דמיינו שאתם עומדים מול מספר דלתות – כל אחת מהן מובילה לאופציה פיננסית אחרת, אבל כולן מבוססות על אותו עיקרון: הלוואה בתמורה לשעבוד נכס. סוגי משכנתאות שונים מציעים פתרונות למגוון צרכים פיננסיים – חלק מהדלתות מיועדות לזוגות צעירים שקונים את דירתם הראשונה, אחרות מתאימות למשקיעים שרוצים נכס נוסף ויש גם כאלה שנפתחות במיוחד עבור גמלאים שרוצים להפיק ערך מהבית שבו הם גרים.
כאשר כל כך הרבה מוצרי אשראי שונים נקראים "משכנתא", קל מאוד להתבלבל. זה הזמן לעשות סדר לגבי סוגי משכנתא ולהבין את המאפיינים של כל הלוואה, למי הן מתאימות וכיצד היא שונה מהלוואות משכנתא אחרות.
סוגי משכנתאות לדיור
זה הסוג הנפוץ ביותר, וזה שקופץ בראשם של אנשים כאשר הם חושבים על המושג "משכנתא". כפי שאתם ודאי יודעים, מדובר בהלוואה כנגד דירה שרוכשים למגורים, בדרך כלל דירה ראשונה.
בתקופת המשכנתא, הגוף הפיננסי (בדרך כלל בנק) מגביל את השימוש בנכס, ובמקרה של אי עמידה בתשלום – יכול לקחת את הבית או הדירה. לאחר שמשלימים את כל תשלומי המשכנתא, אפשר לבטל את משכון הנכס ואז הוא נשאר בבעלות הקונים ובשליטתם המלאה.
תנאים מרכזיים
- עד 75% מימון משווי הדירה (בדירה ראשונה) – כלומר, נדרש הון עצמי של לפחות 25%.
- ניתן לשלב בין מסלולי ריבית שונים: קבועה, משתנה, פריים ואחרים.
- החזרים בפריסה של עד 30 שנה, בכפוף להכנסות הלווה.
- דרישה להציג יכולת החזר חודשית, מבוססת הכנסה נטו.
- חובה לרכוש ביטוח משכנתא (ביטוח חיים וביטוח דירה).
מסלולי ריבית נפוצים
- ריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן: מסלול אשר צמוד למדד לתקופה של עד 30 שנים, כאשר הריבית משתנה אחת לשנה או יותר, על פי הבקשה במועד ביצוע ההלוואה.
- הלוואת פריים בריבית לא צמודה: משכנתא בריבית משתנה המבוססת על ריבית הפריים (נכון למרץ 2025, 6%)). ניתן לקחת הלוואה זו לתקופה של עד 30 שנים, כאשר יתרת ההלוואה פוחתת לאורך חיי הלוואה ואינה מושפעת מהאינפלציה.
- ריבית קבועה לא צמודה: במסלול זה הריבית נשארת קבועה לכל אורך חיי ההלוואה, ללא הצמדה למדד מסוים.
- ריבית קבועה צמודה למדד: במסלול זה הריבית והקרן צמודים למדד המחירים לצרכן, הריבית נשארת קבועה והצמדה למדד משפיעה על החזר הקרן בלבד.
- ריבית משתנה לא צמודה: מסלול ללא הצמדה לתקופה של עד 30 שנים, עם ריבית משתנה לפי בקשת הלווה.
- הלוואה צמודה למט"ח: משכנתא צמודה לדולר או לאירו. מבוססת על ריבית הליבור, אשר משתנה כל שלושה חודשים. במקרים בהם שער המט"ח יורד אל מעבר לשער הבסיס, הלווה יכול להנות מהפחתה בתשלומים החודשיים.
- משכנתא משולבת: מסלול משולב, כאשר תחילה תשלמו למשל רק ריבית ובתקופה הבאה תשלמו קרן וריבית. ישנן המון וריאציות שניתן לעשות במסלול זה.
- הלוואת גישור: מעניקה מימון ביניים למטרת רכישת דירה, עד למכירה של הדירה הנוכחית. בדרך כלל ניתנת ל-24 חודשים, כאשר הלווה משלם את תשלומי הריבית לאורך חיי ההלוואה, ואת הקרן מחזיר ביומה האחרון.
- הלוואת משכנתא לזכאים: הלוואת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון. סיוע שהמדיה מעניקה לשם רכישת דירה על ידי משרד השיכון והבינוי, על סמך קריטריונים שנקבעו מראש לזכאות.
בין סוגי משכנתאות לדיור ניתן למצוא גם אפשרויות מיוחדות כמו משכנתא משולבת והלוואת גישור, המעניקה מימון ביניים למטרת רכישת דירה עד למכירה של הדירה הנוכחית
משכנתא לכל מטרה
משכנתא לכל מטרה היא פתרון לבעלי נכסים קיימים המעוניינים לקבל הלוואה על בסיס שווי הדירה שברשותם. מטרת ההלוואה אינה מוגבלת – ניתן להשתמש בה לכיסוי חובות, שיפוצים, השקעות, פתיחת עסק ועוד.
ההגבלה היחידה: לא ניתן לקחת משכנתא ללא מטרה מהבנקים לצורך מימון דירה להשקעה, בשל איסור של בנק ישראל. איסור זה אינו תקף מחוץ למערכת הבנקאית, ולכן אפשר להשתמש במשכנתא חוץ בנקאית לכל מטרה – למטרה זו.
תנאים מרכזיים
- עד 50% מימון משווי הדירה במערכת הבנקאית, עד 60% במשכנתא מחברות הביטוח.
- ריבית גבוהה יותר בהשוואה למשכנתא לדיור.
- אפשרויות פריסה דומות למשכנתא לדיור – עד 30 שנה.
- גם הרכבת התמהיל ומסלולי ההחזר אינם שונים לעומת משכנתא "רגילה".
משכנתא לדירה שניה: סוגי משכנתאות להשקעה
משכנתא לדירה שניה מיועדת לרוכשים שכבר מחזיקים בנכס אחד ורוצים לקנות דירה נוספת להשקעה או לשיפור דיור. המדינה מגבילה את תנאי המימון כדי לצמצם סיכונים בשוק הדיור, ולכן שיעור המימון נמוך יותר מאשר ברכישת דירה ראשונה.
שימו לב שמדובר לא רק בדירה שניה, אלא למעשה בכל דירה נוספת, מעבר לראשונה. מספיק שיש בבעלותכם שליש דירה, ובכל מקרה שתגישו בקשה למשכנתא עבור רכישת נכס אחר – היא תיחשב כמשכנתא לדירה שניה.
תנאים מרכזיים
- עד 50% מימון משווי הדירה – נדרש הון עצמי גבוה יותר לעומת דירה ראשונה. שוב, נדגיש שלעומת הבנקים, חברות הביטוח מעניקות עד 60% מימון.
- מס רכישה – במקום פטור, יש לשלם לפחות 8% מערך הדירה.
- הריבית בדרך כלל גבוהה יותר ממשכנתא לדירה ראשונה, בשל סיכון מוגבר מבחינת הבנקים.
- נדרשת יכולת החזר מוכחת תוך התחשבות במשכנתא קיימת.
משכנתא הפוכה: סוגי משכנתאות לגיל השלישי
משכנתא הפוכה היא פתרון פיננסי ייחודי לבני הגיל השלישי שבבעלותם נכס, ומאפשרת להם לקבל מימון ללא צורך בהחזרים שוטפים. למעשה, מדובר במשכנתא ללא מטרה שמיועדת רק לאנשים מגיל מסוים – הלוואה כנגד נכס בתנאים מועדפים.
לרוב, ההחזר מתבצע רק בעת מכירת הדירה או לאחר פטירת הלווים. זו אופציה טובה לפנסיונרים שמעוניינים לשמר ואף לשפר את איכות חייהם מבלי לוותר על ביתם.
כאשר בוחנים את סוגי משכנתאות לגיל השלישי, חשוב להבחין בין משכנתא הפוכה למשכנתא פנסיונית – מוצר דומה אך לא זהה. בעוד משכנתא הפוכה משווקת על ידי חברות הביטוח, משכנתא פנסיונית היא החלופה הבנקאית.
תנאים מרכזיים
- מיועדת לבני 55 ומעלה בלבד.
- ניתן להחזיר כל חודש כמו משכנתא רגילה, להחזיר רק את הריבית או לא לבצע החזרים חודשיים כלל – בתרחיש האחרון החוב נצבר לאורך השנים.
- ניתן לקבל עד 50% מימון משווי הנכס בהתאם לגיל ולשווי הדירה.
- ניתן לקבל את הסכום בתשלום חד-פעמי או בתור מעין קצבה חודשית או תקופתית.
למה חשוב להתייעץ עם המומחים של אנבר?
לכל סוג של משכנתא יש מאפיינים שונים, והתאמת המסלול האופטימלי דורשת הבנה מעמיקה של הריביות, תנאי ההחזר והמגבלות הרגולטוריות. יועצי משכנתאות מנוסים יכולים לסייע לכם להבין מה אתם צריכים, ליצור תמהיל משכנתא חכם ולנהל מו"מ לקבלת התנאים הטובים ביותר.
פנייה ליועץ משכנתאות מקצועי, כמו אמיר נוה מחברת "אנבר", תסייע לכם לקבל החלטות נכונות. עם ניסיון של למעלה מ-25 שנים בתחום, אמיר וצוותו מספקים ליווי מקצועי ואישי, מסייעים בהתאמת המשכנתא לצרכים הייחודיים של כל לקוח, ומבטיחים תנאים מיטביים.
השירותים שלנו כוללים ייעוץ במשכנתאות שונות, מחזור משכנתא, הלוואות כנגד נכס ועוד, עם התמחות בשוק של חברות הביטוח. הידע והניסיון שלנו מאפשרים ללקוחות להשיג את הפתרונות הפיננסיים המתאימים ביותר.
