משכנתאות הן עסק רציני והן ככל הנראה ההלוואה הגדולה ביותר שהאדם הממוצע לוקח. במאמר זה הכנו לכם הסבר כללי סביב משכנתא פנסיונית, מחזור משכנתא, משכנתא הפוכה וכל מה שצריך לדעת על המושג המפחיד שנקרא משכנתא.
מהי למעשה משכנתא?
קודם כל, לפני שנתחיל, נסביר מהי משכנתא. משכנתא היא הלוואה שאתה מקבל מהבנק לרכישת או נדל"ן. הבנק מצידו רוצה להבטיח שיקבל את הכסף חזרה, לכן יש צורך במשכון הבית כחלק מהתהליך.
המשמעות היא שלא תוכלו למכור את הנכס או לבצע בו שינויים משמעותיים ללא הסכמת הבנק בעבור קבלת הכסף. לאחר שתשלימו את כל תשלומי המשכנתא לבנק תוכלו לבטל את משכון הנכס על מנת שיהיה שלכם ללא צורך באישור של אף אחד לביצוע שינויים בעתיד.
לדוגמא, כאשר זוג צעיר מעוניין לרכוש דירה, מחיר הדירה יכול להיות 1.5 מיליון שקל – סכום שיש למעטים במזומן.
אם הצלחתם לחסוך מעט לאורך השנים ואולי לקבל עזרה מההורים בכדי לגייס סכום של 400 אלף שקל, תוכלו לגשת לבנק ולהגיש בקשה למשכנתא של 1.1 מיליון שקל.
אם הבנק מאשר את המשכנתא, תוכלו לקבל הלוואה שתאפשר לכם לרכוש את הנכס ולרשום אותו כמשכון.
מהי משכנתא פנסיונית?
בשנים האחרונות שומעים יותר ויותר את הביטוי משכנתא פנסיונית. לרוב עולה השאלה האם מדובר במשכנתא הפוכה מפני הדמיון בין השניים.
לא, לשאלתכם משכנתא פנסיונית ומשכנתא הפוכה הן אופציות שונות למימון משכנתא לבני 60 ומעלה.
מה זה אומר, לא מעט אנו נתקלים בשאלה – עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא? התשובה היא גם בגיל השלישי שהוא למעשה גיל הפנסיה קיימת אפשרות לקבל משכנתא, מה שלא היה ניתן עד לפני כמה שנים .
ניתן לקבל משכנתא בגין הנכס שבבעלותנו.
בשנים האחרונות חברות הביטוח מאפשרות לקחת הלוואה על חשבון הנכס שבבעלותכם כך שלמעשה אתם מקבלים כסף נזיל לחשבון הבנק כהלוואה שתוחזר בהמשך השנים או לאחר מות 2 בעלי הנכס כך שבעלי הנכס יכולים להנות עד סוף חייהם ללא דאגות של כסף נזיל בבנק ואופציה לעזרה לילדים כמו שכל הורה רוצה לעזור.
אז מה היא למעשה משכנתא פנסיונית ומהי משכנתא הפוכה?
בשני המקרים מדובר הלוואה על חשבון הנכס שבבעלותכם – משכנתא ללא הון עצמי.
מתי אני זכאי לקבל משכנתא פנסיונית / הפוכה?
מעל גיל 60 כל בעל נכס יכול לקבל הלוואה פנסיונית / משכנתא הפוכה מבנק או מחברות הביטוח הקיימות בשוק.
מה זה מיחזור משכנתא?
לאחרונה דובר רבות בנושא זה, מיחזור משכנתא הפך לנושא פופולרי מאוד. מדוע? איך מישהו שלקח משכנתא בעבר יכול גם לקבל תנאים טובים יותר?
מחזור משכנתא הוא תהליך בו ממומנים מחדש משכנתא קיימת והופכת למשכנתא חדשה, "מודרניזציה" של משכנתא קיימת. ניתן להתאים משכנתא מחודשת בהתאם לצרכיו האישיים של הלקוח ובתנאים נוחים יותר להחזר ההלוואה.
אחרי הכל, משכנתא מורכבת ממספר מסלולים, נניח שהמשכנתא שלי כוללת מסלול המשויך למדד המחירים לצרכן, אני יכול לשנות את המסלולים ולשדרג לאחור את המסלול המשויך לאינדקס, ולמקם מסלול אחר במקום זאת, שינוי כזה יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים במהלך השנים.
אילו פעולות נחשבות למעשה בגדר מחזור משכנתא?
- שינוי מסלול (למשל, מסלול רציף שהופך למסלול קבוע).
- שינוי תקופת הלוואת המשכנתא (הגדלת או הקטנת המונח).
- תשלום כלל ההלוואות שברשותכם על ידי הלוואה אחת חדשה. באמצעות תהליך המחזור ניתן לסלק הלוואות שנלקחו בריבית גבוהה ואינן משתלמות, לאחד את כולם ולעשות עין "סדר בבלאגן".
ההבדלים בין מסלולי מחזור המשכנתא השונים:
עיבוד פנימי- מחזור המשכנתא בבנק בו מתבצעת המשכנתא, כאן הרכב ההלוואה משתנה.
עיבוד חיצוני- מחזור משכנתא חיצוני הוא בעצם העברת ניהול משכנתא מהבנק בו אותרה לבנק אחר, בעוד שתנאי ההלוואה נותרים כפי שהיו.
שימו לב שלא תמיד העיבוד של הלוואות משכנתא הוא מוצדק, עיבוד העסקאות מתבצע רק כשהוא משתלם, תנאי השוק משתנים כל הזמן, לכן אנו ממליצים בכל שנה לבדוק מה קורה בתחום המשכנתאות, האם ריבית השינויים השתנו, האם השתנו התנאים המשפטיים במשכנתאות לטובה?
כמו כן, אם אתם מבחינים בשינוי המצביע על אפשרות לירידת הריבית המגולמת בהלוואת משכנתא, הגיע הזמן לעשות ניתוח מעמיק יותר וליהנות מחיסכון בתנאי החזר תשלום המשכנתא.
אילו שינויים יש לבצע במחזור משכנתא?
כדי לבדוק אם הגיע הזמן למחזר את המשכנתא שלך אם יש שינויים באחד מהדברים הבאים, עליך להשלים בדיקת היתכנות למשכנתא ע"י מחשבון מיחזור משכנתא:
ריביות נמוכות יותר – שוק המשכנתאות חווה תנודות רבות, בנק ישראל משנה את הריבית בכל תקופה, ברגע שהריבית משתנה, מחזור משכנתא יכול להוביל לירידה משמעותית בסכום ההחזר החודשי, אל תחמיץ את ההזדמנות הזו.
אצלנו באנבר משכנתאות, ביטוח הלוואות בראשות סוכן הביטוח אמיר נוה תוכלו למצוא מענה מול כל חברות הביטוח העוסקות בתחום ובין היתר – הייעוץ חינם!
שינויים בכושר הפירעון – אם כושר הפירעון שלך השתנה, אל תישאר במצב הנוכחי, אם היית יכול לשלם משכנתא של 5000 ₪ בכל חודש, וכעת תוכל לשלם יותר/ פחות, מומלץ לבצע מחזור משכנתא ולנסות להתאים את ההחזר החודשי למצבכם הפיננסי.
מכתב כוונות – מסמך בו הבנק מאשר שברגע שתשולם יתרת ההלוואה, הבנק יסיר את השעבוד מהנכס המשמש כבטוחה למתן ההלוואה.
השעבוד יוסר בדרך כלל לאחר 30 ימים. לרוב, הבנק מנפיק מכתב כוונות בעת פירעון מוקדם של ההלוואה.
המכתב נדרש בעקבות מכירת נכס עליו רשום השעבוד. מכתב כוונות מונפק פעמיים בשנה ללא עמלות. ניתן לקבל את מכתב הכוונות באמצעות פנייה אל הבנק.
אילו סוגי משכנתאות קלאסיות יש?
באופן כללי, ישנם מסלולים רבים למשכנתא . סוגי המשכנתאות נבדלים זה מזה ברמת הריבית, תדירות תנודות הריבית, אורך ההלוואה, לוח ההחזר ומספר ותאריך אפשרויות החזר ההלוואה.
סוגי המשכנתאות:
- ריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן- מסלול אשר צמוד למדד לתקופה של עד 30 שנים, כאשר הריבית משתנה אחת לשנה או יותר, על פי הבקשה במועד ביצוע ההלוואה.
- הלוואה צמודה למט"ח- המשכנתא תהיה צמודה לדולר או לאירו. מבוססת על ריבית הליבור, אשר משתנה כל שלושה חודשים. במקרים בהם שער המט"ח ירד אל מעבר לשער הבסיס, הלווה יוכל להנות מהפחתה בתשלומים החודשיים.
- הלוואת פריים בריבית לא צמודה- משכנתא בריבית משתנה המבוססת על ריבית הפריים ( 1.6%). ניתן לקחת הלוואה זו לתקופה של עד 30 שנים, כאשר יתרת ההלוואה פוחתת לאורך חיי הלוואה ואינה מושפעת מהאינפלציה.
- משכנתא משולבת- סוג נוסף של משכנתא היא משכנתא במסלול משולב, כאשר תחילה תשלמו למשל רק ריבית ובתקופה הבאה תשלמו קרן וריבית. ישנם המון וריאציות שניתן לעשות במסלול זה.
- הלוואת גישור- מעניקה מימון ביניים למטרת רכישת דירה, עד למכירה של הדירה הנוכחית. בדרך כלל ניתנת ל-24 חודשים, כאשר הלווה משלם את תשלומי הריבית לאורך חיי ההלוואה, ואת הקרן מחזיר ביומה האחרון.
- הלוואת משכנתא לזכאים- הלוואת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון. סיוע שהמדיה מעניקה לשם רכישת דירה על ידי משרד השיכון והבינוי, על סמך קריטריונים שנקבעו מראש לזכאות.
- ריבית קבועה לא צמודה- במסלול זה הריבית נשארת קבועה לכל אורך חיי ההלוואה, ללא הצמדה למדד מסוים.
- ריבית קבועה צמודה למדד- במסלול זה הריבית והקרן צמודים למדד המחירים לצרכן, הריבית נשארת קבועה והצמדה למדד משפיעה על החזר הקרן בלבד.
- ריבית משתנה לא צמודה- מסלול ללא הצמדה לתקופה של עד 30 שנים, עם ריבית משתנה לפי בקשת הלווה.
אילו מסלולים נוספים קיימים?
מסלול גרייס – ריבית משולמת באופן קבוע, הקרן משולמת במועד עתידי שנקבע בתחילת ההלוואה, כאשר התקופה בה הקרן לא משולמת מטרתה לעזור ללווים לעמוד בהחזרים החודשיים.
מתאים ללווים שעתידים לקבל סכום כסף גדול בתקופה עתידית.
הלוואת בלון – הריבית משולמת לאורך חיי ההלוואה, הקרן משולמת בתשלום אחד בסוף ההלוואה.
הלוואת בולט – הקרן והריבית משולמים בסוף חיי ההלוואה בתשלום אחד. ניתנת בדרך כלל לתקופה של 5 שנים מקסימום.
מקווים שעשינו לכם קצת סדר בבלגן, משרדנו אנבר אמיר נוה ייעוץ משכנתאות- הלוואות- ביטוח זמינים עבורכם לכל שאלה ובקשה.
