השפעות מצב הנדל"ן על שוק המשכנתאות

אחרי שנים של עליות מחירים לאורך ולרוחב שוק הנדל"ן, כעת מתמודדים הרוכשים גם עם עלייה ניכרת של ריבית על משכנתא צמודה לפריים. מה כל זה אומר ומה אתם צריכים לעשות? כל המידע

שוק הנדל"ן בארץ מורכב מאוד. מחירי הדירות והשכירות נמצאים במגמת עלייה עקבית כבר שנים, וכמעט בלתי אפשרי לרכוש נכס בלי משכנתא מהבנק או משכנתא חוץ בנקאית.

תוסיפו לכך את ההתפתחויות האחרונות – אינפלציה גבוהה ובעקבותיה עלייה של ריבית בנק ישראל, אחרי שנים של סביבת ריבית אפסית – ותקבלו מציאות בה קשה מאוד לאתר סוגי משכנתאות בתנאים טובים ולהתמודד עם החזרי משכנתאות שכבר נלקחו.

מה קורה כאשר ריבית על משכנתא הולכת ומתייקרת? במאמר זה, נסקור את כל השפעותיו של מצב שוק הנדל"ן על שוק המשכנתאות.

מה קורה למחירי הדירות?

לאחרונה (בחודש ינואר 23) פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את מדד מחירי הדירות, והנתונים בהחלט לא היו שגרתיים. בחודשים נובמבר-דצמבר 2022, מחירי הדיור עלו רק ב-0.2% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2021.

זוהי הירידה בשיעור הכי נמוך מאז תחילת שנת 2021 (בשיא הקורונה), והוא עשוי לרמז על התחלה של שינוי מגמה של שוק הנדל"ן. התרגלנו לעליות של לפחות 1% בכל חודש, אז האם יכול להיות שקצב עליית המחירים מתמתן ושאפילו צפויה ירידה?

ובכן, מוקדם מדי לקפוץ למסקנות. למעשה, מומחים רבים תולים את הסיבה לשינוי בעליית הריבית וטוענים כי לא מדובר במגמה של ממש.

איך משפיעה עליית הריבית?

בין אם זה הגורם לשינוי הקל במחירי הדירות או לא, אי אפשר להכחיש כי אנו חוזים בעליה ניכרת של הריבית, אשר צפויה להימשך בעתיד הנראה לעין.

למה זה קורה? ובכן, בנק ישראל קובע את הריבית על פי שלל פרמטרים, כאשר אחד העיקריים שבהם הוא מדד המחירים לצרכן. כעת, המדד עולה ומתפתחת אינפלציה משמעותית, הבנק עשוי להחליט שהעלאת הריבית היא הדרך הכי טובה להיאבק במצב ולהוזיל את המחירים במשק.

ובכן, כרגע מדד המחירים בהחלט עולה באופן מדאיג למדי. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המדד עלה ב-0.3% בינואר 2023, וזאת בניגוד לתחזית שדיברה על עלייה בגובה 1% בלבד. ב-12 החודשים האחרונים נרשמה עלייה של 5.4%.

בעקבות כך, בנק ישראל ביצע מספר פעימות של העלאת הריבית, שכעת (אמצע פברואר 23) עומדת על 3.75%. זה אומר שריבית הפריים היא 5.25%. בשני המקרים, מדובר בנתוני שיא מאז שנת 2008.

כלומר, ריבית על משכנתא (שצמודה לפריים) גבוהה מאוד כרגע, אחרי שנים בה נחשבה למסלול המשכנתא הנוח ביותר.

שוק המשכנתאות לא הרגיש מיד את האפקט. על פי נתוני בנק ישראל, בעליות הריבית הראשונות השוק המשיך לעלות, אך בחודשים האחרונים כבר ברור שהשוק מצטמצם.

מה שמוביל אותנו להשפעה הראשונה:

אנשים לוקחים פחות משכנתאות

ביולי 2021 חלה עלייה נוספת בריבית, וזו כבר הייתה נקודת מפנה אמיתית. שוק הנדל"ן החל לעכל את המציאות החדשה, ומאותו רגע החלה ירידה עקבית בהיקף המשכנתאות שנלקחות.

אמנם, בכל שנת 2022 נלקחו הלוואות בסכום שיא (עליה של כמיליארד ש"ח וחצי לעומת השיא הקודם, שנקבע ב-2021), אך מדובר בצמיחה מזערית באופן יחסי. לשם השוואה, ב-2021 סך המשכנתאות הכולל היה גבוה כמעט ב-50% לעומת סך המשכנתאות ב-2020.

משכנתאות נלקחות בסכומים יותר נמוכים

לא רק שאנשים לוקחים פחות משכנתאות מתוך חשש מפני הגובה של ריבית על משכנתא ובשל הקושי למצוא סוגי משכנתאות משתלמים – אלה שכבר לוקחים, מקבלים סכומי משכנתא יותר נמוכים. אנשים שואלים את עצמם כמה משכנתא אפשר לקחת ובוחרים לקחת פחות.

בממוצע, בדצמבר האחרון העניקו הבנקים משכנתאות בסכום שנמוך ב-4% מאשר בחודש הקודם, ולא מדובר בירידה הראשונה.

אנשים גם מעדיפים, באופן טבעי, לקחת פחות סיכונים. ניתן ללמוד זאת מהירידה בשיעור המשכנתאות שנלקחות בדרגות סיכון גבוהות.

משכנתאות ארוכות יותר

השפעה נוספת של מצב שוק הנדל"ן: רוכשי הדירות לוקחים משכנתאות לתקופות יותר ארוכות. אפילו במסלולים של משכנתא קבועה לא צמודה, שהריבית הממוצעת בו לא השתנה משמעותית בחודשים האחרונים, תקופת המשכנתא הממוצעת עלתה.

התקופה הממוצעת הגיעה לשיא בינואר – למעלה מ-23 שנים, עלייה משמעותית לעומת פחות מ-20 שנים בינואר 2022.

על אחת כמה וכמה, משכנתאות צמודות לפריים נלקחות לתקופות ארוכות יותר. הבנקים מבינים את ההעדפה הזו, ומשתמשים בה כדי לספק פתרונות שיעודדו לקיחת משכנתאות. למשל, בנק הפועלים מאפשר כעת לשמור על אותה ריבית פריים ולפרוס את ההחזרים לזמן ארוך יותר.

האם כדאי למחזר משכנתאות?

עליית הריבית לא מקשה רק על מבקשי משכנתאות חדשות, אלא (ואולי בעיקר) על כאלה שכבר מחזירים סוגי משכנתאות קיימים וכעת צריכים להתמודד עם עלייה שקשה היה לצפות בהחזרים החודשיים שלהם.

החזרים אלה עלו בממוצע במאות שקלים, כאשר באופן טבעי העלייה יותר משמעותית ככל שההלוואה יותר חשופה לפריים. רבים מתקשים מאוד להתמודד עם המצב החדש ועם ריבית על משכנתא שרק הולכת ועולה, כל זה כאשר הוצאות אחרות גדלות ברחבי המשק.

מה עושים? בדרך כלל, מחזור משכנתא מומלץ במצב שבו הריבית נמוכה. עם זאת, בהחלט כדאי לבדוק האם תהליך כזה יכול להועיל גם באקלים הנוכחי.

כיצד ממחזרים משכנתא?

כל עוד אתם מצליחים למצוא אפשרות שתקל עליכם, מחזור משכנתא בהחלט עשוי להשתלם. חשוב לקחת בחשבון את עמלות הפירעון המוקדם שלפעמים נלוות למחזור (לא במסלולי פריים, אך כן באחרים).

אתם יכולים לפרוס מחדש רק את רכיב הפריים, או למחזר את המשכנתא כולה – ובמקומה לקחת משכנתא בתמהיל נוח לתקופה יחסית ארוכה. לחלופין, יש אפשרות לקחת תוספת למשכנתא מהבנק או בתור משכנתא חוץ בנקאית – ולהשתמש בכסף כדי לעמוד בהחזרים. כמו כן, ניתן לשלב את האפשרות של מחזור עם לקיחת משכנתא חוץ בנקאית או בנקאית כתוספת.

חשוב לזכור: הארכת תקופת ההלוואה גוררת עלייה בסכום הכולל שתצטרכו להחזיר. כלומר, אתם יכולים להקל על עצמכם עכשיו באמצעות מחזור משכנתא, אך זה אומר שתשלמו לבנק יותר כסף עד לסיום התקופה.

אפשרות נוספת, אשר זמינה לבני 55-60 ומעלה עם נכס בשווי של לפחות מיליון ש"ח, היא לקחת משכנתא הפוכה כדי לעמוד בהחזרים. אם יש לכם יתרת משכנתא נמוכה, אתם יכולים לקבל משכנתא הפוכה ובעזרתה לפרוע את ההתחייבות שנותרה.

לחלופין, אם כבר אין לכם משכנתא להחזיר אך ילדיכם מתקשים, אתם יכולים לשקול לקיחת משכנתא הפוכה על מנת לסייע להם.

כיצד ריבית על משכנתא צפויה להשתנות בהמשך?

כאמור, הריבית צפויה להמשיך לעלות. בשלהי חודש פברואר 2023, צפוי בנק ישראל לבצע העלאה שמינית בתקופה הנוכחית, ולהעמיד את הריבית על 4% או אפילו 2.25%. כלומר, התייקרות המשכנתאות תימשך וכך כנראה גם הצטננות השוק.

איך יועץ משכנתאות יכול לסייע?

אם אתם רוצים לקחת משכנתא או מתקשים לעמוד בהחזרי משכנתא קיימת, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי ומוסמך שיציג בפניכם אפשרויות שונות ויסייע לכם להתמודד עם האתגר. המומחים של חברת אנבר משכנתאות ישמחו לענות לכם על כל שאלה.