משתנים המשפיעים על ריבית משכנתא

הריבית היא למעשה עלות המשכנתא שלכם, ולכן חשוב לדעת איך היא נקבעת, ולהרכיב תמהיל משתלם ככל הניתן. הבנת המשתנים השונים, כמוד מדרגות משכנתא ואחוזי מימון, גם תסייע לכם לדעת מתי לשקול מחזור הלוואה ובאילו מקרים כדאי לפנות אל יועץ משכנתאות

בחודשים האחרונים, ריבית בנק ישראל הולכת ומטפסת, אחרי שנים בהם דובר על "סביבת ריבית נמוכה". בשל כך, רבים פונים לפתרון של מחזור משכנתא והחלפתה בחדשה, בניסיון להוזיל ככל הניתן את עלותה.

זוהי הזדמנות טובה להבין מה משפיע על ריבית משכנתא חוץ בנקאית או בנקאית, וגם כיצד נקבעת ריבית של משכנתא פנסיונית או הפוכה.

כמה עולה ריבית על משכנתא?

לפני שאנחנו מסבירים על המשתנים החיצוניים, חשוב להיות מודעים לאופן שבו אתם בעצמכם יכולים להשפיע על גובה הריבית, על ידי הרכבת תמהיל משכנתא חכם ומשתלם.

הסוד הוא להתאים את התמהיל לצרכים וליכולות שלכם, ובמקביל גם לתנאי השוק הקיימים בעת לקיחת ההלוואה. ישנם מספר מסלולי ריבית מהם אפשר לבחור, וכל אחד מהם כרוך בתנאים ובעלויות משלו. עד כמה זה משפיע? הריבית השנתית מחושבת על ידי שקלול כלל המסלולים, ואפילו הבדל של פחות מ-1% יכול להיות משמעותי, ולהסתכם בפער של עשרות ומאות אלפי שקלים, לאורך תקופת ההחזר.

כדי לעזור לציבור הלווים, ולאפשר להם להיות מודעים למצב השוק בכל רגע נתון, מפרסם בנק ישראל בכל חודש את נתוני הריבית השנתית הממוצעת. הנתונים כוללים את כל סוגי הריביות השונים לכל סוגי המשכנתאות.

אילו מסלולי משכנתא שונים קיימים?

לא משנה אם אתם לוקחים משכנתא חוץ בנקאית או מהבנק, את התמהיל שלכם תוכלו להרכיב באמצעות אותם מסלולים. לאחרונה, נערכה רפורמה בתחום המשכנתאות, במסגרתה הגופים צריכים להציע מסלולים אחידים, אך אתם עדיין רשאים להרכיב תמהיל מותאם אישית

אלה מסלולי הריבית שחשוב להכיר:

מה בנוגע לריבית של משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה היא משכנתא מיוחדת, אשר בדר"כ ניתנת לא בשביל לרכוש דירה, אלא להיפך – זכאים לה אנשים שכבר יש להם נכס, ומעוניינים לקבל כנגדו הלוואה לכל מטרה.

היום, גם במשכנתא הפוכה יש מגוון מסלולים – קבועה וצמודה למדד, משנתה צמודה למדד וצמודה לפריים. עם זאת, חשוב בשל העובדה שלרוב המשכנתא לא מוחזרת באופן חודשי, ריבית זו נצברת ומתנפחת, ועלולה לפעמים לצמוח לממדים משמעותיים מאוד.

לכן, לפני שאתם שוקלים לקחת משכנתא הפוכה בנקאית או משכנתא חוץ בנקאית הפוכה – חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות בעל ידע נרחב בתחום או לבדוק באינטרנט חישוב מוערך על ידי מחשבון משכנתא הפוכה.

מה משפיע על גובה הריבית במשכנתא הפרטית שלכם?

כבר הבנתם שלכל מסלול ריבית משלו, אבל איך נקבעת כל ריבית כזו? אלה הגורמים שעשויים להשפיע:

• דירוג אשראי והיסטוריית אשראי אישית – האופן שבו התנהלתם בעבר עם הלוואות ומסגרות אשראי אחרות, משפיע על מידת הסיכון שהגוף המלווה מזהה בכם. בשנת 2019, נוצר בישראל לראשונה דירוג אשראי, אשר מאפשר לבנקים ולגופים פיננסיים אחרים לבדוק האם אי פעם איחרתם בתשלומים, צ'קים שלכם חזרו ובכלל: עד כמה אתם לווים בטוחים?
• יכולת ההחזר שלכם – לא רק העבר שלכם משנה בקביעת הסיכון, אלא גם ההווה והעתיד. לכן, הגופים עורכים בדיקות מקיפות, במטרה לקבוע עד כמה תהיו מסוגלים לעמוד בהחזרים החודשיים. יש לציין, שבמסגרת משכנתא הפוכה היקף הבדיקות מצומצם בהרבה.
• אחוז מימון המשכנתא – פחות משנה כמה סכום המשכנתא שאתם לווים גבוה, ויותר עד כמה הוא גבוה ביחס לעלות הנכס שאתם רוכשים. ככל שאחוז המימון יותר גבוה, כך הבנקים לוקחים על עצמם יותר סיכון, וצריכים להגן על עצמם באמצעות ריביות יקרות.
• תקופת ההחזר – ככל שתקופת החזר המשכנתא שלכם יותר ארוכה, כך הריבית שתשלמו עליה תתייקר.

מה ההשפעה של אחוז מימון משכנתא על הריבית?

אחוז מימון משכנתא מורכב מ-2 פרמטרים, הראשון נקבע על פי היחס בין ההלוואה שמקבלים להון העצמי כלומר, אם אתם רוכשים דירה במיליון שקלים, אשר מימנם באמצעות חצי מיליון שקלים שחסכתם ועוד חצי מיליון דרך משכנתא, אחוז המימון שלכם הוא 50%. חשוב להבין כי אחוז מימון משכנתא משפיע בצורה ישירה על גובה הריבית, ככל שאחוז המימון גבוה יותר, ככה הריביות יהיו גבוהות יותר.

הסיכון שלוקחים על עצמם הגופים המלווים, אינו תלוי בסכום המשכנתאות כמו שהוא תלוי באחוז המימון. כלומר, פחות חשוב כמה כסף הם נותנים, ויותר חשוב כמה הוא משמעותי ביחס לעלות הנכס כולה. כדי לשקף את רמות הסיכון שלהם, הגופים יצרו חלוקה לשלוש מדרגות משכנתא שונות: עד 45% מימון, 45% מימון עד 60% מימון, יותר מ-60% אחוז מימון.

ככל שעולים במעלה מדרגות משכנתא, הריבית עולה. כל הבנקים, והגופים האחרים שנותנים משכנתאות, מתמחרים אחרת את גובה הריביות בכל מדרגה, אך העיקרון זהה אצל כולם.

הגורם השני הוא כוח ההחזר של הלקוח. אדם אשר מראה משכורות והכנסות גבוהות יחסית לגבוה המשכנתא לרוב יקבל מסלולים עם ריביות נמוכות יותר עקב רמת סיכון נמוכה של הגוף המלווה.

מתי כדאי לבצע מחזור משכנתא?

בנוגע למחזור משכנתא חשוב מאוד לדעת, שהמשכנתא שאתם מקבלים במקור אינה גזירת גורל שלא ניתן לשנות. שינויים מסוימים במצבכם הכלכלי או במשק (למשל, עליית הריבית הנוכחית), מצריכים ביצוע התאמות במשכנתא שלכם, ואפשר לבצע אותן באמצעות מחזור משכנתא (ללא הגבלת כמות).

למשל, אם אתם יכולים להרשות לעצמכם לעמוד בהחזרים יותר גבוהים, לעומת המועד בו לקחתם את המשכנתא – כדאי לשקול מחזור משכנתא במסגרתה תגדילו את ההחזרים, ובתמורה תקצרו את תקופת ההחזר ועל ידי כך תקבלו ריבית יותר נמוכה.

כעת, כאשר ריבית בנק ישראל מטפסת, חשוב להיות ערניים ולבדוק אפשרות של מחזור משכנתא. מי יודע? אולי תצליחו להרכיב תמהיל משתלם יותר, ולחמוק מעליית המחירים המדאיגה, או לפחות לצמצם את השפעתה. תוכלו לבדוק לפני כן באינטרנט מחשבון מחזור משכנתא.

ריבית ממוצעת משכנתא

אם אתם עומדים לקחת משכנתא, חשוב מאוד שתהיו מודעים לריביות השונות בשוק. באופן דומה, אם אתם כבר מחזירים משכנתא, עליכם לעקוב אחר השינויים כדי לא לפספס הזדמנויות, להחליף מסלולים או לבצע מחזור משכנתא יעיל.

אז איך יודעים מהי הריבית כרגע?

אם למשל, אתם רוצים לדעת, מהו גובהה של ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה, בנק ישראל כאן בשבילכם. מדי חודש, הוא מפרסם נתונים עדכניים, אשר משקללים את הריביות של כל הגופים, עבור כל המסלולים שהזכרנו וגם אלה שלא, על פי מדרגות משכנתא ואחוזי המימון הקיימים.

כיצד יועץ משכנתאות יכול לעזור לכם?

לא משנה אם אתם רוצים לקחת משכנתא, לבצע מחזור משכנתא או לקחת משכנתא הפוכה מעל גיל 55, מומלץ מאוד לשוחח על כך עם יועץ משכנתאות בעל ניסיון. למרות הרפורמה שנערכה ב-2022, אשר נועדה לפשט את התהליכים ולהפוך אותם לשקופים יותר, עדיין יש דברים שצריך לקחת בחשבון, והשגת התנאים הטובים ביותר היא משימה לא פשוטה.

תנו לנו לעזור. חברת אנבר משכנתאות תלווה אתכם לאורך כל הדרך, תסייע לכם להבין את השיקולים השונים ותילחם עבורכם מול הגופים המלווים.