משפחות ויחידים רבים בישראל לוקחים משכנתא. הלוואה זו רלוונטית לכל אדם המעוניין לרכוש דירה – בין אם מדובר על דירה להשקעה ובין אם הדירה היא למטרות מגורים. תנאי המשכנתא נקבעים, כמובן, עוד לפני לקיחת ההלוואה בהתאם למצב הנוכחי שלכם.
מאחר והמשכנתא היא הלוואה שיכולה להיות לטווח זמן ארוך מאוד של עשרות שנים – תנאי המשכנתא יכולים להיות לא רלוונטיים לאחר זמן. לא תמיד אנשים מודעים לכך אבל ניתן לשנות את תנאי המשכנתא גם לאחר זמן. במאמר זה נסביר מדוע שנרצה לשנות את תנאי ההחזר ומהן האופציות הפתוחות בפנינו.
שינויים בריבית במשק – האם זה משפיע עליכם?
בנק ישראל הוא הקובע, בשיטות שונות, את הריבית הבסיסית במשק. מתוך ריבית בנק ישראל גוזרים הבנקים הפרטיים את הריבית אותה הם לוקחים על המשכנתא שלכם. במשך שנים רבות בנק ישראל שמר על ריבית נמוכה אך בזמן האחרון, בעקבות האינפלציה הגואה בארץ, החליט בנק ישראל להעלות את הריבית בחדות. בעקבות העלאה זו הריבית על המשכנתא עלתה גם היא.
קביעת הריבית על המשכנתא שלכם תלויה בתנאי הסכם ההלוואה עליו חתמתם עם הבנק בזמן שלקחתם את המשכנתא. אם הסכמתם על ריבית קבועה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן – הריבית של ההחזר החודשי וכך גם סכום ההחזר החודשי יישאר ללא שינוי עם העלאת ריבית בנק ישראל.
אם לעומת זאת, הריבית שהסכמתם עליה היא ריבית משתנה, כזו שצמודה לריבית בנק ישראל – הריבית תשתנה עם שינויי הריבית במשק ואיתה ישתנה ההחזר החודשי.
הריבית שאותה מציעים הבנקים על המשכנתא יכולה להיות שילוב (תמהיל) של מספר מסלולים שונים. ניתן למשל, לקחת משכנתא בה שליש מהסכום הוא בריבית קבועה ושני שליש בריבית משתנה. ככל שאחוז המשכנתא שתחת מסלול הריבית המשתנה גדול יותר – ההשפעה של שינויי הריבית על ההחזר החודשי יהיו גדולים יותר.
שינויים במשפחה – מתי זה הזמן לבדוק מחדש?
כפי שאמרנו, המשכנתא היא הלוואה לטווח ארוך מאוד, בתוך טווח זמן זה החיים שלכם כנראה ישתנו מאוד. את השינויים ניתן לחלק ל2 – שינויים בהכנסות ושינויים בהוצאות.
לאורך זמן החזר המשכנתא סביר מאוד שההכנסות שלכם ישתנו. לעיתים רבות מדובר על שינוי חיובי – קידום בעבודה, תוספות שכר על ותק, ירושה ועוד. לפעמים ההכנסות ישתנו לרעה, לפחות לתקופות מסוימות. דוגמאות לשינויים לרעה ניתן למצוא בשפע בעיקר בתקופות של מיתון כלכלי, בזמן כזה ייתכנו פיטורים המוניים.
ההוצאות גם הם דבר שמשתנה עם הזמן. ההוצאות יעלו כשיתווספו ילדים למשפחה, אם תחליטו להעלות את רמת החיים ולרכוש דירה גדולה יותר ועוד. הוצאות יכולות גם לקטון עם הזמן, למשל אם הילדים עזבו את הבית ויש להם עצמאות פיננסית.
שינויים אלו משפיעים על היכולת שלכם לעמוד בהחזרי המשכנתא. משפחה שהוצאותיה גדלו בשל לידה וההכנסות לא גדלו בהתאם – תתקשה לעמוד בתנאי המשכנתא הראשוניים. במקרים כאלו ניתן או להקטין את הוצאות או להגדיל את ההכנסות בצורות שונות.
מה קורה בשוק הנדל"ן ואיך זה קשור אלינו?
מחירי הדירות והנדל"ן בישראל נוסקים כלפי מעלה באופן מסחרר כך שיש דירות שהכפילו את שווין בטווח זמן של עשור בלבד. כשהבנק מציע לנו את תנאי המשכנתא הוא מתחשב במספר פרמטרים: דירוג האשראי שלכם (עד כמה אתם לווים 'מסוכנים'), השכר החודשי שלכם, מצב הריבית במשק ו'אחוז המימון'.
אחוז המימון קשור למה שהרבה אנשים קוראים לו 'הון עצמי'. כלומר, כמה אחוזים מהתשלום על הדירה אתם לווים ועל כמה תשלמו מההון העצמי שלכם. למשל, אם יש לכם הון עצמי של 300 אלף ₪ והדירה שווה מיליון שקלים – אחוז המימון הוא 70% מכיוון שההלוואה של הבנק היא 700 אלף שקלים שהם 70% מערך הדירה.
ככל שאחוז המימון נמוך יותר, תנאי ההחזר משתפרים לטובתכם. כשאתם מעוניינים לדון מחדש על תנאי החזר המשכנתא, התנאים יכולים להשתפר פלאים אם ערך הדירה שלכם עלה. זאת משום שאחוז המימון בהלוואה ה'מחודשת' ירד.
איך שינויים במצב הכלכלי משפיעים על המשכנתא שלנו?
שינויים במצב הכלכלי יכולים להשפיע על הכדאיות של שינוי תנאי המשכנתא שלנו. בין אם המצב הכלכלי משתפר ובין אם הוא נהיה קשה יותר – שווה לבדוק את התנאים ואולי לבצע מחזור משכנתא.
כשהמצב הכלכלי שלנו נהיה קשה יותר, בין אם בגלל שההכנסות ירדו ובין אם הסיבה היא גידול בהוצאות, כדאי לבדוק את תנאי המשכנתא. כשהכסף לוחץ מדי חודש, מה שיקל עלינו הוא צמצום ההחזר החודשי של המשכנתא. את זה ניתן להשיג בשתי דרכים עיקריות – שינוי מסלול הריבית כך שהריבית תקטן או פריסת ההלוואה על זמן ארוך יותר.
גם כשהמצב הכלכלי משתפר שווה לנסות לשנות את תנאי המשכנתא. ככל שזמן ההחזר של המשכנתא ארוך יותר, אנחנו אולי נצמצם את ההחזר החודשי אך בסופו של דבר נשלם יותר כסף לבנק. אם נגדיל את ההחזר החודשי שלנו נוכל לצמצם את זמן ההלוואה וכך להחזיר פחות כסף לבנק בסופו של דבר.
האם באמת שווה לבדוק מחדש את התנאים?
אז הבנו שיש לא מעט מצבים בהם כדאי לבדוק את תנאי המשכנתא שלנו ואפילו לבצע מחזור משכנתא. עכשיו כדאי שנבין מהם העלויות ומהו החיסכון האפשרי של מהלך כזה.
כשאנחנו מדברים על עלויות של מחזור משכנתא כדאי לשים לב לכלל התשלומים השונים שתצטרכו להוציא:
- שמאי – כחלק מהליך המחזור הבנק ירצה לדעת מהו השווי הנוכחי של הנכס שלכם. הסברנו כבר קודם מדוע שווי הנכס חשוב. בשל כך תצטרכו לשלם לשמאי שיביא לכם חוות דעת עדכנית.
- יועץ משכנתאות – חשוב להסתייע ביועץ מכיוון שמהלך של מיחזור משכנתא הוא מהלך מורכב.
- עמלת היוון – הבנק עצמו יגבה מכם מעין 'קנס' או עמלה על המשכנתא החדשה שתיקחו. הנוסחה לחישוב העמלה היא: ההפרש בין הריבית הקודמת לחדשה כפול הסכום שהוחזר כפול מספר החודשים שנותרו להחזר בהלוואה הישנה.
למרות ההוצאות הרבות יש לא מעט מקרים בהם החיסכון שלכם יהיה גדול בהרבה. במקרה בו הצלחתם להוריד את הריבית על ההחזר החודשי תוכלו לחסוך אלפי שקלים בשנה. במקרה בו קיצרתם את זמן ההחזר תוכלו לחסוך מאות אלפי שקלים בסכום ההחזר הכולל.
ניקח דוגמא כדי להמחיש את גודל החיסכון במקרה של קיצור זמן ההחזר. נניח שאתם לוקחים משכנתא של מיליון ₪ ונשארו לכם 20 שנים להחזר החודשי עם ריבית קבועה של 5%. סכום ההחזר הכולל יהיה בערך 1,580,000 שקלים וההחזר החודשי יעמוד על 6,500 ₪. אם תקצרו זמן ההחזר ל10 שנים ההחזר החודשי יעמוד על 10,000 שקלים פחות או יותר וההחזר הכולל ירד למתחת ל1,300,000 שקלים. כלומר מדובר בחיסכון אדיר של כמעט 300,000 שקל!
למבוגרים מעל גיל 60 יש אפשרות אחרת ליהנות מהנכס שבבעלותם. אם אתם מעוניינים בסכום כספי נזיל שישולם לכם מדי חודש או כסכום חד פעמי גדול – ניתן לבצע משכנתא הפוכה. מה שזה אומר בפועל זה שאפשר לקבל מהבנק הלוואה אותה הוא משלם לכם כנגד הנכס שלכם. ההחזר של ההלוואה יפרע כשהנכס שבבעלותכם יימכר והחלק ממנו שעמד כנגד ההלוואה – יועבר לבנק.
לא לבד בדרך – איך אנבר יכולה לעזור
מחזור משכנתא ומשכנתא הפוכה הן פעולות שלא כדאי לעשות לבד. במהלכים כאלו כסף רב עומד על הכף והמהלך עצמו מסובך מאוד. במקרים כאלו מומלץ מאוד להיעזר ביועצי משכנתאות כמו חברת אנבר.
אנבר היא חברה לייעוץ משכנתאות שהיתרון הגדול שלה הוא הקשר שיצרה במהלך 25 שנות פעילותה עם כל הבנקים בארץ. הקשר מאפשר לה לעבוד בשבילכם בצורה הטובה ביותר. החברה מציעה תהליך ליווי לכל אורך הדרך בין אם מדובר במחזור משכנתא ובין אם במשכנתא הראשונה שלכם.
אז אם אתם לוקחים משכנתא חדשה או מעוניינים במחזור משכנתא –
צרו איתנו קשר: 077-420-7030