אם אתם מתכננים לקחת משכנתא בעתיד הקרוב, חשוב שתדעו כי מעבר לריבית שתשלמו על המשכנתא, ישנן עלויות נוספות שתיאלצו לשלם, וכדאי שתיקחו אותם בחשבון גם כן. בכתבה זו אפרט על העלויות הנלוות למשכנתא, ואיך ניתן לצמצם עלויות אלו עד כמה שניתן.
משכנתא הינה חלק בלתי נפרד מחיי רובנו, כאשר על מנת לרכוש דירה בישראל, ברוב המקרים נזדקק לעזרתו של גוף פיננסי שיעזור לנו ברכישת הנכס. לרוב, משכנתא לדיור שלוקחים מבנקים בנויות מתשלומים של קרן וריבית, כאשר הריבית מהווה את רווחי הבנק מהעסקה. יחד עם זאת, ישנן עלויות נוספות מעבר לריבית שמתווספות למשכנתה, והן:
עלות פתיחת תיק משכנתא
עמלה זו נגבית על ידי כל בנק לכלל סוגי משכנתאות, על מנת לכסות את העלויות השונות של הבנק (כדוגמת שכר לעובדי הבנק, בדיקות שונות, עלויות טפסים, עורכי דין וכו'). עמלת פתיחת תיק בבנקים הינה 0.25% מסכום המשכנתא, קרי ככל שסכום המשכנתא יהיה גבוה יותר, כך העמלה שתשלמו תהיה גבוהה יותר.
למשל, על משכנתא בגובה מיליון ₪ , תשלמו 2,500 ₪. מומלץ להתמקח עם הבנקים על עמלה זו ולנסות להוריד אותה, וכך לחסוך כמה מאות שקלים.
לעמלה זו יש ערכים מינימליים ומקסימליים, כאשר המינימום שתשלמו עומד על 500 ₪, ואילו המקסימום שתשלמו על עמלה זו משתנה מבנק לבנק, בגופים חוץ בנקאיים, תשלמו עמלה שונה מגובה המשכנתא, לכל גוף תעריף משלו.
בנקים מסוימים מציעים פטור מלא מעמלה זו, בתנאי שהלווים יעבירו את חשבון העובר ושב שלהם לאותו בנק.
עלות שמאי מקרקעין
כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא, הבנק משעבד את הנכס שבגינו אתם לוקחים את המשכנתא, או נכס אחר ברשותכם. לרוב, בנקים מעניקים משכנתאות בגובה של עד 75% משווי הנכס שהוא ממשכן. בכדי לקבל אינדיקציה מדויקת כמה באמת שווה הנכס, הבנק יחייב אתכם להזמין שמאי לנכס, ולקבל ממנו חוות דעת על שווי ומצב הנכס.
עלות שמאי מקרקעין משתנה בהתאם לשווי הנכס ולמורכבותו. לרוב, עלות זו מוסכמת מראש עם השמאים של כל בנק, לכל עסקה תיקבע גם סוג השמאות הנדרשת, מקוצרת, מורחבת או לפי תקן 19.
עמלת רישום
על מנת לבטח את עצמם, בנקים מחייבים לרשום שיעבוד דירה כבטוחה להלוואה שנמצא בבעלות הלווים. הם עושים זאת בכדי להבטיח שבמידה והלווים לא יעמדו בתשלומי ההלוואה, לבנקים תהיה אפשרות לממש את הנכס, ולקבל את כספם בחזרה.
על מנת לבצע רישום זה, נדרש לרשום את המשכנתא בטאבו, או משכון זכויות על שמות הלווים, או לרשום הערת אזהרה בטאבו. פעולות אלו עולות כסף, כאשר רישום הפעולות יגיע לכמה מאות שקלים.
בכדי לרשום את המשכנתא, תחויבו להציג אישור מהעירייה כי אין חובות או פיגורים בתשלומי הארנונה. אישור זה כרוך בתשלום עמלה לרשות המקומית.
תשלומים לעורך דין
תשלום נוסף שתיאלצו לשאת הינו תשלום לטובת ייפוי כוח נוטריוני. אישור זה ניתן להשיג דרך עורך דין מוסמך, ועלות המסמך קבועה בחוק המשכנתאות. בנוסף, כדאי לשכור את שירותיו של עורך דין לענייני מקרקעין בכדי שירשום את השיעבודים בטאבו וברשם המשכונות, ובכדי לקבל ייעוץ משפטי לענייני המשכנתא. עלות הייעוץ המשפטי יכולה להגיע לאלפי ₪ , ויש לקחת שיקול זה בחשבון.
עלות ביטוח משכנתא
על מנת להבטיח את עצמו, הבנק יחייב אתכם לבטח את הנכס שתמשכנו עבורו, וברוב המקרים ידרוש מכם לבצע ביטוח חיים על מנת להבטיח שחוב המשכנתא ייפרע במקרה מוות חו"ח של אחד הלווים. לצורך כך, הבנק מבקש ביטוח משכנתא, שכוללת ביטוח חיים וביטוח מבנה.
ביטוח מבנה מכסה מקרים בהם נגרם נזק לנכס וכתוצאה מכך יורד ערכו.
כאמור בנקים ממשכנים את הנכס שבבעלות הלווים והוא רוצה להבטיח שבמידת הצורך, הוא יוכל להשתמש בנכס כדי לקבל את כספו בחזרה. אם שווי הנכס יורד, הבטוחה של הבנק יורדת גם כן.
ביטוח החיים נועד להתמודד עם מקרים בהם אחד מהלווים נפטר, והיתרה לתשלום מוטלת על אחד השארים של הלווה.
העלות של הביטוחים הללו תעלה לכם כמה מאות שקלים בחודש, כאשר העלות תלויה בגובה ההלוואה, גיל הלווים, משך תקופת ההלוואה ומצב בריאותכם.
יש לזכור כי הביטוח לא מגן רק על הבנקים, אלא גם על הלווים, כאשר הביטוח יאפשר לכם לשמור על הנכס גם במקרה מצער של מוות, או נזק חמור לדירה שנגרם עקב שריפה, שיטפון וכו.
עלות יועץ משכנתא
יועץ המשכנתאות ילווה אתכם באופן צמוד מהרגע שהחלטתם לקחת משכנתא או אפילו לרכוש דירה. הייעוץ יכלול פגישות, שיחות טלפון, מיילים וכן הלאה.
כמובן שהיועץ יעמוד לרשותכם במשך השנים הבאות, וייתן לכם ייעוץ נוסף ובמידת הצורך. שירות נוסף שיכול להעניק לכם היועץ הוא מחזור משכנתא או לחלופין לדוגמא אופציה של משכנתא מעל גיל 65, על מנת להיטיב את תנאי המשכנתא עד כמה שניתן, בהתאם לתנאים המשתנים של השוק.
השירות המצופה מיועץ המשכנתא כולל:
1. בניית תמהיל משכנתא.
2. השגת אישור עקרוני מהבנק.
3. ניהול משא ומתן עם בנקים על הריביות לתמהיל המשכנתא.
4. ליווי אישי גם לאחר חתימת החוזה, ובחינת מחזור משכנתא במצבים בהם משתלם למחזר.
5. ייעוץ סטנדרטי של בניית תמהיל ובחירת בנק, נע סביב 5,000-10,000 ₪, תלוי במאפייני העסקה והמאמץ הנדרש. במידה והיועץ יספק לכם
מה זה מיחזור משכנתא? ייעוץ בנוגע למחזור משכנתא, סביר להניח שהסכום יעלה במעט מכיוון שזהו תהליך מורכב ודורש השקעה נוספת מהיועץ.
על מנת לבחור ביועץ שיספק לכם תמורה הוגנת לכספכם, עליכם לקבל כמה הצעות מחיר כמו לדוגמא – כמה מחזירים על משכנתא של מיליון? ולהבין את טווח המחירים המקובל בשוק. במידה והמחיר קיצוני- למעלה או למטה- הדבר חייב לעורר אצלכם נורות אזהרה.
יועץ משכנתא מומלץ
לסיכום, כפי שראיתם לאורך הכתבה, ישנן לא מעט עלויות נלוות למשכנתא, לכן חשוב שתהיו מודעים אליהם ותיקחו אותן בחשבון כאשר אתם מחליטים לקחת משכנתא. בנוסף, תהליך המשכנתא הינו תהליך די ארוך, שמצריך השקעה של זמן ומשאבים.
חשוב שתזכרו כי ביטוח חיים וביטוח דירה הן הוצאה חודשית נוספת קבועה, כלומר אתם תיאלצו לשלם עלויות אלו לאורך כל חיי המשכנתא ואלו אינן עלויות חד פעמיות. ביטוח הינו אינדיבידואלי, כאשר הוא תלוי בפרמטרים שונים שקשורים ללווים.
זכרו כי ישנן עלויות שתוכלו להתמקח ולהוריד במחיר שלהם, וכך לחסוך עלויות רבות שיכולות להיות משמעותיות.
בנוסף, תכנון קדימה מבחינת סכום ההחזר החודשי שתוכלו להחזיר הינו חלק אינטגרלי מעסקה שתוכלו לעמוד בה, כך תוכלו להבטיח כי תוכלו לעמוד בהתחייבות ובמקביל תימנעו מתשלומים נוספים כגון ריבית קבועה לא צמודה מומלצת פיגורים והליכי הוצאה לפועל, שעלולים להיווצר כתוצאה מתכנון שגוי.
אנבר ייעוץ משכנתאות, הלוואות וביטוח
משרדנו אנבר אמיר נוה, הינו סוכן מורשה ובעל ידע רב בנושא משכנתאות, מחשבון מחזור משכנתא משכנתא הפוכה – משכנתא ללא הון עצמי, משכנתא פנסיונית – עם ניסיון של עשרות שנים בתחום. תוכלו להיעזר בנו ולמצוא פתרונות נוספים שיותאמו לצרכים שלכם במדויק, ולתכנן בצורה מיטבית את ההחזרים החודשיים שתשלמו שיותאמו לצרכים שלכם ולמצבכם הפיננסי.
