסגרת משא ומתן. גם בשוק החוץ בנקאי ישנן עמלות דומות. מומלץ לבדוק את תעריפי העמלות והאגרות של כל גוף מימון באופן פרטני.
- עלויות שמאות: נדרשת הערכת שמאי מוסמך לשווי הנכס, כדי לוודא את ערכו לפני מתן המשכנתא. עלות שכר טרחת שמאי נעה בין 500 ל-1,500 ש"ח, בהתאם למורכבות ההערכה ומיקום הנכס.
- שכר טרחת עו"ד: בעת רכישת דירה, מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה במקרקעין. שכר הטרחה המקובל נע בין 0.5% ל-2% משווי הנכס, בהתאם למורכבות העסקה וניסיונו של עורך הדין.
- מס רכישה: רכישת דירה שניה מחייבת בתשלום מס רכישה בשיעור של 8% על הסכום שעד 6,055,070 ש"ח (מהשקל הראשון), ו-10% על החלק שמעל סכום זה.
יש לציין כי עלויות אלו עשויות להשתנות בהתאם לנסיבות העסקה, מיקום הנכס והגורמים המעורבים. לפיכך, מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע לקבלת הערכה מדויקת ומותאמת אישית, כולל יועץ משכנתאות כמו אמיר נוה מחברת אנבר, אשר מתמחה בשוק החוץ בנקאי ובעולם של חברות הביטוח.
כיצד מגלים את שווי הנכס לטובת לקיחת משכנתא שניה?
גם בהיבט הזה, אין הבדל מלקיחת משכנתא לדירה ראשונה. אל הנכס יגיע שמאי מקרקעין מטעם הגוף המלווה, והוא יקבע את שווי הנכס ממנו ייגזר סכום ההלוואה שתקבלו. ניתן להזמין שמאי פרטי, אך קביעתו לא משנה למלווה. בכל זאת, אנו ממליצים לבצע שמאות פרטית עוד לפני תחילת התהליך, גם כדי לשלם מחיר הוגן וגם כדי שתדעו פחות או יותר למה לצפות.
איך לוקחים משכנתא על נכס קיים לרכישת דירה שנייה?
כאמור, כבר לא ניתן לקחת הלוואה בשעבוד דירה קיימת, על מנת לממן משכנתא לדירה שניה, אבל ההגבלה הזו לא חלה על כולם. אנשים בגילאים 60 ומעלה יכולים לקחת משכנתא הפוכה, אם יש להם דירה 100% בבעלותם ובשווי מינימלי של מיליון שקלים.
זו למעשה הלוואה משכנתא לכל מטרה, שנועדה לייצר מקור הכנסה בתנאים טובים עבור פנסיונרים, אך בפועל אחד השימושיים העיקריים בה הוא מימון הון עצמי, עבור משכנתא לרכישת דירה לילדים.
החזר משכנתא הפוכה מתבצע בדרך כלל עם מכירת הדירה המשועבדת. במקרה של מות הלווים, יורשיהם צריכים למכור את הדירה (או להחזיר את הכסף ממקור אחר) תוך שנה.
מדוע חשוב להתייעץ לפני לקיחת משכנתא לדירה שניה?
רכישת דירה שניה עשויה להיות השקעה מצוינת, במיוחד לנוכח העלייה הבלתי פוסקת במחירי הדירות. עם זאת, לא קל לממן דירה שניה, ויש לא מעט טעויות שאתם עלולים לעשות בדרך.
למשל, כדי להשיג את ההון העצמי הנדרש, יש כאלה שבוחרים לקחת הלוואה או כמה הלוואות. זה לא מומלץ, מכיוון שקשה מאוד לעמוד בכמה החזרים חודשיים במקביל והתנאים לרוב אינם נוחים.
אם אתם זקוקים לייעוץ בנושא משכנתא על דירה שניה – אמיר נוה, מייסד חברת אנבר, ישמח לסייע!
שאלות ותשובות
כמה כסף ניתן לקבל במסגרת משכנתא שנייה?
במערכת הבנקאית, ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס כמשכנתא. גופים חוץ בנקאיים (כמו חברות ביטוח) לא נתונים להגבלות של בנק ישראל, ולכן מעניקים פעמים רבות אחוזי מימון גבוהים בהרבה. מוזמנים לפנות לחברת אנבר, ובראשה אמיר נוה אשר עובד מול כל הגופים החוץ בנקאיים, מכיר היטב את השוק ויכול לייצג אתכם בתהליך, עד להשגת משכנתא לדירה שניה בתנאים שמתאימים לכם.
איך מחליטים אם לקחת משכנתא על נכס קיים?
יש להגדיר בבירור את מטרת ההלוואה, לברר את שווי הנכס בצורה מדויקת ואמינה ולקחת בחשבון את הסכום שאתם יכולים לקבל, הוצאות על מיסוי ואת כל ההשלכות הפיננסיות והאישיות. מומלץ לפנות לייעוץ של מומחה, כמו אמיר נוה שמתמחה בנושא של הלוואה כנגד נכס.
אילו תנאים נלווים להחזר משכנתא לדירה שניה?
בדרך כלל, כאשר פונים לבנקים נתקלים בהגבלה של החזר חודשי עד 40% מגובה ההכנסה הפנויה שלכם, נטו (כלומר, החלק בהכנסה החודשית שלכם שנותר לאחר ההוצאות הקבועות). מלווים חוץ בנקאיים עשויים להיות גמישים יותר. מלבד זאת, אין שום הבדל מהותי בין החזר משכנתא שניה לראשונה.
האם הריביות גבוהות יותר על משכנתא לדירה שנייה (לעומת ראשונה)?
כן, הריביות על משכנתא לדירה שנייה נוטות להיות גבוהות יותר מאשר על דירה ראשונה, בשל הסיכון המוגבר הנתפס על ידי המוסדות הפיננסיים. בבנקים, הריבית עשויה להיות מעט גבוהה יותר בהשוואה למשכנתא לדירה ראשונה..
האם כדאי להיעזר בהלוואה חוץ-בנקאית?
הלוואה חוץ בנקאית עשויה להיות פתרון במצבים בהם הבנקים מסרבים להעניק משכנתא, או כאשר נדרש מימון גבוה יותר מהמקובל בבנקים. עם זאת, יש לשקול זאת בזהירות, שכן הריביות במימון חוץ בנקאי גבוהות יותר, ולעיתים משמעותית. מומלץ לבחון את כל האפשרויות, להתייעץ עם המומחים של אנבר ולוודא שההחזר החודשי מתאים ליכולת הפיננסית שלכם.
מה קורה אם יש לי כבר משכנתא על הדירה הראשונה?
אם קיימת משכנתא על הדירה הראשונה, הבנק יבחן את סך ההתחייבויות הפיננסיות שלכם בעת בקשת משכנתא לדירה שנייה. ההחזר החודשי הכולל (של שתי המשכנתאות) לא יעלה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה שלכם. בנוסף, הבנק עשוי להקשיח את תנאי המשכנתא השנייה בשל הסיכון המוגבר. במקרים מסוימים, ניתן לשקול מיחזור המשכנתא הקיימת או שילוב של מימון חוץ בנקאי, אך יש לבחון זאת בקפידה.
האם יש הבדל בדרישות הביטוח בין משכנתא ראשונה לשנייה?
דרישות הביטוח למשכנתא ראשונה ושנייה דומות. הגופים מחייבים ברכישת ביטוח חיים וביטוח מבנה לנכס המשועבד, ללא קשר למספר הנכסים בבעלות הלווה.
מהם היתרונות והחסרונות של לקיחת משכנתא שנייה?
היתרון הברור מאליו הוא השקעה בנדל"ן – מקור להכנסה פסיבית משכירות ו/או השבחת הנכס. זו השקעה שמאפשרת פיזור סיכונים וגמישות כלכלית. מנגד, יש גם חסרונות. נדרש הון עצמי של לפחות 50% מערך הנכס, מה שעשוי להוות מכשול עבור חלק מהרוכשים. ריביות ותנאים מחמירים, והריביות על משכנתא לדירה שנייה גבוהות יותר. כמו כן, רכישת דירה נוספת מחייבת בתשלום מס רכישה גבוה, החל מהשקל הראשון.
