אישור עקרוני למשכנתא: מה זה ואיך מקבלים אותו?

כדאי לקבל אישור עקרוני למשכנתא כבר בשלב המו"מ על רכישת דירה, ואפילו לפני כן. איך עושים את זה, ואיך יועץ משכנתאות יכול לעזור לכם להשיג משכנתא בתנאים טובים? כל מה שאתם צריכים לדעת

אם אתם רוצים לרכוש דירה, סביר להניח שכמו מרבית האנשים גם אתם צריכים משכנתא שתעזור לכם לממן את הרכישה. כדי לוודא שאתם יכולים לקבל את הסכום שנדרש לכם, עליכם להשיג אישור עקרוני למשכנתא מבנק אחד לפחות.

מהו אישור עקרוני למשכנתא?

נניח שאתם רוצים לרכוש דירה בשווי שני מיליון ש"ח, ויש לכם אפשרות לגייס הון עצמי בסכום של 900,000 ש"ח. זה אומר שאתם צריכים 1.1 מיליון ש"ח נוספים כדי לרכוש את הדירה.

ברגע שברור לכם מהו הסכום הדרוש לכם, אתם צריכים לוודא בשלב כמה שיותר מוקדם כי אתם מסוגלים לקבל משכנתא בסכום הזה. אישור עקרוני למשכנתא נועד להעניק לכם את הוודאות הזו.

במסגרת אישור עקרוני למשכנתא הבנקים מציינים כי הם מסכימים להעניק משכנתא בסכום המבוקש, על פי מצבכם הכלכלי והמסמכים שמסרתם או מה שהצהרתם. כמו כן, האישור כולל פרטים כלליים על המשכנתא, אם כי לא מדובר בתנאים סופיים.

גם לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא, אתם יכולים לנהל משא ומתן מול הבנק (או מספר בנקים), בניסיון לבנות תמהיל משכנתא שמתאים לכם ולשפר כמה שיותר את התנאים.

בשלב זה, ועוד לפני שאתם בכלל מבקשים אישור עקרוני למשכנתא מלכתחילה, מומלץ לשוחח עם יועץ משכנתאות מנוסה, שיידע לכוון אתכם לעבר קבלת משכנתא משתלמת.

מתי כדאי לבקש אישור עקרוני למשכנתא?

כאמור, כדאי לוודא שיש לכם אישור עקרוני למשכנתא בשלב מוקדם. כמה מוקדם? יש לכם שתי אפשרויות מומלצות:

• לפני חתימה על חוזה, על מנת לוודא שתהיו מסוגלים להשלים ע"י משכנתא את הסכום שנקבע לרכישה.
• עוד לפני כן, בשלב החיפושים, אם אתם כבר יודעים מה התקציב שלכם ומה אתם מחפשים.

אישור עקרוני לקבלת משכנתא תקף למשך 24 ימים. כל עוד הוא בתוקף, הבנק לא יכול לשנות את התנאים שכתובים בו, אפילו אם הריבית עלתה בינתיים. עם זאת, חשוב לציין שבכל אישור יש גם אותיות קטנות, אשר מציינות כי הבנק רשאי לבטל את האישור עם יגלה שמסרתם פרטים לא נכונים או לא מדויקים.

חשוב להימנע ממצב כזה, ולנהל את תהליך בקשת האישור ללא רבב. אם הבנק יבטל את האישור, אתם יכולים למצוא את עצמכם בתרחיש מאוד לא נעים, במסגרתו החתימה שלכם כבר מופיעה על הסכם מכר אבל אין לכם אפשרות לקבל משכנתא בסכום הרכישה.

בהמשך נפרט לגבי הפרטים והמסמכים שנדרשים לקבלת אישור עקרוני למשכנתא. עוד לפני כן, נרחיב לגבי החשיבות של קבלת האישור בשלב מוקדם.

מהם היתרונות של קבלת אישור עקרוני למשכנתא לפני חתימה על חוזה?

• בשלב החיפושים – תוכלו לדעת האם אתם זכאים לקבל משכנתא ובאיזה סכום, וכך תוכלו למקד את החיפושים שלכם בדירות שעומדות בתקציב. נכון שבינתיים תוקף האישור יכול לפוג, אבל כל עוד לא יחולו שינויים קיצוניים במצבכם או במשק, תדעו בסבירות גבוהה כי תצליחו לקבל אישור דומה.
• בשלב המו"מ – ברגע שתציגו אישור עקרוני למשכנתא למוכר/ת הנכס, תשדרו רצינות ותשפרו את הסיכויים שלכם לגבור על תחרות.
• רגע לפני חתימה – אם כל התנאים סוכמו אך נותרו כמה ימים עד לחתימה, אתם יכולים לקבל אישור עקרוני למשכנתא כדי "לקבע" את הריבית (למשך 24 ימים). אבל קחו בחשבון שמעטות העיסקאות שבהן תוכלו לקבל את המשכנתא בפרק הזמן האמור..
• בכל שלב – אם תקבלו אישור, כאשר תחזרו לבנק לקבלת משכנתא התהליך יהיה יותר קצר, מכיוון שכבר נבדקתם והתקיימה הערכת סיכונים לגביכם.

כיצד משפיעה הרפורמה שחלה לאחרונה?

בשלהי 2022 בנק ישראל הוציא לדרך רפורמה בתחום המשכנתאות, במטרה להגביר את התחרות ולסייע ללווים לבחור משכנתא שמתאימה לצרכים שלהם.

בהקשר של אישור עקרוני למשכנתא, אלה השינויים העיקריים:

• נוסח האישור – על מנת למנוע בלבול, נקבע כי כל הבנקים צריכים להנפיק אישורים במבנה זהה. בין השאר, זה אומר שבפני כולם מוצגים אותם שלושה מסלולי משכנתא, בשביל שיהיה לכם נוח להשוות בין סוגי משכנתאות שונים. זה לא אומר שאין לכם אפשרות להרכיב תמהיל משכנתא בהתאמה אישית, מכיוון שכל בנק רשאי להציג גם מסלול רביעי בדיוק לשם כך.
• קבלת האישור – עד הרפורמה, רק חלק מהבנקים אפשרו בקשת אישור עקרוני למשכנתא באינטרנט. כיום, לכל הבנקים יש תהליך דיגיטלי ופשוט, אך אתם עדיין יכולים לבקש אישור בדרכים המסורתיות (פגישה עם יועץ משכנתאות בנקאי, פנים מול פנים או בטלפון). כמו כן, הרפורמה קיצרה את זמני ההמתנה לקבלת האישור, מכיוון שכעת הבנקים נדרשים להשיב בתוך 5-7 ימי עסקים.

איך מקבלים אישור עקרוני למשכנתא?

לקבלת אישור עקרוני למשכנתא, תצטרכו לספק לא מעט פרטים לבנק, על מצבכם הכלכלי והתעסוקתי, הכנסות, התחייבויות וכו'.

רשימת המסמכים שיש להגיש:

• פרטים אישיים: שמות מלאים של כל אחד ואחת ממבקשי האישור, מספרי תעודות זהות, תאריכי לידה, כתובת מגורים עדכנים ופרטים על השכלתכם.
• פרטי חשבון בנק: מספר חשבון, מספר סניף, מספר בנק.
• פרטים תעסוקתיים: איפה אתם עובדים? כמה אתם מרוויחים? מה הוותק שלכם?
• פרטים על הנכס שאתם רוצים לרכוש: מיקום, גודל שווי משוער וכו'. אם אתם מבקשים אישור עוד לפני שמצאתם דירה, אתם יכולים לציין פרטים על הכנס שאתם מחפשים או שואפים לרכוש.
• מסמכים: תעודת זהות + ספח, דפי חשבון בנק + תלושי משכורת משלושת החודשים האחרונים, צילום של צ'ק, טופס 106 לשנה החולפת. עצמאיים צריכים להגיש שומת מס לשנה החולפת ואישור של רואה חשבון עבור השנה הנוכחית.
• אישורים: במקרים מסוימים, יש לצרף לבקשה אישורים כמו תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון; אישורים על הכנסות ממקורות שאינם עבודה (מזונות, שכר דירה, קצבאות); מסמכים רלבנטיים לערבים על משכנתא.

לאחר קבלת האישור יידרשו מסמכים נוספים, בין השאר עבור שיעבוד דירה ורישום משכנתא בטאבו.

למה אתם צריכים יועץ משכנתאות?

כפי שאתם מבינים, מדובר בתהליך לא פשוט בעל חשיבות גבוהה מאוד. לכן, כדאי מאוד לחפש יועץ משכנתאות חיצוני (לא של הבנק) שישים את האינטרסים שלכם במקום הראשון וינווט אתכם לעבר משכנתא בתנאים אופטימליים.

אתם יכולים לחקור בעצמכם, להשוות הצעות בעזרת מחשבון משכנתא ולהשתמש בכלים נוספים, וזה בהחלט מומלץ – אבל כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא שיועיל לכם בהמשך אתם צריכים איש מקצוע מנוסה ובעל מומחיות בתחום.

אמיר נוה – אנבר משכנתאות הוא יועץ משכנתאות בעל ניסיון עשיר בכל סוגי המשכנתאות, לרבות משכנתא הפוכה ופנסיונית. רוצים להתייעץ לגבי אישור עקרוני למשכנתא או כל דבר אחר? חברת אנבר כאן לשירותכם.