בדיקות מקדימות שחשוב לבצע בטרם רוכשים דירה יד שנייה ללא הון עצמי

לפי קניית דירה ללא הון עצמי כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה, שיעזור לכם לתכנן את התקציב והעלויות השונות. אילו עוד בדיקות כדאי לבצע? המדריך המלא

קניית דירה ללא הון עצמי אינה תהליך פשוט, במיוחד אם זו דירה יד שנייה. מצד אחד, אתם צריכים לשקול את כל הדרכים לממן את הרכישה, ומנגד, עליכם להיות בטוחים שעשיתם את כל הבדיקות המקדימות, על מנת לוודא שהכל כשורה ואתם לא מפספסים שום דבר מהותי.

במאמר זה, נסביר לגבי כמה מהבדיקות שמומלץ לבצע לפני שאתם קונים.

תכנון תקציב עבור קניית דירה ללא הון עצמי

ברגע שמתחילים לחשוב על רכישת נכס מגורים, כדאי לדבר עם יועץ משכנתאות מקצועי, על מנת שיסייע לכם לקבל את ההחלטות הכי טובות ובכך להשיג את התנאים הטובים ביותר.

כאשר מדובר על קניית דירה ללא הון עצמי זה נכון עוד יותר, מכיוון שזו עסקה עם סיכון יותר גבוה. אתם מוכרחים לוודא כי אתם קובעים תקציב שתוכלו לעמוד בו, ושהוא כולל את כל ההוצאות הכרוכות ברכישה, כולל: מס רכישה, תיווך, תשלום לאנשי מקצוע (יועץ משכנתאות, עורך דין, שמאי וכו'), הובלה,שיפוץ וכו'.

יועץ משכנתאות ידון איתכם על האופציות השונות, ויעזור לתכנן תקציב שמתאים לכם ולמצוא דרכים לממן את החלק שלא תקבלו מהבנק במסגרתם משכנתא.

אלא אם אתם חושבים על קניית דירה ללא הון עצמי בפריפריה, כנראה שתצטרכו להשתמש במוצר אשראי משלים למשכנתא, על מנת להצליח להשלים את העסקה.

איזה מוצר אשראי יכול להתאים? המטרה היא כמובן למצוא הלוואה בתנאים טובים ככל האפשר. אלה האפשרויות העיקריות שלכם:

• הלוואה מההורים – כיום, רבים נעזרים בהורים לרכישת דירה. למשל, ההורים שלכם יכולים לקבל משכנתא הפוכה על הנכס שלהם, ולהעביר לכם את הכסף למימון קניית דירה ללא הון עצמי.
• הלוואה מקופת גמל או קרן השתלמות – אם אתם זכאים, תוכלו לקבל סכום משמעותי בריבית נמוכה.
• הלוואה בנקאית או חוץ בנקאית.

שימו לב: יועץ משכנתאות ממשיך ללוות אתכם גם לאחר קבלת המשכנתא והשלמת הרכישה. בשנים שלאחר מכן, הוא יכול לעזור לכם לבחון אפשרות של מחזור משכנתא מסיבות שונות, בין אם בעקבות שינוי במצבכם הכלכלי או בתגובה לשינוי במשק שמשפיע על המשכנתא שלכם.

בדיקת עיקולים ושעבודים

תכננתם את התקציב יחד עם יועץ משכנתאות מנוסה? מעולה. כעת, הגיע הזמן לדבר על הבדיקות שיש לבצע בדירה עצמה. ראשית, חשוב מאוד לעיין בנסח הרישום בטאבו של הדירה, כדי לוודא שהיא לא מעוקלת או משועבדת, ושאין שום חובות להוצאה לפועל או לגורמים אחרים. המטרה היא לגלות, כמה שיותר מוקדם, דברים שעלולים לסכל או לעכב את העסקה.

לא כל הדירות רשומות בטאבו. אם זה המצב, צריך לבדוק גם ברשם המשכונות או ברשם החברות, בשביל להיות בטוחים שאין שום שעבודים.

בדיקת מיסים

כאמור, במסגרת תכנון התקציב שלכם, אתם צריכים לקחת בחשבון מס רכישה. השאלה היא, כיצד תוכלו לדעת האם קיים מס כזה, ובאיזה גובה? ובכן, את הבדיקה כדאי לבצע במחשבון רשות המיסים, או בעזרת עורך דין או שמאי.

שימו לב: אם אתם לא זכאים לפטור או להנחה במס, מסיבה כזו או אחרת, כנראה שתצטרכו לשלם. גובה המס תלוי במחיר הדירה (יש מדרגות מס) ובמספר הדירות אשר בבעלותכם (המס נמוך בהרבה אם זו דירה יחידה).

יש כל מיני דרכים לקבל פטורים או הקלות, לרבות פיצול השומה בין בני זוג אם רק אחד או אחת מכם זכאים. חשוב לבדוק הכל מראש, כדי לא להיתפס לא מוכנים.

בדיקת זהות הבעלים

לפני כל הוצאה או חתימה, זה קריטי לפסול אפשרות של עוקץ נדל"ן. לשם כך, עליכם להיות בטוחים שהמוכרים הם אכן אלה שרשומים בתור בעלי הנכס.

למרבה הצער, הונאות מהסוג הזה מתרחשות לא מעט, על ידי זיוף מסמכי בעלות ו"מכירה", בסיומה הקונים נותרים ללא שום נכס ומאבדים כסף רב.

את הבדיקה עושים באמצעות נסח הטאבו, או ברישומים אחרים אם הדירה לא רשומה שם. מלבד זהות המוכרים, כדאי לבדוק גם את מצבם המשפחתי, כדי לוודא שלא נדרשת הסכמה של בן/ת זוג.

בדיקה תכנונית

בעזרת שמאי או עורך דין, כדאי לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולקבל ממנה את כל המידע לגבי זכויות הבנייה בנכס. זו בדיקה שנועדה לשרת שתי מטרות:

• לוודא שאין בדירה חריגות בנייה – כמו למשל מרפסת שנסגרה ללא היתר. חריגות בנייה יכולות לסכן את קבלת המשכנתא, לחשוף אתכם לסיכון של ספיגת קנסות, לפגוע באפשרות שלכם לגור ולהשתמש בדירה ולהקשות עליכם לעמוד בתקציב שתכננתם.
• להבין אילו זכויות תקבלו – האם כל הזכויות בנכס נוצלו? מה מותר לעשות ומה לא? מה מתכננים לבנות בסביבת הנכס בעתיד? כלאלה דברים שחשוב לדעת.

בדיקה פיזית הנדסית

לא מספיק לעיין במסמכים – עליכם גם לבצע בדיקות בדירה עצמה, בעזרת שמאי או מהנדס. הבדיקה נועדה לגלות ליקויי בנייה, ולבחון את שלל הגורמים בנכס: כיווני אוויר, תשתיות, נזקים, מפגעים בטיחותיים, מצב הארונות, החלונות, התריסים, הדלתות וכו'.

חשוב שתבדקו לא רק את הדירה שאתם שוקלים לרכוש, אלא גם את בניין המגורים בו היא נמצאת. תבחנו את מצב הבניין, את האזורים המשותפים ואת איכות החיים הכללית בבניין.

לסיכום

יועץ משכנתאות הוא הגורם הראשון אליו אתם צריכים לפנות, מכיוון שהוא יעזור לכם לקחת הכל בחשבון ולבצע את העסקה הכי נכונה ומשתלמת עבורכם. קניית דירה ללא הון עצמי אינה תהליך פשוט, אבל היא בהחלט אפשרית, אם רק מבצעים את הבדיקות הנכונות בזמן הנכון.