מחישוב שווי הנכס, דרך דחיית החזרים ועד מדד תשומות הבנייה – כל מה שאתם צריכים לדעת על האופן שבו תנאי מימון למשכנתא משתנים בין דירות קבלן לדירות בנויות
האם עדיף לרכוש דירה מקבלן או דירה יד שנייה? יש לא מעט שיקולים שעשויים להיות רלבנטיים לקבלת החלטה כזאת, ואחד העיקריים שבהם הוא המשכנתא.
בשני המקרים, למרבה הצער לא תצליחו לממן את הדירה ללא משכנתא, וחשוב שתהיו מודעים להבדלים בין התרחישים, מבחינת תנאי מימון והחזר, השלכות, יתרונות ואתגרים.
מדוע חשוב לשוחח עם יועץ משכנתאות לפני שמגיעים להחלטה?
רכישת דירה מקבלן אמנם מגיעה עם שלל יתרונות, כמו הערכת שווי נוחה וגמישות מצד הבנקים בכל הנוגע לסכום המשכנתא ולהחזר שלה. הבנקים לא צריכים לשלוח שמאים, והם נהנים מהאחריות שחלה על קבלנים בשנים הראשונות בכל הנוגע לתיקון בעיות וליקויים.
אך לצד היתרונות יש גם סיכונים, והתשלום על הדירה עלול להיות מורכב. בדרך כלל, הקבלנים דורשים תשלום בחלקים, מה שיכול להקשות על קביעת תנאי המשכנתא. לא רק שמסובך להעריך את הסכום שאתם צריכים, גם הרכבת תמהיל המשכנתא לגמרי לא פשוטה, בשל הצורך להתחשב במדדים כמו מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה.
לכן, לפני שאתם מחליטים או לפחות לפני שאתם פונים לבנקים לבקשת משכנתא, כדאי להיפגש עם יועץ משכנתאות מומחה. אל תסתפקו בייעוץ של הנציג מטעם הבנק, מכיוון שהאינטרס העיקרי שלו הוא לפעול לטובת מי שמעסיק אותו.
יועץ משכנתאות חיצוני יעזור לכם לקבל תנאי משכנתא שמתאימים למצב ולצרכים שלכם, יספק לכם מידע לגבי האפשרויות העומדות בפניכם אם תרכשו דירה מקבלן או דירה יד שנייה, יספר לכם כיצד אפשר לממן קניית דירה ללא הון עצמי או עם הון עצמי נמוך וידריך אתכם לגבי תרחישים אפשריים.
בנוסף, לאחר קבלת המשכנתא תוכלו תמיד להתייעץ עם המומחה לגבי מצבכם, לשקול מחזור משכנתא אם משהו משתנה ולוודא כדי תמיד יש לכם תנאי מימון אופטימליים.
מהם ההבדלים הכי בולטים מבחינת תנאי מימון?
הערכת שווי הנכס – כאמור, ברכישת דירה מקבלן לא מגיע שמאי מטעם הבנק להעריך את השווי שלה, מה שחוסך לכם כסף, זמן וכאב ראש. לבנקים קל יותר להעריך את השווי, והכי חשוב: הם כוללים בסכום גם את התוספות והשדרוגים העתידיים עליהם אתם מסכמים מול הקבלן. אם רוכשים דירה יד שנייה, כל תכנון עתידי להוסיף או לשדרג אינו נלקח בחשבון בקביעת סכום המשכנתא.
דחיית תשלומים – כאשר רוכשים דירה קיימת, היא למעשה זמינה למגורים באופן מיידי. זה אומר שבהתאם לסיכום שלכם עם המוכרים, יש לכם אפשרות לעבור לגור בדירה מיד לאחר קבלת המשכנתא. ברכישת דירה מקבלן זה לא אפשרי. מרגע ההסכם עם הקבלן, יכולות לעבור מספר שנים עד שהדירה תהיה מוכנה ושתקבלו את כל אישורי האכלוס הדרושים. הבנקים מודעים לאתגר הזה, ולכן מגלים יותר גמישות בכל הנוגע להחזר המשכנתא. במקרים רבים, הם מאפשרים דחייה של התשלומים בשיטות של גרייס או בלון, על מנת להקל על הלווים לעמוד בהחזר לצד תשלום משכנתא קודמת או שכר דירה, בזמן שהם מחכים להשלמת הבנייה של דירתם החדשה.
תשלום לעורך דין – אמנם גם ברכישת דירה יד שנייה מערבים בדרך כלל עורך דין, שגובה שכר טרחה מסוים, אך לרוב הוא נמוך יותר מאשר ברכישת דירה מקבלן. זה קורה מכיוון שבתרחיש השני, אתם צריכים לשלם את שכר הטרחה של עורך דינו של הקבלן, והתעריפים שלהם עורכי הדין הללו גבוהים יותר. בנוסף, מומלץ במקביל להעסיק עורך דין מטעמכם, על מנת לוודא שהאינטרסים שלכם נשמרים לאורך התהליך.
מה ההבדל בין משכנתא גרייס למשכנתא בלון?
הזכרנו שיטות שונות לדחיית החזר משכנתא, וחשבנו שכדאי להרחיב על כך בכמה מילים. ראשית, חשוב להבהיר כי שיטות אלה אינן רלבנטיות רק למשכנתא רגילה, אלא גם עבור משכנתא הפוכה ולמעשה כל סוג של הלוואה.
- משכנתא גרייס – הלווים מקבלים תקופת חסד, במהלכה הם יכולים לשלם רק את הריבית על ההלוואה (גרייס חלקי) או לא לשלם בכלל (גרייס מלא), ובסופה להתחיל לשלם תשלומים חודשיים סדירים על חשבון הריבית והקרן.
- משכנתא בלון – הלווים "מנפחים בלון" לאורך כל תקופת ההלוואה, ורק בסיום משלמים את הסכום כולו. ניתן לשלם בינתיים את הריבית (בלון חלקי) או לדחות את ההחזר כולו (בלון מלא).
חשוב להדגיש: בכל מקרה של דחיית תשלומים עליכם לקחת בחשבון את הסכומים שמצטברים, ואת הריבית דריבית אותה תצטרכו לשלם בסופו של דבר.
מהו מדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות הבנייה נועד לשקף ולעקוב אחר עלויות בניה נפוצות. המדד כולל שער עבודה בתעשיית הבניה, חומרי בניה שונים וכו'.
למה זה משמעותי? מכיוון שברכישת דירה מקבלן, העלות נקבעת בהתאם למדד באותו הרגע, ועד להשלמת הבניה הוא עשוי להשתנות ולהשפיע על המחיר הסופי. כאשר אנחנו אומרים "עשוי להשתנות", חשוב להוסיף שבשנים האחרונות המדד נמצא במגמת עלייה משמעותית, ומגמה זו לא צפויה להיעצר בעתיד הקרוב.
כלומר, בלקיחת משכנתא עבור דירה מקבלן, עליכם לקחת בחשבון כי עלות הדירה עשויה לעלות בסבירות גבוהה, ולהרכיב את התמהיל משכנתא בהתאם, עם כמה שפחות הצמדה למדד תשומות הבניה.
כמו כן, עליכם להיות מודעים גם למדד המחירים לצרכן, שבעצמו נוטה לטפס ולייקר סוגי משכנתאות שצמודים אליו.
אנבר משכנתאות כאן לשירותכם
כפי שאתם מבינים, בניית התמהיל הכי משתלם עבור משכנתא לדירה מקבלן אינה תהליך פשוט. אתם צריכים לדעת הרבה מאוד דברים כדי לקבל החלטות מושכלות שיועילו לכם, והזמן שחולף בין הרכישה לקבלת הדירה טומן בחובו סיכונים מסוימים.
באותה מידה, גם רכישת דירה יד שנייה מצריכה שליטה בשוק המשכנתאות. לכן, לא משנה באיזו אפשרות אתם בוחרים, אתם צריכים יועץ משכנתאות מעולה לצידכם.
חברת אנבר משכנתאות צברה ניסיון רב מאוד בתחום, ויודעת מה אתם צריכים כדי לקבל תנאי מימון מעולים. המומחים שלנו ישמחו לעזור לכם בנוגע למשכנתא עבור דירה מקבלן או דירה יש שנייה, וכן לייעץ לגבי משכנתא הפוכה לפנסיונרים, מחזור משכנתא ועוד.
