משכנתא לעיתים נשמעת מאיימת, כאשר היא נקשרת בעיקר עם רכישת דירה בקרב זוגות צעירים. חשוב מאוד לדעת את כל המידע על נטילת משכנתא בכדי לקבל את התנאים המיטביים ובכדי שתוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים. חברת "אנבר" תשמח לעשות לכם סדר בבלגן ולהסביר לכם במילים כמה שיותר פשוטות מהי משכנתא ובנוסף עד איזה גיל ניתן לקבל משכנתא?
מה אומר המונח משכנתא?
כל מה שצריך לדעת על משכנתא – משכנתא בהגדרתה הבסיסית היא הלוואה בשיעבוד נכס נדל"ן. המטרה העיקרית לשמה אנשים לוקחים משכנתה היא לצורך רכישת דירה, שדרוג נכס או שיפוץ. בעזרת הלוואה מהבנק, אנו יכולים לקבל סכום כסף גבוה מידית, כאשר נצטרך להחזיר אותו בתשלומים לאורך זמן מסוים.
בעבור אותה הלוואה שאנו לוקחים מהבנק, עלינו לבצע שעבוד נכס לקבלת משכנתא. זאת אומרת, שאם נבקש סכום מסוים מהבנק עבור לקיחת משכנתא, הבנק יבקש לרשום על הנכס "משכון" ובאופן הזה לא יהיה ניתן למכור את הנכס או לבצע בו שינוי כלשהו אלא אם הבנק מאשר זאת.
חישוב החזר משכנתא נעשה באופן כזה שבעל המשכנתא מתחייב לשלם החזר כספי לבנק באופן חודשי, אשר לרוב לא יעלה לגובה של מעל 40% מההכנסה הפנויה של המשפחה.
תקופת החזר משכנתא חודשי יכולה להגיע עד 30 שנה. במידה ואיננו עומדים מבחינה כלכלית ביכולת של החזר משכנתא, יוכל הבנק ממנו לקחנו את הלוואה לבצע כינוס של הנכס או למכור את הנכס. לכן, חשוב מאוד להתייעץ עם מומחה למשכנתאות בטרם לקיחת המשכנתא.
מהם התנאים לקבלת משכנתא
איך מקבלים משכנתא? לקיחת משכנתא לא מתאפשרת לכל אחד, וקיימים קריטריונים לקבלת משכנתא אשר נקבעו באמצעות בנק ישראל ועל ידי הבנקים למשכנתאות.
תנאי משכנתא נקבעו על מנת למנוע כמה שניתן מהבנק לפנות את הלווים מהנכס המשועבד במידה ותהיה דחיית תשלומי משכנתא באופן גורף והלווה לא יוכל להחזיר את הסכום לבנק.
תנאי חשוב ומרכזי לקבלת משכנתא הוא הכנסה יציבה וקבועה. בכדי שהבנק יאשר לקיחת משכנתא על נוטל המשכנתא להציג מסמכים שונים על פי דרישת הבנק שיניחו את דעתו בדבר יכולתכם לעמוד בתנאי ההלוואה. כפי שנאמר קודם לכן, החזר חודשי של משכנתא לבנק לא יעבור בדר"כ 40% מההכנסה הפנויה .
כחלק מאותם תנאים ללקיחת משכנתא הבנק בוחן גם את היסטוריית האשראי שלכם. הבנק יבדוק האם היו מקרים בעבר של צ'קים חוזרים, עיכוב בהחזרת הלוואות, הוצאה לפועל וכו'.
תנאי נוסף (הוא הון עצמי למשכנתא. בכדי שלא תסתמכו אך ורק על ההלוואה שאתם מקבלים מהבנק, קיימת דרישה למימון עצמי מינימלי של המשכנתא. עולה השאלה כמה הון עצמי צריך בשביל משכנתא?
התשובה היא שההון העצמי הנדרש משתנה ממשכנתא למשכנתא, אך לרוב, עבור לקיחת משכנתא לדירה ראשונה יש צורך להון מינימלי של כ25% מערכו של הנכס. הלוואה בהחלפת דירה יידרש הון עצמי של 30% מערכה.
עבור מי שרוצה לקחת משכנתא לדירה נוספת להשקעה יהיה עליו להעמיד הון עצמי של כ-50%-40%- מערכו של הנכס.
ניתן להגיע למימון 100% מהדירה ע"י שיעבוד נכס נוסף (דירת הורים למשל)
להמשך קריאה המדריך להגשת בקשה למשכנתא >>
סירוב משכנתא מהבנק
במידה ואינכם עומדים בתנאים של לקיחת משכנתא או שאתם עומדים בהם באופן חלקי, הבנק יכול להחליט לא לאפשר לכם לקחת משכנתה. הרבה פעמים, הבנק מסרב בעקבות העובדה שאין לאותו אדם מספיק הון עצמי, כושר החזר נמוך, אי עמידות ויציבות בהכנסות ועוד.
צריך לזכור כי משכנתאות היא שפה שלמה עשירה במונחים שחשוב להיות בקיאים בהם ולהיות מודעים לתהליך לקיחת משכנתא.
בכדי לקבל את ההחלטות הנבונות ביותר עבור הכסף שלכם, רצוי להיעזר בשירותים של יועץ משכנתא אשר ילווה אתכם לאורך התהליך ויעזור להם לקבל את ההחלטה המתאימה ביותר עבורכם.
כמה ריבית נשלם בעבור לקיחת המשכנתא?
ניתן להסתכל על משכנתה בתור מוצר מסוים שהבנק מוכר לנו ושעליו להרוויח סכום מסוים. עם זאת, מאחר ומדובר בהלוואה "בטוחה" לבנק בעקבות הבקשה עבור שעבוד נכס לקבלת משכנתא, ריבית על משכנתא היא יחסית נמוכה.
משכנתא בריבית נמוכה תינתן ככל שלמלווה יהיה נכס טוב יותר, מה שמכונה הלוואה בסיכון נמוך. במידה ועבור הבנק הסיכון גבוה, הריבית תהיה גבוהה יותר. עבור הלוואות שאין בעבורן שעבוד נכס, הריבית תהיה גבוהה יותר..
חישוב משכנתא נכון
לפני שנכנסים לתהליך של לקיחת משכנתא מהבנק, חשוב להבין מהם העלויות המדויקות שאתם מתכוונים להוציא בקשר עם רכישת הנכס. חישובי העלות לא מתבססים רק על סכום הדירה אלא ישנן עלויות נוספות שחשוב לקחת בחשבון רגע לפני שאנו הולכים לבנק לקבלת משכנתא או הלוואה.
ברכישת דירה עלינו לכלול בעלויות דמי תיווך (במידה ויש), מס רכישה על הדירה, הוצאה לעורך דין, עלויות של קניית רהיטים לדירה החדשה, הובלה, שיפוץ ועוד. ברגע שיהיה בידנו סכום כולל שאנו צריכים עבור רכישת הדירה, נוכל לקבל את ההחלטה על גובה המשכנתא.
בכל מיקרה צריך לזכור שהבנק לא מחשיב את העלויות הנוספות בחישוב אחוז המימון של המשכנתא, אלא רק את מחיר הנכס שיופיע בחוזה
מהו מחשבון משכנתא?
מחשבון משכנתא הוא כלי שפותח ועוזר לנוטל המשכנתא לחשב בצורה פשוטה וקלה את אותן עלויות שציינו קודם וכך לקבל את ההחלטה המתאימה ביותר עבור סכום הכסף הדרוש כמשכנתא.
המחשבון עובד כך שניתן לבצע חישוב החזר משכנתא חודשי לצד סכום משכנתא שאתם רוצים לקחת. המחשבון גם יכול לחשב את אחוזי מימון משכנתא מגובה הנכס. באינטרנט קיימים מחשבוני משכנתא שונים ומחשבונים שמותאמים לכל בנק (מחשבון משכנתא טפחות, מחשבון משכנתא לאומי, מחשבון משכנתא פועלים, מחשבון משכנתא דיסקונט וכדומה) שיעזרו לכם לעבוד עם הפרמטרים השונים.
מחשבון משכנתה יכול לעזור לכם להבין, בהתאם ליכולות ולצרכים שלכם, איך לבצע נכון חישוב החזר משכנתא בזמן הקצר והמתואם ביותר עבורכם. ניתן לשחק בין הזנה של סכום המשכנתא אותה תרצו לקחת, משך הזמן עבור החזר משכנתא, גובה הריבית, ולפי זה לקבל תמונה רחבה יותר על התהליך.
החזר חודשי של משכנתא וזמן לקיחת המשכנתא
הון עצמי, תקופת ההלוואה וסכום ההחזר הם שלושה פרמטרים אשר משפיעים ותלויים זה בזה. לדוגמא במקרה בו נרצה להקטין החזר משכנתא חודשי, ניאלץ לבצע ההארכה של תקופת ההלוואה או לחילופין להגדיל את ההון העצמי שאני מציעים.
תכנון משכנתא נכון יבוא לצד תכנון פיננסי שנעשה לטווח הארוך. קביעת הון עצמי נעשה בהתאם לתזרימים וההשקעות שיש אצל הלווים. החזרי משכנתא חודשיים ייקבעו על פי גובה המשכורת, אשר בדר"כ לא יעלו על 40 % מההכנסה הפנויה.
כמובן שחשוב לקחת בחשבון את השינויים שיכולים להיות בשכר ושינויים באורח החיים כגון פתיחת עסק עצמאי או הרחבת משפחה. לאחר חישוב משכנתא והחזר חודשי חשוב לקחת מרווח ביטחון מסוים שיאפשר מרווח נשימה להוצאות נוספות לא צפויות.
מומלץ להימנע כמה שניתן ממצב של דחיית תשלום משכנתא אשר יוביל בהמשך לקנסות וריביות גבוהות. תקופת ההלוואה הוא פקטור נוסף שיש לקחת בחשבון.
גורם חשוב אשר קובע את גובה הריבית על משכנתא הוא משך תקופת ההחזר. ככל שתהיה ארוכה יותר, כך ריבית של משכנתא תהיה גבוהה יותר.
יועץ משכנתא מומלץ
זכרו כי עולם המשכנתאות הוא עולם רחב שחשוב ללמוד אותו טרם המעמד של לקיחת משכנתא. אנו מקווים שהצלחנו לעשות לכם קצת סדר בבלגן ולקדם אתכם צעד אחד קדימה בדרך ללקיחת משכנתא.
חברת "אנבר" בראשות יועץ משכנתא אמיר נוה מלווה אתכם לאורך התהליך ומציעה אופציות שונות ללקיחת משכנתאות, כולל לקיחת משכנתא ללא הון עצמי, משכנתא הפוכה ומחזור משכנתא.
