עמלת פירעון מוקדם – האם שווה למחזר משכנתא בשנת 2021?

תקציר

כל לווה שלקח משכנתא בחייו רצוי שיכיר את המושג מחזור משכנתא. מחזור משכנתא בעצם מאפשר לפרוע את יתרת החוב לבנק ולקחת משכנתא חדשה- בתנאים טובים יותר. השאלה המתבקשת היא האם הפירעון המוקדם יעלה לנו כסף, ואם כן אז לדוגמא כמה מחזירים על משכנתא של מיליון? במאמר זה נסביר מהי עמלת פירעון מוקדם ומה צריך לקחת בחשבון ששוקלים למחזר משכנתא.

קודם כל, מה זה מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא אומר בעצם לפרוע את המשכנתא הקיימת ולסגור את ההתחייבות לבנק, ולהחליפה במשכנתא חדשה, עם תנאים אחרים שיתאימו לכם ואף עשויים לחסוך לכם לא מעט כסף.

מכיוון שמשכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, לאורך זמן החיים של המשכנתא ייתכן ויחולו שינויים משמעותיים בתנאי השוק, כמו בגובה ריבית המשכנתא או בהיבטים משפטיים. כמו כן, ייתכן ויתחוללו גם שינויים בהיקף ההכנסות של הלווים, כך ששינוי בגובה ההחזרים החודשיים עשוי לעזור.
באמצעות מיחזור המשכנתא ניתן לשנות את תנאי ההלוואה, משך חייה של ההלוואה ואת גובה ההחזרים החודשיים.

אילו עלויות קיימות בעת מחזור משכנתא?

לפני שמתחילים תהליך של מחזור משכנתא, חשוב שתכירו כי יש מספר עמלות הכרוכות בתהליך:
1. עמלה תפעולית- עמלה שאותה גובה הבנק, לרוב בסך 60 ₪ בגין תפעול ההחזר של המשכנתא הישנה.
2. עמלת אי הודעה מוקדמת- במידה ולא הודעתם לבנק בכתב על כוונתכם לפרוע את המשכנתא הישנה 10 ימים מראש, תיאלצו לשלם עמלה בגובה 0.1% מהסכום שהחזרתם.
3. עמלת היוון- נקראת גם "עמלת פירעון", ובעצם אומרת כי אם הריבית שלקחתם מהבנק בעבר גבוהה יותר מהריבית שהבנק נותן להלוואות בהווה.

עליכם לשלם עמלה לפי החישוב הבא:

ההפרש בין הריביות (באחוזים) * השנים שנותרו למשכנתא* הסכום אותו החזרתם. מסכום זה ניתן לקזז הנחה שנעה בין 20%-30%.

על מנת להמחיש את עמלת הפירעון, נשתמש בדוגמא הבאה:

נניח כי לקחתם משכנתא על סך מיליון ₪ לפני 20 שנים, בריבית של 3%. לאחר 10 שנים, קיבלתם סכום כסף שמאפשר לכם לסגור את המשכנתא ולהפסיק לשלם ריביות לבנק. נניח כי הסכום שנשאר לשלם לבנק עומד על 280,000 ₪.

נניח גם כי היום, הריבית שהבנק נותן עבור משכנתאות הינה 2%. מבחינת הבנק, אם לקוח שמשלם ריבית של 3% יפסיק לשלם ועם הכסף שהבנק יקבל ממנו הוא ייתן הלוואה ללקוח אחר בריבית של 2%, הרי שהבנק מפסיד 1% על ההלוואה החדשה.

לכן, הבנק יחייב אתכם בעמלת הפירעון, לפי החישוב הבא:

1% (ההפרש בין הריביות) * 10 שנים (השנים שנותרו למשכנתא) * 280,000 ₪ (הסכום אותו החזרתם) = 28,000 ₪.
כאמור, מסכום זה יש להוריד בין 20%-30% בגין הנחה שתלויה במשך הזמן שעבר מהרגע שלקחתם את המשכנתא.

ומה היה קורה אם הריבית הייתה עולה?

אם לקחנו משכנתא בריבית של 2% וכיום הריבית עלתה ועומדת על 3%, אפשר להגיד כי הבנק הרוויח מהעובדה שאנו מחזירים לו את ההלוואה שנתן לנו בריבית נמוכה יותר, וכעת הוא יכול להרוויח עוד אחוז על הכסף.

במקרה זה הבנק לא ייקח לנו עמלה. במידה והרווחים שהבנק צובר עולים על גובה כל יתר העמלות- לא תשלמו עמלות בכלל.

האם ישנם מסלולים בהם לא נשלם עמלת היוון?

במסלולים בהם הריבית משתנה ולא התחייבתם לריבית מסוימת לאורך זמן, לא תצטרכו לשלם עמלת היוון כי אין התחייבות לתשלום ריבית קבועה.
לעומת זאת, כל עוד הריבית היא קבועה, אתם תצטרכו לשלם עמלת היוון מכיוון שבמסלולים אלו סיכמתם מול הבנק על ריבית מסוימת שאותה עליכם לשלם.

חשוב לדעת, כי הבנק מעניק הנחות ללקוחות ותיקים. ככל שעבר יותר זמן מיום לקיחת המשכנתא, כך תקבלו הנחה משמעותית יותר.

לקוחות שלקחו את המשכנתא עד לפני 3 שנים- לא יקבלו הנחה.
לקוחות שלקחו את המשכנתא בין 3-5 שנים- זכאים ל-20% הנחה בעמלת ההיוון.
לקוחות שלקחו את המשכנתא לפני יותר מ-5 שנים- זכאים להנחה של עד 30%.

חשוב לציין, כי לפני שאתם פונים אל הבנק במטרה למחזר את המשכנתא, מומלץ להתייעץ עם יועץ לענייני משכנתא על מנת שייתן את חוות דעתו ויעזור לכם לקבל את ההחלטה הנכונה עבורכם.

זכרו כי גם אם הריביות השתנו וכעת הן נמוכות יותר מהריביות שאתם קיבלתם, ישנן עלויות נוספות שחשוב לקחת בחשבון שהוזכרו במאמר זה. חברת "אנבר אמיר נוה" תוכל לעזור לכם בקבלת ההחלטה, עם ידע וניסיון של עשרות שנים בתחום.

השינוי של בנק ישראל

בתחילת שנת 2015, בנק ישראל הורה לבנקים לבצע חישוב נוסף, כאשר הבנקים נדרשו לחשב את הפער בין הריבית הממוצעת ששררה במהלך תקופת המשכנתא, לבין הריבית הממוצעת החזויה לתקופה שנותרה.

לאחר ביצוע החישוב הנ"ל, יש להשוות את החישוב שערכנו לפי הריבית בפועל (שהוזכרה במהלך המאמר), ולבחור את הנמוך מבין התשלום בגין עמלת הפירעון המוקדם. שינוי זה נועד לעזור ללוים ולהפחית את תשלום העמלות.

זאת ועוד, לפני מספר חודשים בנק ישראל פרסם הודעה די דרמטית, שלפיה הוא מבטל את המגבלה על מסלול המשכנתא בריבית הפריים, שעומדת על בערך שליש מסך המשכנתא. החלטה זו נועדה להפחית את התשלום על המשכנתא במאות שקלים בחודש. מצד שני, השינוי יחשוף את הלווים להתייקרות המשכנתא בהנחה והריבית עולה.

החלטה זו הפכה את תהליך מחזור המשכנתא לאטרקטיבי יותר, אולם יש לזכור את נושא העמלות ובפרט את עמלת הפירעון המוקדם, שהתשלום בגינן יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים.

בנוסף, בנקים הבינו את הפוטנציאל הגלום במתן משכנתאות, וכיום כשהתחרות גדלה עם שחקנים נוספים אשר מאשרים משכנתא חוץ בנקאית כדוגמת חברות אשראי חוץ בנקאי ובנקים נוספים שנוספו לשוק, סביר כי ההצעות שניתן לקבל אטרקטיביות יותר מבעבר.
לכן, מיחזור משכנתא יכול להיות משתלם עבור רבים מכם.

האם הבנק יכול לסרב לכך שתמחזרו את המשכנתא?

הבנקים לא יכולים לסרב למחזור המשכנתא, אך מנגד הוא יכול להציע לכם הצעה שאינה אטרקטיבית על מנת לגרום לכם לרדת מרעיון המחזור. זכרו שאתם לא חייבים לבצע את מחזור המשכנתא באותו בנק, ואתם יכולים לקבל הצעות מחיר מבנקים אחרים.

במידה ואתם לא מעוניינים במחזור משכנתא, אילו אפשרויות פיננסיות נוספות קיימות?

משכנתא הפוכה / משכנתא פנסיונית – מיועד ללויים בני 60+, כאשר הבנק מעניק להם הלוואה עד לגובה של 50% משווי הנכס שברשותם.

אותם אנשים לא יצטרכו לשלם תשלומים חודשיים לבנק, כאשר הריבית והקרן ישולמו בסוף חיי ההלוואה- כאשר הלווים יחליטו לפרוע את החוב, או על ידי מכירת הנכס המשועבד לאחר שהשני מבין הלווים הולך לעולמו.

פתרון פנסיוני זה תופס תאוצה בשנים האחרונות, ומיועד לסייע לאוכלוסיות מבוגרות לחיות בכבוד ואף לעזור לבני משפחתם בעודם בחיים. לפרטים נוספים לגביי משכנתא מעל גיל 65 כדאי לקרוא במאמר הבא.

לסיכום כמה טיפים למחזור המשכנתא בדרך הטובה ביותר עבורכם!

מחשבון מחזור משכנתא יכול להיות פתרון מצוין שיחסוך לכם מאות/ אלפי שקלים בחודש. לפני שאתם מחליטים להיכנס לתהליך של מחזור משכנתא, חשוב שתהיו ערים לכל העמלות והתשלומים הנוספים שקיימים בתהליך, ותקחו את כל הנתונים הללו בחשבון.

חברת אנבר בראשותו של אמיר נוה עוסקת בייעוץ בתחום המשכנתאות, ההלוואות והביטוחים כבר למעלה מ-25 שנים. כחלק מהעבודה השוטפת, החברה מעניקה ייעוץ משכנתאות מורשה עבור החברות כלל, הראל ואיילון.

בנוסף, החברה מעניקה ייעוץ ללא עלות בתחום משכנתא הפוכה, כך שאם אתם מתלבטים ורוצים לקבל חוות דעת ממומחה, צרו אתנו קשר.

שתפו את המאמר
שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

מאמרים אחרונים

תקציר
אמיר נוה
אמיר נוה

יועץ משכנתאות וסוכן ביטוח בעל ניסיון של למעלה מ-25 שנה בתחום

לייעוץ ללא עלות >>
Open chat
לשאלות בווצאפ