איך לקנות דירה ולקבל משכנתא ללא הון עצמי

מחשבון משכנתא הפוכה
בדוק את סכום ההלוואה שתקבל במשכנתא הפוכה
גובה הסכום החד-פעמי המקסימלי הינו: 0
מעוניינים במידע נוסף? השאירו פרטים ונחזור אליכם עם הצעה אטרקטיבית >>
תקציר

קניית דירה ומשכנתא ללא הון עצמי – כל מה שצריך לדעת

כיום מרבית האנשים מתקשים לרכוש דירה בלי לקחת משכנתא בסכומים גבוהים, כך שהדרישה להביא עוד הון עצמי מהבית היא משמעותית ומקשה על תהליך רכישת הדירה. בנק למשכנתא נותן כ-75% מימון, כך שנותר לנו לגייס את ה-25% הנותרים לבדנו. יוקר המחייה במדינתנו מקשה על החיסכון, כך שלקיחת משכנתא ללא הון עצמי היא פתרון מעולה עבור לא מעט אנשים.

נתחיל מההתחלה: משכנתא היא למעשה הלוואה בסכום גבוה ובדרך כלל למשך תקופה ארוכה, שניתנת בדר"כ על ידי בנק למשכנתאות לצורך רכישת דירה. על מנת לקבל משכנתא מהבנק, עליכם להשיג לבדכם כרבע מגובה הנכס, מה שמכונה "הון עצמי". כמובן שלא פשוט לחסוך סכומי כסף כאלו, לכן סוגיית ההון עצמי מגבילה אנשים רבים ולא מאפשרת להם לרכוש דירה.

בעבר, היו לרוכשי הדירות בישראל פתרונות מקלים לקבלת משכנתא, כאשר מי שרצה לרכוש דירה היה יכול לעשות זאת כמעט ללא הון עצמי, אך בשיעורי מימון גבוהים. כיום, משכנתא ללא הון עצמי הפכה למורכבת וקשה יותר ליישום, בגלל מגבלות בנק ישראל על שוק המשכנתאות ובגלל המצב הכלכלי הלא יציב במשק.

נדגיש כי משרדנו מתמחה במגוון פתרונות פיננסים שיוכלו להתאים בדיוק עבורכם, כאשר אנו נתחשב במצבכם הפיננסי וננסה להתאים את הפתרון לצרכים שלכם.

מה זה אומר משכנתא ללא הון עצמי?

משכנתא ללא הון עצמי היא הלוואה לרכישת נכס, מגורים, מבלי שהלווים מעמידים סכום כסף משלהם. על מנת לקבל הלוואה לדיור, אנשים צריכים הון עצמי למשכנתא של לפחות 25 אחוזים, אבל לא כולם מצליחים לצבור סכומים כאלה (בעיקר בהתחשב במחירי הדיור היקרים). במקום לוותר על החלום לרכוש דירה, חלק מאותם אנשים מנסים למצוא פתרון שיאפשר להם קניית דירה ללא הון עצמי כלל, או עם הון עצמי פחות מזה שנדרש על ידי הבנקים.

האם אפשר לקחת משכנתא ללא הון עצמי?

ישירות מול הבנקים, אין אפשרות כזו. כל הבנקים כפופים לחוקים ברורים ונוקשים, ולא יכולים להעמיד משכנתא ללא הון עצמי (כאשר האחוז המינימלי שנדרש משתנה בהתאם לסוג הדירה – ראשונה, להשקעה וכו'). עם זאת, על ידי גיוס הסכום החסר ממקור חיצוני אחר, ניתן במקרים מסוימים להשיג אישור בלי הון עצמי למשכנתא שיוצא מהכיס של הלווים.

משכנתא ללא הון עצמי – מהם אחוזי המימון של הבנק עבור סוגי המשכנתא העיקריים?

  • במידה וזו דירה ראשונה, הבנק ייתן מימון של עד כ- 75% מערך הדירה.
  • במידה ואתם משפרי דיור, כלומר אתם מעוניינים לשפץ את הדירה הקיימת, להרחיב אותה או לעבור לדירה גדולה יותר, הבנק יממן לכם עד כ- 70% מערך הדירה החדשה, בתנאי שאתם מוכרים את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים.
  • במידה והחלטתם לקנות דירה להשקעה, כשבמקביל אתם משאירים את הדירה הראשונה ברשותכם, תקבלו מימון של עד כ- 50% מערך הדירה.

קניית דירה ללא הון עצמי – אילו אפשרויות עומדות בפני אלו המעוניינים במשכנתא ללא הון עצמי?

  • הלוואה משלימה –  דרך פופולארית לקבלת משכנתא ללא הון עצמי היא הלוואה מגוף שאינו הבנק, על חשבון כספי ביטוח חיים, כספי פנסיה, קרנות גמל וכדומה. ניתן לקחת הלוואה לכל מטרה בתנאים אטרקטיביים, שכן כספי הפנסיה או קרנות הגמל, למשל, מהוות בטוחה שכנגדם ניתן לקחת הלוואה מהבנק. לכן, לרוב תנאי ההלוואה יהיו טובים, מכיוון שסכום ההלוואה הוא אחוז מסוים מסכום כספים שכבר שייך לכם, אך כספים אלו אינם נזילים. להלן אחוזים מגובה החסכון שבגינם ניתן לקבל משכנתא ללא הון עצמי:
  • קופות גמל – עד 80% מסכום החסכון הנזיל ועד כ-30% מסכום החיסכון שאינו נזיל.
  • קרנות פנסיה – עד 30% מהתגמולים, לא כולל מרכיב הפיצויים.
  • קרנות השתלמות – עד 80% מסכום החיסכון הנזיל ועד כ- 50% מסכום החיסכון שאינו נזיל.

גובה הריבית וההצמדה לסכום ההלוואה תלוי למדד משתנים ותולוי בגופים הפיננסים ובמצב המשק הכללי בתקופת הזמן בה ניתנה ההלוואה. ניתן לקבל את רוב ההלוואות לתקופה שבין שנה לשמונה שנים, כאשר הריבית תהיה ריבית פריים ברוב המקרים ( 1.6%).

  • הלוואה אישית – הלוואה על סך הסכום הנדרש להון עצמי מבני משפחה או חברים. הלוואה זו יכולה להיות מתנה מההורים או הלוואה בעלת תנאים טובים יותר מהאפשרויות הנוספות. מה שחשוב בהלוואה מסוג זה הוא לסכם את תנאי ההחזר, לאיזו תקופה ההלוואה, האם ההחזר הוא חודשי או רק בסוף התקופה (בדומה להלוואת בלון), מהי הריבית וכדומה.
  • משכון של נכס אחר –  אם להורים שלכם יש דירה בבעלותם, ייתכן מצב בו הבנק ייתן לכם מימון על חשבון משכון הדירה של ההורים, בהתאם לחישובים פיננסים שיעשה. ניתן לקבל מהבנק הלוואה עד לגובה של 50% משווי נכס ההורים. במידה וקיימת משכנתה על הדירה של ההורים, סך ההלוואות לא יעלה על 50% משווי הנכס ולא ניתן יהיה לקחת משכנתא נוספת על המשכנתא.

פרקטית מה זה אומר?

למשל, במידה והדירה של ההורים שווה 3 מיליון ₪,  ועל הנכס נשארה משכנתא בגובה של 250,000 ₪ . ראשית, עלינו לחשב כמה זה 50% מהנכס- במקרה שלנו זה 1.5 מיליון ₪. בנוסף, קיימת משכנתא על סך 250,000 ₪, לכן ההלוואה שניתן יהיה לקחת בגין משכון הנכס תהיה בגובה של 1,250,000 ₪.

  • הלוואה מגופים חוץ בנקאיים- כדוגמת חברת כרטיסי אשראי ושאר גופים שהחלו להלוות כסף לאנשים, כמו רשתות מזון, חברות ביטוח ועוד. חשוב לציין שהלוואה מגופים חוץ בנקאיים היא בדרך כלל בתנאים יקרים ופחות משתלמים מהדרכים האחרות להשגת משכנתא ללא הון עצמי.
  • הכנסת שותף לעסקה- במידה וברצונכם לרכוש דירה להשקעה, אתם יכולים להכניס שותף לעסקה, כאשר אתם תביאו את הזמן- תעשו סקר שוק ותתעסקו עם הבירוקרטיה, והשותף יביא את ההון.
  • רכישת דירה במחיר למשתכן- אפשרות נוספת לרכישת דירה ללא הון עצמי, או עם הון עצמי מאוד נמוך היא תוכנית מחיר למשתכן. מטרת הפרויקטים של מחיר למשתכן היא לעזור לזוגות צעירים לרכוש דירה בישראל. בפרויקטים של מחיר למשתכן, ההון העצמי שתידרשו להביא איתכם יהיה מקסימום 100 אלף ₪ לדירה ששווה  1.8 מיליון ₪ . גם אם אין לכם 100 אלף ₪, לקיחת הלוואה על סכום זה תהיה יותר קלה ונוחה מאשר לקחת הלוואה על סכומי כסף גדולים יותר. חשוב לציין שעל מנת להשיג דירה בפרויקטים של מחיר למשתכן עליכם להירשם להגרלה, כאשר לא מובטח לכם שתשיגו דירה ואם כן, לא בטוח שהדירה תתאים לציפיותכם.

מהם הסיכונים בקניית דירה ללא הון עצמי?

בכדי להתמודד עם בעיות יוקר המחיה בישראל, קיימים פתרונות רבים לגיוס הון עצמי נדרש על מנת לקבל משכנתא מבנק למשכנתאות. בעבר, היה ניתן לקבל משכנתא ב- 90%  מימון, אך כיום בנק ישראל לא מאפשר שיעורי מימון כאלו בגלל החשש שתשלומי ההחזר יהיו גבוהים, מה שייקר את המשכנתאות.

ובמידה ויקלעו לקשיים כלכליים או במידה ותנאי הריבית במשק ישתנו, הרי לווים רבים עלולים להפסיד כספים רבים ואף לאבד את הנכס.

על מנת לשמור על יציבות כלכלית, בנק ישראל נוקט בצעדים שונים, שכן זאת הסיבה לפעולותיו ומגבלותיו על הבנקים והלווים.

הסיכונים העיקריים ללקיחת משכנתא ללא הון עצמי הם:

  • ההחזר החודשי גבוה במיוחד: מבחינת הבנק, ככל שהסיכון שכספי ההלוואה לא יוחזרו במלואו גבוה יותר, הריבית וההחזר החודשי גבוהים יותר. לכן, עליך לחשב את יכולת ההחזר החודשית שלך מראש על מנת לעמוד בה.
  • סיכון גבוה למינוף מוגזם.
  • חוסר יכולת לעמוד בתשלומי החזר עד אובדן בעלות.

יתרונות וחסרונות בלקיחת משכנתא ללא הון עצמי

היתרון המרכזי של קניית דירה ללא הון עצמי הוא עצם האפשרות, להיות בעלי נכס מגורים. היתרון הזה מתבלט מאוד בתרחישים מסוימים, למשל:

  • בעלי סבילות גבוהה לסיכון – שימוש במינוף לרכישת דירה הוא כמובן פעולה בעלת סיכון ניכר (שיש לבצע רק תוך ניהול סיכונים מחושב), אך יש אנשים שיש להם אפשרות להסתכן וגם מעוניינים בכך. אם כך, מדוע לא לבצע קניית דירה ללא הון עצמי מהכיס שלהם?
  • אפשרות לקבל הלוואה משתלמת – אם ניתן לבצע את המינוף בתנאים נוחים, זה כמובן עדיף. למשל, אם יש לכם קרן השתלמות או כלי פיננסי דומה, ניתן לקבל כנגדו הלוואה בריבית נמוכה, להמשיך להחזיק בקרן ולהשתמש בהלוואה לקבלת משכנתא ללא הון עצמי.

לצד זה, כמובן שישנם גם חסרונות:

  • מינוף מוגזם – גם אם אתם מוכנים לסבול מינוף גבוה ומשוכנעים שאתם לוקחים על עצמכם התחייבויות שתצליחו לעמוד בהן, דברים עלולים להשתבש. במצב של מינוף, בעיקר אם הוא גבוה, המצב יכול להתדרדר עד מאוד.
  • קושי לקבל משכנתא – הרבה מאוד דברים צריכים להסתדר ולהתיישר, על מנת להשיג זכאות לקבלת משכנתא ללא הון עצמי. זה עלול להיות תהליך ארוך ומייגע, הדורש קבלת החלטות לא פשוטות.

קניית דירה ללא הון עצמי ולקיחת משכנתא ללא הון עצמי – ייעוץ וליווי מקצועי ע"י יועץ משכנתא – אמיר נוה

משרדנו אנבר משכנתאות – הלוואות- ביטוח ובראשה אמיר נוה אשר הינו סוכן מורשה ובעל ידע רב בנושא משכנתאות, עם ניסיון של עשרות שנים בתחום.

לכן, תוכלו להיעזר בנו בבחינת הכדאיות ללקיחת משכנתא ללא הון עצמי, וכן בדרכים נוספות לקבלת הלוואה מהבנק, כמו משכנתא הפוכה, והלוואה לכל מטרה.

בנוסף, משרדנו ילווה אתכם לאורך כל התהליך, וביחד נבטיח שתמצאו את הפתרון המתאים ביותר עבורכם. משרדנו מעניק שירותים רבים ללא תשלום, כך שאין לכם מה להסס במידה ואתם מעוניינים בייעוץ.

שאלות נפוצות

הצעד הראשון שלכם צריך להיות פנייה למומחים, כמו היועצים של אנבר, על מנת לבחון את כל האפשרויות ולהבין האם אתם זכאים ולאילו תנאים אתם יכולים לצפות.
על ידי גיוס הסכום החסר באמצעים של הלוואה לכל מטרה, הלוואה כנגד מוצרי חיסכון או משכון של נכס אחר.
הריבית על משכנתא ללא הון עצמי משתנה מאוד בהתאם לגובה המשכנתא ושלל תנאים נוספים.
קניית דירה ללא הון עצמי מתאפשרת אם מצליחים להוכיח לבנק יכולת החזר. זה לא צעד פשוט, מכיוון שלצד המשכנתא הלווים צריכים גם להחזיר את ההלוואה/ות שקיבלו כדי להשלים הון עצמי למשכנתא.
משך התהליך משתנה בהתאם לגוף המלווה, מצב המלווים ותנאי המשכנתא.
שתפו את המאמר
ייעוץ וטיפול במשכנתא הפוכה ללא עלות!
מסלול ייחודי של קצבה חודשית במשכנתא הפוכה: מהיום לא חייבים למשוך סכומים גבוהים בתחילת התקופה וניתן לקבל "משכורת חודשית"
לפרטים נוספים >>
רגע לפני שאתם הולכים
המומחים שלנו כאן כדי לעזור לכם! השאירו פרטים ונחזור אליכם לייעוץ ללא עלות >>
לשאלות בווצאפ