עולם המשכנתאות מכיל מושגי יסוד רבים ועשוי להיות מבלבל ולא מובן בעבור מרבית האוכלוסייה. בכדי להבין את עולם המשכנתאות – הנה כמה מושגים בסיסיים שהכנו לכם בחברת אנבר ייעוץ משכנתא שחשוב להכיר ולהבין בשנת 2023:
סכום המשכנתא – הוא הסכום הראשוני שהבנק נותן לכם לרכישת דירה. זה לא הסכום שאתה מחזיר לבנק, כי הסכום שנלקח מחויב בריבית ועמלות לאורך זמן.
שכר שמאי – שכר טרחה שתשלמו לשמאי על מנת שיספק הערכת שווי לנכס עבור הבנק, שיבדוק ויבחן את הנכס אותו תרצו לקנות. ניתן גם לשכור שמאי מקרקעין בעצמכם ולשלם לו באופן פרטי.
זכאות – הממשלה מפרסמת קריטריונים לסבסוד משכנתא והקריטריונים משתנים בהתאם לרפורמות שונות שמטרתן ולהקל על קניית הדירה הראשונה. אם אתה זכאי לסבסוד על פי אחד הקריטריונים, תידרש להוציא אישור מתאים.
ביטוח חיים – הוא כיסוי ביטוחי למקרה מוות בגובה סכום ההלוואה העלות החודשית של הביטוח נקבעת לפי גיל הלווים ומצב בריאותם. ביטוח זה נועד להגן על הבנק במקרה מוות חו"ח של אחד הלווים.
ביטוח נכס – כיסוי למקרה נזק הנכס עצמו מפני סכנות של אש, רעידת אדמה ונזקי צנרת העלות החודשית תלויה בעלות בנית הנכס מחדש במקרה של אירוע.
מס רכישה – מס רכישה הוא סכום שכל קונה מקרקעין מחויב לשלם לקופת המדינה. שיעור המס נקבע לפי שווי הרכישה וסוג הנכס.
אנבר ייעוץ משכנתא – הלוואות – ביטוח
דמי תיווך – אם אתם זקוקים למתווך בתהליך מציאת דירה, שהולך ונהיה מקובל יותר ויותר כיום בגלל מצוקת הדיור והקושי למצוא דירה במחירים נוחים, סביר שתעזרו במתווך ותשלמו לו את דמי התיווך.
אחוז מימון – אחוז מימון מתייחס לסך המימון של ההלוואה (כסף שאין לכם) מתוך עלות הכנס שנרכש.
לוח שפיצר – שיטת חישוב החזר המשכנתא, לפיה סכום ההחזר קבוע, (אך עשוי להתעדכן בהתאם למסלול הנבחר).
אישור עקרוני – הבנק בעצם אישר לכם הלוואה. הבנק בדק את המצב הכלכלי שלך ולקח בחשבון את שווי הנכס שרכשת, האישור העקרוני תקף ל 21 יום שבהם תנאי האישור נשמרים.
רשות מקרקעי ישראל – 93% מאדמות המדינה הן אדמות שבבעלות מנהל מקרקעי ישראל. מנהל מקרקעי ישראל הוא הגוף הרושם קרקע במדינת ישראל והוא הישות האחראית להסדרת תשלומי שכירות. חכירה היא חכירה של קרקע ממנהל מקרקעי ישראל לתקופה של 49 שנים עם אפשרות לתוספת של 49 שנים. תשלומי חכירה מתבצעים ישירות לקרן. התייחסות הבנקים למשכנתאות לאדמות המתנהלות במנהל זהה כמעט לחלוטין לעסקאות הרשומות בטאבו..
אובליגו – התחייבויות – סכום ההלוואה הכולל, סך ההתחייבויות שלנו. קו אשראי, הלוואות, כרטיסי אשראי ועוד.
אינפלציה – אינפלציה היא מונח כלכלי המתאר את התהליך של עלייה כללית ורציפה ברמת המחירים במדינה או בשוק מסוים. האינפלציה בישראל חוותה עליות ומורדות לאורך השנים. קצב עליית המדד הגבוה ביותר של המדד החודשי נרשם ביולי 1985 ועומד על 27.49%. העלייה המהירה והבלתי נשלטת במחירים הביאה לכך שבמשך מספר שנים תקציב המדינה חושב בדולרים אמריקאים, לא בשקלים, שכן בתחילת השנה אי אפשר היה לדעת מה יהיה ערך השקל בסוף. בנוסף, נוצר חוב חיצוני גדול מאוד שאיים להחריף את המשבר הכלכלי, והיה צמצום חד של יתרות מטבע החוץ של ישראל. האינפלציה הופסקה כתוצאה מתוכנית הייצוב הכלכלי ב -1985.
לאינפלציה יש השפעה חסרת תקדים על הלוואות המשכנתא שאנחנו לוקחים, לפעמים הרבה יותר, וחשובה יותר מריביות משכנתא.
הוכחת הכנסה מרואי חשבון – עצמאיים המעוניינים לקבל משכנתא ולא מוציאים תלוש שכר יצטרכו לספק דוח על הכנסה נטו לשנת המס הקודמת והנוכחית מתחילת השנה ועד לאותו יום מהיום. דוח רואה החשבון מציין את סכום הרווח הנקי לשנת המס.
אישור זכויות במקרקעין – מסמך זה מונפק על ידי משרד המקרקעין בישראל או חברה משכנת הפועלת מטעמה. אישור הזכויות מכיל את הרישומים הרלוונטיים של הנכס. בעלי זכויות שעבודים במקרקעין, עיקולים, אזהרות בתהליך רכישת נכס,
אישור עקרוני להלוואות משכנתא – אישור שהונפק על ידי הבנק לאחר בדיקה ראשונית של איכות הנדל"ן ואיכות העסקה, אותה מגיש הלקוח לבנק.
בנק – בנק הוא מוסד פיננסי שעיקר הטיפול שלו הוא טיפול ותיווך בכסף, כמו גם תמחור סיכונים. זה כולל קבלת פיקדונות פיננסיים מפרטיים ותאגידים במסגרת חשבונות נוספים, חסכונות או השקעות, ומתן הלוואות לאחרים, משכנתאות, וכו '.
בנק ישראל – הבנק המרכזי של מדינת ישראל. בנק ישראל פועל על פי חוק בנק ישראל. תפקידיו העיקריים של הבנק הם לשמור על יציבות המחירים על ידי שינוי הריבית, הנקראת ריבית בנק ישראל, שהיא מלווה לבנקים מסחריים, אשר בתורם, יוצרים הלוואות ליחידים ולעסקים, כמו גם שימוש. מכשירים אחרים למדיניות מוניטרית, כמו גם פיקוח ורגולציה על בנקים בישראל. ריבית בנק ישראל היא הריבית ממנה מחושבת הריבית הבסיסית על משכנתאות והלוואות מסחריות שאנו לוקחים במסלול הראשון.
ברוקר – מתווך הוא אדם המתווך עסקאות בין קונה למוכר ומקבל עמלה עם השלמת העסקה.
גוש, חלקה ותת חלקה – גוש וחלקה הם בעצם מספרי הזיהוי של כל נדל"ן שנמצא בישראל. "גוש" מתייחס לשטח גדול יחסית הכולל מספר מבנים, חלקה מתייחסת לשטח בו נמצא הבניין, וחלקת משנה מתייחסת לדירה עצמה.
דוח התנהלות משכנתא – דוח המציג את התנהלות ותקינות תשלומי המשכנתא לאורך השנים. בסוף כל שנה מגיש בנק המשכנתאות דוח שנתי. דוח ניהול המשכנתא יכלול פירוט הלוואת המשכנתא, תשלומי משכנתא, התנהלות לא תקינה תקשה עלינו בקבלת הלוואה נוספת או מחזור משכנתא קיימת.
דוח יתרת משכנתא -דוח המשקף את יתרת החוב הכוללת לבנק, כולל עמלות פירעון ככל שיש.
מחזור משכנתא – השגת שינוי הסדר תשלום – מחזור משכנתא שמטרתה לשלם משכנתא קיימת, בדרך כלל בשביל לשפר את תנאי ההלוואה הישנה ו/או לקבל תוספת הלוואה על אותו נכס.
משכון – מונח שמשמעותו "רכוש המשועבד כבטוחה לחוב. "משכנתא הם מקרה מיוחד של שעבוד הקשורות למקרקעין".
משכנתא הפוכה – הלוואת משכנתא הפוכה היא הלוואה הניתנת בשעבוד במקרקעין בצורה של סכום חד פעמי. תאריך פירעון הלוואת המשכנתא ההפוכה, הוא כשהשני מבני הזוג הלווים הולך לעולמו. משכנתא זו מיועדת לגילאי 60+.
משרד הבינוי והשיכון – משרד הבינוי והשיכון אחראי על פיתוח ויישום מדיניות הממשלה בתחום הדיור והבנייה של דיור. המשרד שואף ליצור סביבה שתאפשר לכלל האוכלוסייה למצוא פתרונות דיור מתאימים בעלות סבירה.
נוטריון – נוטריון הוא עורך דין המוסמך על פי החוק, מאמת, מאשר, מעיד ומכין מסמכים משפטיים. חתימת עורך דין נוטריון נחשבת על ידי בית המשפט כאישור לאמיתות המסמך, זהות החותם או העובדה שהמסמך נחתם על ידי רצונו הטוב והרצוני של החותם. מסמכי נוטריון נועדו לשמש כראיה בבתי משפט או ברשויות אחרות בישראל ומחוצה לה. במדינת ישראל פעילות נוטריון מוסדרת על ידי חוק הנוטריונים מ -1976. מדינות שונות יכולות להבחין בין משרדי נוטריון שונים, במיוחד בין משרדי נוטריון ציבוריים ונוטריונים פרטיים. הבחנה זו הייתה תקפה בישראל טרם אימוץ חוק הנוטריון.
נסח טאבו – תעודת הזהות של הנכס. אתה יכול לקבל את כל המידע המשפטי על נכס באמצעות נסח טאבו.
מושגי משכנתא כלליים לשנת 2023
סיכוני אשראי – קביעת רמת הסיכון של המלווה שהלווה יפרע מההלוואה.
דמי ניהול – עמלה זו ניגבת בדרך כלל בתחילת כל רבעון והיא נגבית עבור ניהול של חשבון בנק.
עמלת עריכת מסמכים – עמלה הנגבית בקשר להלוואה, קווי אשראי חדשים או איחוד הלוואה קיימת. שכר הטרחה לעריכת מסמך נקבע בהתאם לגובה ההלוואה הניתנת. ובהתאם לתעריפון הבנק.
עמלת חליפין – דמי חליפין נגבים עבור עסקאות שבוצעו במטבע זר. המרת מטבע או רכישת מטבע.
עמלת פתיחת תיק – דמי פתיחת תיק הם עמלה שנצטרך לשלם בעת הכנת מסמכי הלוואה וניהול תיק משכנתא. העמלה לפתיחת תיק הינה 0.25% מסכום הלוואת המשכנתא שהונפקה בפועל. מומלץ לנסות ולהפחית סכום זה על ידי משא ומתן עם הבנקים.
פיקדון – פיקדון הוא תוכנית חיסכון, לפיה נקבל ריבית בהתאם לתקופת ההפקדה וגובה ההפקדה. ישנם סוגים רבים של פיקדונות: יומי, שבועי, חודשי, שנתי ורב שנתי. ניתן להפקיד כספים בפיקדון למטרות שונות ומשונות, אך חשוב לדעת שהריבית שתקבלו בעבור הפקדת כספיכם בפיקדון לא אטרקטיבית במיוחד.
קבוצת רכישה – אוסף יחידים לרכישת קרקעות ובנייה.
מסלולי משכנתא – ישנן מספר דרכים לקבל משכנתא, שלכל אחת מהן המאפיינים הייחודיים לה. לכל מסלול ריביות שונות ולכל מסלול רמות סיכון שונות. לכן, חשוב להכיר את האפשרויות הקיימות על מנת לקבל החלטה כדאית ומכוונת.
ריבית – הסכום שיש לשלם למלווה על ההלוואה (מחושב באחוזים).
תשלומים חודשיים – הסכום החודשי שתחזירו לבנק לאחר קבלת ההלוואה, הסכום נקבע בהתאם למסלול ההלוואה, סכום ותקופת ההלוואה.
מדד תשומות בניה – שקלול חודשי של שינויים במחירי בניית דירות מגורים כתוצאה מעליית מחירים עבור חומרי בניין שונים. רוב החוזים מול קבלנים יצמידו את יתרת התשלום למדד תשומות הבניה.
לוח סילוקין – לוח המחשב את ההחזר החודשי לאורך חיי ההלוואה. לוח סילוקין בנוי מיתרת הפתיחה של ההלוואה, מרכיב הריבית, מרכיב הקרן, סך התשלום ויתרת הסגירה. חשוב מאוד להביט בלוח הסילוקין ולבחון האם תוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים של ההלוואה.
עמלת פירעון מוקדם – "קנס משכנתא". ברגע שתשלם את המשכנתא לפני תם תקופת ההלוואה המתוכננת, הבנק יגבה עמלה בגין הריבית שהיה יכול להרוויח אם היית ממשיך משלם את ההלוואה – זה קורה כאשר הריבית השנתית בזמן הפרעון נמוכה יותר מהריבית השנתית בהסכם המשכנתא שלך. מומלץ לקחת בחשבון נתון זה בעת בניית הלוואות משכנתא אשר יכילו נקודות יציאה.
משכנתא פנסיונית – משכנתא פנסיונית היא למעשה אותה סגנון הלוואה כמו משכנתא הפוכה בימינו.
מכתב כוונות – מסמך שהונפק על ידי הבנק ובו הוא מאשר שחרור הנכס (המשמש כבטוחה) לאחר קבלת היתרה בהלוואה.
מס רכישה – תשלום חובה לכל מי שקונה את הזכות למקרקעין, רוכש את הזכות ומשלם למדינה עבור ביצוע העסקה.
אנבר ייעוץ משכנתא – אמיר נוה
אנו מקווים שבאמצעות שליטה במושגים הללו, תהליך המשכנתא יהיה פחות מעורפל. משכנתא הינה החלטה משמעותית מאוד בחיים שלנו, לכן חשוב שתיקחו אותה בתבונה.
משרדנו, אנבר- אמיר נוה, בעל ניסיון של עשרות שנים בתחום המשכנתא, מעניק שירותי ייעוץ במגוון פתרונות פיננסים. חלק מהשירותים מוצעים ללא עלות. נשמח לעמוד לשירותכם ולענות על כל שאלה!
למאמרים נוספים בנושא מוזמנים לקרוא המשך:
איך מקבלים משכנתא ללא הון עצמי?
