תחום הנדל"ן בישראל נמצא בנסיקה מתמדת. גם בתקופת הקורונה הישראלים לא ויתרו על רכישת דירות בישראל (חדשות ויד שנייה) ולקחו משכנתאות מהבנקים ב-70 מיליארדי שקלים. חודש נובמבר הקודם זכה לנסיקה משמעותית ביחס לשנה שעברה, ועלה בשיעור של 26%. ביטול מגבלת הפריים, השינויים בשער הדולר ומאפיינים נוספים שינו את תמהיל המשכנתא המומלץ והובילו לביקוש גבוה עבור מחזור משכנתא של הלוואות קיימות כנגד נכסים, בשיטה המכונה מיחזור משכנתא למעשה. במאמר זה תגלו מתי וכיצד משתלם לבצע מהלך פיננסי זה.
מחזור משכנתא – כיצד מבצעים זאת?
אם אינכם מכירים את המושג בוודאי תהיתם מה זה מיחזור משכנתא וכיצד מבצעים אותו? מחזור משכנתא הוא למעשה שינוי של שיטת החישוב של ההחזר הכולל של ההלוואה לתמהיל שיהיה משתלם יותר עבור הלווה. כדי להבין זאת צריך לדעת כי כל משכנתא מחולקת למספר חלקים,והריבית עבור כל חלק צמודה לנתון מסוים. נתון זה יכול להיות מדד המחירים לצרכן, ריבית הפריים, שערי מטבעות חוץ, ריבית קבועה ונתונים נוספים.
כך, הן הבנק והן הלווים מחלקים ביניהם את הסיכון שמסלול ריבית אחד ישתנה בצורה משמעותית ויהיה גבוה או נמוך יותר לאורך העשורים שבהם מחזירים את הלוואת משכנתא. חלוקה זו מכונה "תמהיל המשכנתא". הבנקים מאפשרים לבצע שינוי בתמהיל בתמורה לתשלום של עמלה (לא תמיד), וכך הלווה יכול לנסות ולבחור מסלול המתאים יותר עבורו להמשך התשלומים.
קיים גם סוג אחר של מחזור משכנתא המבוסס על שינויים בהחזר החודשי של ההלוואה. למשל, ניתן לשלם חלק גדול יותר מהקרן והריבית בכל חודש, וכך החישוב הכולל של המשכנתא יהיה נמוך יותר. שיטה זו מומלצת למשפחות שההכנסה שלהן עלתה באופן משמעותי והן רוצות להחזיר את המשכנתא מהר יותר.
כמה עולה לבצע מיחזור משכנתא?
כפי שצוין, לא מדובר בשירות ללא תשלום מצד הבנק, אך בדרך כלל ישתלם לעשותו אם מתכננים בצורה נכונה את ההחזרים. השאלה כמה עולה מיחזור משכנתא מורכבת משום שכל בנק מבצע את החישוב בצורה שונה מעט. בדרך כלל התשלום עבור השינוי של ההלוואה יכלול עמלת פתיחת תיק, לא נדרש אם סכום ההלוואה לא גדל, רישוםשיעבודים (בחלק מהבנקים), תשלום עבור יעוץ משכנתא חיצוני והוצאות נוספות.
איך אפשר לדעת אם מחזור המשכנתא משתלם?
לא כל שינוי במשכנתא משתלם עבור הלווה. יש לבצע חישוב מראש של מספר תמהילים שונים, סכום חודשי ועלות של השינוי בהלוואה. כמו כן, לא בכל נקודת זמן כדאי לבצע את השינוי. אם נותרו לכם מספר חודשים אחרונים לכיסוי כל ההלוואה, המחזור שלה עשוי לעלות יותר מהסכום שתחסכו. לכן, חשוב להשתמש בכלי אינטרנט פשוט – מחשבון מיחזור משכנתא.
בוודאי הגעתם למאמר זה לאחר שחיפשתם מחזור משכנתא מחשבון. הכלי הפשוט הזה מאפשר להעתיק את התמהיל הנוכחי שלכם מהבנק ולבדוק את הסכום הכולל שתשלמו, ולאחר מכן לנסות לשנות את הנתונים מעט ולבחון האם תשלמו פחות אם תבחרו במסלולי חישוב ריבית שונים.
כיצד יועץ משכנתאות יכול לעזור לי?
חשוב לעשות את כל השינויים הללו בליווי של יועץ משכנתאות מומחה שיוכל לסייע לכם למצוא תמהיל סביר, שמשתלם יותר עבורכם, ושהבנק יסכים לאשר. אם הבנק שלכם לא מוכן לסייע, תוכלו לבצע סקר בבנקים אחרים, ולמצוא בנק שמוכן לבצע את השינוי ומעניק תנאים טובים יותר מהבנק הנוכחי, חברתנו אנבר – משכנתאות, הלוואות, ביטוח ובראשה יועץ המשכנתאות וסוכן הביטוח אמיר נוה מתמחה בתחומים הבאים: משכנתאות, הלוואות, ביטוח ובעלת ניסיון של עשרות שנים בתחומים הנ"ל מול כל הגופים העוסקים בתחום בישראל.
לסיכום, הריבית שאותה אתם משלמים היום עבור המשכנתא אינה חקוקה בסלע, וניתן לשנותה לאורך חיי המשכנתא בהתאם לשינויים הכלכליים בישראל ובעולם. כמו כן, אם מצבכם הפיננסי השתנה ואתם מרוויחים סכום גבוה יותר, כדאי לבחון אפשרות לקצר את תקופת המשכנתא ולהגדיל את התשלום החודשי.
