הלוואה כנגד נכס – כל הדגשים שצריך לדעת

איך לוקחים הלוואה בשעבוד נכס ולמי זה מתאים? כל המידע על הלוואה כנגד נכס ועל משכנתא הפוכה לאנשים מעל גיל 60. וגם: מתי כדאי למחזר משכנתא?

במרבית המקרים, הלוואה לכל מטרה ניתנת לתקופות יחסית קצרות ובריביות לא נוחות, מה שמייצר החזרים חודשיים גבוהים עבור הלווים. זה יכול להיות פתרון טוב עבור הוצאות חריגות שאתם מתקשים לממן, כמו חופשה, רכב חדש, לימודים או חתונה, אבל גם עלול להכביד מאוד על מצבכם הכלכלי, ובמקרה הגרוע להביא אתכם למצב של ריבוי הלוואות – מעגל אכזרי שלא פשוט לצאת ממנו. אחת החלופות למצב כזה היא לקיחת הלוואה כנגד נכס.

מהי הלוואה כנגד נכס?

אם יש בבעלותכם נכס כלשהו, כמו נכס נדל"ן (בית/דירה) או נכס פיננסי (קרן השתלמות, קופת גמל להשקעה וכו') יש לכם אפשרות להעמיד אותו כערבון לטובת קבלה של הלוואה כנגד נכס. הלוואה כנגד נכס מתאימה לאלה שרוצים לסגור מכלול של הלוואות קיימות – בין אם בנקאיות או חוץ בנקאיות – באמצעות הלוואה בסכום יחסית גדול ובריבית נמוכה יותר. לחילופין, הלוואה כנגד נכס עשויה להתאים גם אם עליכם לעמוד בהוצאה גדולה במיוחד, ואתם מעוניינים לקבל הלוואה לכל מטרה בריבית נמוכה.

הלוואה בשעבוד נכס ניתנת בריבית יחסית נמוכה בדרך כלל, בשל העובדה שהגוף המלווה מחזיק בנכס, אשר מבטיח לו את החזר ההלוואה. הנכס, נדל"ני או פיננסי, משמש כערובה מעולה, אשר מקל על תהליך אישור ההלוואה לכל מטרה ומאפשר קבלה של תנאי החזר נוחים. מצד שני, אתם צריכים להיות מאוד זהירים לקראת לקיחה של הלוואה כנגד נכס. לפני כל הלוואה חשוב מאוד לוודא שתוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים, וכאשר מדובר על הלוואה לבעלי נכס זה חשוב עוד יותר. אתם למעשה נותנים לבנק או לגוף מלווה אחר את האפשרות למכור את הנכס שלכם, אם לא תצליחו להחזיר את הכסף.

כמה כסף ניתן לקבל תמורת שיעבוד נכס קיים?

שאלת השאלות – כמה משכנתא אפשר לקבל? נתחיל בעובדה שכל גוף מלווה מעמיד את המגבלות שלו. דרך הגופים המוכרים ביותר, הבנקים, עד לא מזמן יכולתם לקבל במסגרת הלוואה בשעבוד נכס עד 50% משווי הנכס.

לאחרונה, בעקבות מלחמת 'חרבות ברזל', אישר בנק ישראל שורה של הקלות – אחת מהן נוגעת להלוואות לכל מטרה כנגד נכסים. נכון לכתיבת שורות אלה, ניתן לקבל עד 70% משווי הנכס, על עוד סכום ההלוואה שמעל הרף של 50% לא גבוה מ-200 אלף ש"ח. הקלות דומות במערכת הבנקאית ניתנו גם במהלך משבר הקורונה.

אגב, לאחרונה ערך בנק ישראל שינוי נוסף בתנאי הלוואה בשעבוד נכס – שיעבוד דירה כבטוחה להלוואה. אמנם זוהי הלוואה לכל מטרה, אך כעת בכל זאת חלה עליה מגבלה מסוימת: חל איסור לקחת אותה למטרה של רכישת דירה נוספת. הצעד הזה נועד להרגיע את הפעילות הרבה המתרחשת בקרב משקיעי הנדל"ן.

חברת אנבר, אשר עובדת עם כל הגופים המלווים ולא רק הבנקים, יודעת כיצד להשיג מימון של עד 60% משווי נכס קיים לטובת רכישה של נכס להשקעה.

לאיזה מטרות תוכלו להשתמש בהלוואה כנגד נכס?

האיסור על שימוש בהלוואה כנגד נכס לרכישה דירה להשקעה תקף למערכת הבנקאית בלבד , כך שעדיין ניתן לפנות למטרה זו לגופים חוץ בנקאיים, איתם אנבר עובדת באופן קבוע.

מלבד זאת, ישנן כמה אפשרויות שונות לשימוש בכסף שמקבלים במסגרת הלוואה כנגד נכס:

• מחזור הלוואה או איחוד הלוואות
• שיפוץ בבית או בדירה
• עזרה לבן משפחה
• טיול בעולם
• כל דבר שרק תחפצו

למי מתאימה הלוואה כנגד שיעבוד נכס?

באופן עקרוני, כל אדם עם נכס עשוי להיות זכאי/ת לקבל הלוואה כנגד הנכס הזה. בעיקר, הלוואה כזו מתאימה לאנשים שמצבם הכלכלי ישתפר בזכותה:

• מתמודדים עם ריבוי הלוואות וזקוקים לאיחוד שיוזיל את ההחזר החודשי.
• לא עומדים בתנאים לקבל הלוואה "רגילה", בין אם בשל גובה הכנסה או דירוג אשראי לא מספיק גבוה.
• יש לברר תנאים בנקאים שצריך לעמוד בהם לקבל ההלוואה, כמו בטחונות וכד'

מהם היתרונות בלקיחת הלוואה כנגד נכס קיים?

• סכום ההלוואה – לעומת הלוואה ללא בטוחות, במסגרת הלוואה כנגד נכס אפשר לקבל סכומים גבוהים יותר.
• גמישות – ניתן לפרוס את ההחזר לתקופה ארוכה, וכך גם להקטין את ההחזר החודשי.

במה נבדלת הלוואה כנגד נכס מהבנק מהלוואה כנגד נכס מחברות הביטוח?

בדרך כלל, כאשר אנשים שוקלים לקחת הלוואה מסוג כלשהו, הכיוון הראשון אותו הם שוקלים הוא המערכת הבנקאית. זה טבעי, מכיוון שהבנקים מעניקים לאורך שנים רבות את מרבית האשראי בישראל, וזה האפיק שמרבית האנשים מכירים.

עם זאת, שוק האשראי החוץ בנקאי בהחלט מתפתח בארץ בשנים האחרונות. יותר ויותר אנשים מכירים ביתרונות השוק, בתרחישים מסוימים, ומבינים שגם מחוץ לבנקים אפשר לקבל הלוואות שונות בתנאים שמתאימים להם, באופן אמין ונוח.

כל זה נכון גם לגבי הלוואה כנגד נכס, אשר מוצעת על ידי הבנקים, אך חשוב לדעת שזו איננה האופציה היחידה שלכם. חברות הביטוח נותנות הלוואות כנגד נכסי נדל"ן וכן נכסים פיננסיים.

במרבית המקרים (הדומים זה לזה), הלוואה כנגד נכס פיזי (בית או דירה) מהבנקים תהיה זולה יותר, מבחינת גובה הריבית. עם זאת, יתרון משמעותי של חברות הביטוח הוא תקרת המימון הגבוהה יותר. בעוד בנקים נותנים הלוואות כנגד נכס בסכום מרבי של 50% משווי הנכס (נכון לכתיבת שורות אלה, בשל מלחמת 'חרבות ברזל', הורה בנק ישראל על הגבהת התקרה ל-70% עד לסכום של 200,000 ש"ח), חברות הביטוח נותנות באופן קבוע הלוואות בגובה עד 60% משווי הנכס.

שוקלים לקחת הלוואה כנגד נכס? תמיד מומלץ לבדוק את שתי האפשרויות. לפעמים, הכיוון החוץ-בנקאי מתאים ונוח יותר משמעותית, ולא רק כאשר הכיוון הבנקאי אינו זמין (מסורבי בנקים).

בכל הקשור לנכסים פיננסיים ופנסיוניים, כמו קרנות השתלמות וקופות גמל להשקעה, אנו מדגישים כי מדובר באחת מאפשרויות ההלוואה המשתלמות ביותר. לא רבים מכירים אותה, וזה חבל. אם יש לכם נכסים מהסוג הזה, בתנאי ותק מסוימים (המשתנים על פי הנכס ומדיניות החברה) אתם יכולים לקבל כנגדם הלוואות בריבית נמוכה מאוד, אפילו יותר מהבנקים. בעיקר אם הנכסים הללו משמעותיים (למשל, קרן שצברה סכום נכבד), שקלו את האופציה הזו כאשר אתם זקוקים להלוואה למטרה כזו או אחרת.

חברת אנבר מתמחה בשוק של הלוואות מחברות הביטוח, בדגש על הלוואה כנגד נכס, משכנתא הפוכה ומחזור משכנתא. מייסד ומנהל החברה, אמיר נוה הוא סוכן ויועץ עצמאי המתמחה בשוק כבר יותר מ-25 שנים ומתמצא בו היטב. אנבר מורשית לפעול מול כל חברות הביטוח ויכולה לא רק לייעץ לכם לגבי האפשרות הטובה ביותר, בהתאם למצבכם ולצרכים שלכם, אלא גם לייצג אתכם מול הגופים השונים.

נבחן עבורכם כמה שיותר הצעות להלוואה, ניקח על עצמנו את הבירוקרטיה ונשאף להשיג לכם הלוואה כנגד נכס בתנאים הכי טובים שאפשר. פנו אלינו לייעוץ חינם ונשמע לסייע.

מהן הדרישות לקבלת הלוואה כנגד נכס?

הדרישות לקבלת הלוואה כנגד נכס יכולות להשתנות בין מלווים שונים אך בדרך כלל כוללות:

• שווי הנכס: הנכס צריך להיות בעל שווי מסוים שיכול לכסות את סכום ההלוואה.
• דירוג אשראי: לקוחות עם דירוג אשראי גבוה יותר עשויים לקבל תנאי הלוואה טובים יותר.
• הכנסה יציבה: הוכחת הכנסה יציבה שתאפשר לך לעמוד בתשלומים החודשיים.
• מסמכים ותיעוד: כולל תעודת זהות, תדפיסי בנק, תצהירים על הכנסות, והערכת שווי נכס.

בהשוואה, חברות הביטוח מציעות גמישות רבה יותר בתנאיהן לעומת הבנקים, כולל דרישות נמוכות יותר לדירוג אשראי, מה שהופך אותן לאופציה מפתה עבור לקוחות שונים. גישתן החיובית והמקלה יכולה להקל על הגשת בקשות הלוואה ולהרחיב את הגישה למימון.

אילו סוגי נכסים ניתן להשתמש בהם כערבות להלוואה כנגד נכס?

ניתן להשתמש במגוון רחב של נכסים כערבות להלוואה, כולל דירות מגורים, בתים פרטיים, נכסי מסחר כמו חנויות או משרדים, ואף קרקעות. הדבר תלוי במדיניות של הגוף המלווה ובשווי הנכס. חשוב לוודא שהנכס נקי מחובות או משכנתאות אחרות שעלולות להפריע לאישור ההלוואה.

האם יש הגבלות על שימוש בכספי ההלוואה כנגד נכס?

במקרה של הלוואה כנגד נכס, ההגבלות על שימוש בכספים תלויות במדיניות של המלווה ובסוג ההלוואה. בדרך כלל, כאשר מדובר במשכנתא או בהלוואה מסוגננת למטרה מסוימת (למשל, שיפוץ נכס), הכספים צריכים להיות מושקעים בצורה שהוסכמה מראש עם המלווה.

לעומת זאת, במקרים של הלוואות כנגד נכס שאינן משכנתאות ואינן מוגדרות למטרה מסוימת, ייתכן שהלווה יהיה פחות מוגבל בנוגע לשימוש בכספים. זאת אומרת, הכספים עשויים לשמש למגוון צרכים כמו חובות, השקעות, חינוך, או אפילו צרכים אישיים ומשפחתיים.

מסלולי הלוואה לכל מטרה כנגד נכסים

המשמעות של הלוואה כנגד נכס היא שמעמידים כבטוחה נכס נדל"ן או פנסיוני. יש לזכור שלגופים חוץ בנקאיים יש את האפשרות להציע הלוואה כנגד נכסים פיננסיים לכל מטרה ובתנאים מקלים יותר מאשר הבנקים, אשר כפופים לתקנות של המערכת הבנקאית.

מה זה משכנתא הפוכה?

אנשים מעל גיל 55 יכולים לקבל הלוואה כנגד נכס בתנאים ייחודיים, אשר נקראת משכנתא הפוכה. זהו פתרון מצוין לשמירה על אותה רמת חיים לאחר יציאה לפנסיה, או למטרות אחרות, כאשר אחת הנפוצה שבהן היא עזרה לילדים בהשגת ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה משלהם – קניית דירה ללא הון עצמי.

משכנתא הפוכה היא הלוואה לכל מטרה ללא החזרים חודשיים, וללא הגבלת זמן. משכנתא 100 אחוז מימון – אפשר לפרוע אותה בכל רגע נתון ללא קנסות כמו עמלת פירעון מוקדם, אך במרבית המקרים היא מוחזרת מכספי מכירת הנכס, על ידי הלווים או יורשיהם. כדי לקבל משכנתא הפוכה הלווים צריכים להיות מודעים למעשיהם, ולחילופין אפוטרופוס אשר מונה להם יכול לחתום במקומם.

משכנתא הפוכה אפשרית רק עבור נכסים בשווי מיליון ₪ לפחות, ובניגוד להלוואה כנגד נכס, ניתן לקבל במסגרתה עד 60% משווי הנכס מחברות הביטוח ועד 55% מהבנקים. הסכום שמקבלים הלווים תלוי בגיל שלהם, ככה שמבוגרים יותר זכאים לאחוזי מימון גבוהים יותר.

משכנתא הפוכה צוברת ריבית עד להחזרתה, אז חלק מהלווים בוחרים לשלם אותה בכל חודש. בחלק ממסלולי משכנתא הפוכה ניתן לשלם במהלך התקופה גם חלק מהקרן, וכך להפחית את החוב שנצבר עד מועד הפירעון.

איך לוקחים משכנתא הפוכה?

החלטה כמו לקיחת הלוואה כנגד נכס או משכנתא הפוכה, אסור לקבל בקלות ראש. עליכם לשקול היטב את כל ההיבטים של פעולה כזו ואת האלטרנטיבות, ולהיות בטוחים שאתם עושים את הצעד הנכון ביותר. תוכלו למצוא ברשת מחשבון משכנתא הפוכה ולקבל הערכה של הסכום שתוכלו לקבל ושל התנאים.

מעבר לזה, אתם מוזמנים לקבל ייעוץ מסוכן מורשה של כל החברות המציעות משכנתא הפוכה, אמיר נוה – חברת אנבר. בכל מקרה, בהיותה הלוואה לכל מטרה, משכנתא הפוכה פותחת לא מעט דלתות לאוכלוסייה מבוגרת בעלת נכסים.

מה ההבדל בין הלוואה כנגד נכס לבין משכנתא?

ההבדל העיקרי בין הלוואה כנגד נכס לבין משכנתא טמון במטרת ההלוואה ובתנאים הספציפיים שלה. משכנתא היא סוג של הלוואה שניתנת למען רכישה או שיפוץ של נכס, והנכס עצמו משמש כערבות להחזר ההלוואה. לעומת זאת, הלוואה כנגד נכס יכולה להיות מיועדת למגוון מטרות רחב יותר, כאשר הנכס משמש גם כאן כערבות, אך הכספים יכולים לשמש לצרכים שונים ואפילו צרכים אישים כמו חופשה, ולא רק לנושאים הקשורים בנדל"ן.

באילו מקרים עדיף לבצע מחזור משכנתא?

הלוואה לבעלי נכס היא לא התשובה בכל מצב ועבור כולם, ולכן חשוב להכיר דרכים נוספות להקל על מצבכם הכלכלי בעזרת הנכס אשר בבעלותכם. למשל, אם אתם נמצאים בעיצומו של תהליך החזר משכנתא, כדאי לבדוק אפשרות של מיחזור משכנתא על מנת לקבל תנאים משופרים. מתי כדאי למחזר משכנתא? כאשר התנאים שקיבלתם בעבר, לא מתאימים למצבכם הכלכלי או למצבו של המשק.

זה קורה לא מעט, כי משכנתא היא התחייבות ארוכה טווח, במהלכה הרבה מאוד דברים יכולים לקרות. למשל, אם אתם מתקשים לעמוד בהחזרים חודשיים של משכנתא, באפשרותכם להאריך את תקופת ההחזר וכך להקטין את ההחזרים ולהקל על עצמכם. זה עובד גם במקרה ההפוך, כלומר אם המצב הכספי שלכם השתפר לעומת מועד החתימה על משכנתא, אולי כדאי לכם לסגור אותה ולקחת משכנתא חדשה ומתאימה יותר לצרכים הנוכחיים שלכם.

גם שינויים שלא קשורים אליכם, כמו תנודות בגובה הריבית, במדד המחירים או בשער הדולר, יכולים להשפיע באופן ניכר על תנאי ההחזר שלכם. חשוב להיות ערניים כדי שתוכלו לנצל שינויים כאלה לשיפור מצבכם, באמצעות מחזור משכנתא.