כל הדרכים לקחת משכנתא שניה, ולרכוש דירה להשקעה. כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שניה? כל התשובות במאמר
אחת מאפשרויות ההשקעה המבוקשות ביותר בישראל, היא רכישת דירה שניה להשקעה. דירה כזו עשויה להניב תשואה יפה מאוד לאורך שנים באמצעות השכרה, ובבוא היום להימכר בסכום נאה או להפוך למתנה נפלאה עבור הילדים. עם זאת, לא קל לממן רכישה כזו, ובמרבית המקרים נדרשת משכנתא לדירה שניה כדי שהחלום הזה יהפוך למציאות. במאמר זה נסקור את הדרכים השונות לקחת משכנתא על דירה שניה, כולל משכנתא הפוכה עבור אנשים בגילאי פנסיה.
איזה הגבלות נקבעו ע"י בנק ישראל על משכנתא לדירה שניה להשקעה?
הסיבה שיותר קשה להשיג משכנתא לדירה שניה, לעומת משכנתא לדירה ראשונה, היא הגבלות שהציב בנק ישראל בנושא. ההגבלות נקבעו משתי סיבות:
- מאבק בעליית מחירי הדירות – במציאות הנוכחית, רבים מתקשים להשיג את המימון העצמי הנדרש עבור משכנתא לדירה ראשונה, לכן למדינה היה חשוב להדגיש את ההבדלים בין המשכנתאות במטרה לצמצם פערים חברתיים.
- הגנה על המשקיעים – מרבית האנשים שרוצים לקחת משכנתא שניה, עוד מחזירים משכנתא על הדירה הראשונה שלהם. זה אומר שלקיחת משכנתא נוספת עלולה לסבך אותם בהתחייבויות להחזרים שלא יצליחו לעמוד בהם.
בשל כך, החליט בנק ישראל בשנת 2012 על שורה של צעדים, אשר מקשים על קבלת משכנתא על דירה שניה. המרכזי שבהם: הגבלת אחוז המימון שניתן לקבל לתקרה של 50% משווי הדירה, לעומת 75% במשכנתא רגילה ואך 90% במחיר למשתכן. כלומר, כדי לרכוש דירה שנייה תצטרכו לממן לפחות מחצית משווי הנכס בעצמכם.
בהתחשב במחירי הדיור הגבוהים בארץ, זה יכול להיות סכום משמעותי מאוד, שכן יהיה לא פשוט לגייס. בנוסף, עד לא מזמן ניתן היה לקחת הלוואה כנגד נכס קיים, ובאמצעותה לממן את ההון העצמי, אבל ב-2021 בנק ישראל אסר זאת גם כן.
שימו לב: אם יש דירה שרשומה על שמכם ואתם מבקשים משכנתא, היא תיחשב בתור משכנתא לדירה שניה. מספיק שרק אחוז מסוים מדירה נמצא בבעלותכם, והיא נרשמת על שמכם.
רק בנקים מענקים משכנתא עבור נכס שני?
כלל לא, הבנקים אינם הגופים היחידים שיכולים לתת משכנתא עבור דירה להשקעה. חברות הביטוח הינן גוף שיש לקחת בחשבון. מעבר לכך, בגלל שחוקי בנק ישראל אינם חלים על חברות הביטוח, ישנן יותר אפשרויות למשכנתא גדולה יותר ואפילו נוחה יותר.
מהי משכנתא לדירה שניה עבור משפרי דיור?
עד כה דיברנו על משכנתא לדירה שניה במונחים של דירה להשקעה, אבל כמובן שקיימת אפשרות נוספת – משפרי דיור. מדובר על אנשים שמחזיקים בדירה, ורוצים לקנות דירה אחרת ולעבור אליה. במקרים כאלה, ניתן לקבל מימון של עד 70% משווי הדירה (במקום 50%). הדרכים לעשות זאת הן:
- גרירת משכנתא – אם אתם עדיין מחזירים משכנתא על הדירה הנוכחית ורוצים לרכוש דירה חדשה, יש אפשרות "לקחת" איתכם את המשכנתא כמו שהיא. זה מומלץ אם אתם נהנים מתנאי משכנתא נוחים.
- מיחזור משכנתא – אפשרות נוספת היא לקחת משכנתא על דירה שניה, ובאמצעותה לסגור את הקודמת. מיחזור משכנתא מומלץ במצבים בהם אתם לא מרוצים מתנאי המשכנתא שלכם.
- דחיית תשלומים – אתם יכולים גם לקחת משכנתא חדשה לגמרי. זה אומר שבמשך תקופה מסוימת תצטרכו להחזיר שתי משכנתאות, אז כדאי לבדוק אפשרות של דחיית תשלומים (גרייס) עד למכירת הדירה הקיימת.
שימו לב: ברכישת דירה שניה, מס הרכישה שיש לשלם גבוה לעומת דירה ראשונה. עם זאת, אם מוכרים את הדירה הראשונה, עד שנה וחצי לאחר רכישת השנייה, התשלום הוא רגיל. לכן, בלקיחת משכנתא לדירה שניה חשוב לקחת בחשבון גם את מועד המכירה של הדירה בה אתם מתגוררים כרגע.
איך לוקחים משכנתא לדירה שניה כנגד נכס קיים?
כאמור, כבר לא ניתן לקחת הלוואה בשעבוד דירה קיימת, על מנת לממן משכנתא לדירה שניה, אבל ההגבלה הזו לא חלה על כולם. אנשים בגילאים 60 ומעלה יכולים לקחת משכנתא הפוכה, אם יש להם דירה 100% בבעלותם ובשווי מינימלי של מיליון שקלים.
זו למעשה הלוואה משכנתא לכל מטרה, שנועדה לייצר מקור הכנסה בתנאים טובים עבור פנסיונרים, אך בפועל אחד השימושיים העיקריים בה הוא מימון הון עצמי, עבור משכנתא לרכישת דירה לילדים.
החזר משכנתא הפוכה מתבצע בדרך כלל עם מכירת הדירה המשועבדת. במקרה של מות הלווים, יורשיהם צריכים למכור את הדירה (או להחזיר את הכסף ממקור אחר) תוך שנה.
לסיכום
רכישת דירה שניה עשויה להיות השקעה מצוינת, במיוחד לנוכח העלייה הבלתי פוסקת במחירי הדירות. עם זאת, לא קל לממן משכנתא לדירה שניה, ויש לא מעט טעויות שאתם עלולים לעשות בדרך.
למשל, כדי להשיג את ההון העצמי הנדרש, יש כאלה שבוחרים לקחת הלוואה או כמה הלוואות. זה לא מומלץ, מכיוון שקשה מאוד לעמוד בכמה החזרים חודשיים במקביל והתנאים לרוב אינם נוחים.
אם אתם זקוקים לייעוץ בנושא משכנתא על דירה שניה – אמיר נוה, מייסד חברת אנבר, ישמח לסייע!
