גרירת משכנתא – למי מתאים ומתי?

איך מבצעים גרירת משכנתא ישנה לדירה חדשה והאם זה כדאי? מתי עדיף לבחור באפשרות של מחזור משכנתא או הקפאת משכנתא? המדריך המלא

אם אתם רוכשים דירה, בזמן שאתם עדיין מחזירים משכנתא על הדירה הנוכחית שלכם, כדאי שתכירו את האפשרות של גרירת משכנתא ישנה לדירה חדשה. באילו מקרים זה כדאי, ומתי עדיף לבצע מחזור משכנתא ולקחת משכנתא בתנאים יותר טובים או מתאימים? במאמר זה נסביר על היתרונות והחסרונות של גרירת משכנתא, וננסה לסייע לכם להבין כיצד לפעול.

מה זה גרירת משכנתא?

אם אתם מרוצים מתנאי המשכנתא שלכם, זו לא סיבה לוותר על מעבר לדירה גדולה יותר או למיקום טוב יותר, אך זוהי בהחלט סיבה לנסות לשמור על התנאים הקיימים. כדי להמשיך להחזיר את אותה המשכנתא גם בדירה החדשה, יש לבצע גרירת משכנתא.

במילים אחרות, גרירת משכנתא ישנה לדירה חדשה היא למעשה העברה של השעבוד. כמובן שהתהליך דורש גם את הסכמת הגוף המלווה, וזה תלוי במאפייני הדירה החדשה , ביחס למאפייני הדירה הישנה. למשל, אם שווי הדירה החדשה נמוך משווי הדירה הנוכחית, יכול להיות כי גרירת משכנתא לא תתאפשר.

מה קורה אם מוכרים לפני שקונים דירה חדשה?

יש מצבים בהם קיים פער זמנים, בין מכירת הדירה לרכישת דירה במקומה. אתם ודאי שואלים את עצמכם, למה לא לפרוע את המשכנתא באמצעות כספי העסקה, ואז לקחת משכנתא חדשה כאשר תידרשו לכך? ובכן, שוב – אם אתם נהנים כיום מתנאי החזר טובים, ויש לכם אפשרות להמשיך להחזיק בהם, אז אין סיבה לוותר. אבל איך אפשר לבצע גרירת משכנתא, אם אין נכס להעביר אליו את השעבוד?

הפתרון הוא גרירת משכנתא במקום לנכס, לערבות בנקאית, או לפיקדון גרירה. לוקחים ערבות בגובה הסכום שנותר לכם להחזיר (בתוספת 10% בדר"כ), ובתמורה השעבוד על הדירה מבוטל. הערבות תשמש עבור הבנק בתור בטוחה לתשלום, ובכל מקרה בינתיים עליכם להמשיך להחזיר את המשכנתא כרגיל. כאשר תמצאו דירה לרכישה, תתבצע גרירת משכנתא נוספת, הפעם מהערבות הבנקאית לדירה החדשה.

לא נכון!!!

למי זה כדאי?

כאמור, גרירת משכנתא מתאימה למי שרוצה לשמור על התנאים הקיימים. למשל, אם תנאי השוק כרגע פחות נוחים, לעומת שהיו בעת לקיחת המשכנתא המקורית, כמובן שמשתלם לשמור עליהם. זהו תהליך לא פשוט, אך עשוי להיות משתלם, לעומת סילוק משכנתא ולקיחת משכנתא בתנאים אחרים.

לצד היתרונות הללו, צריך לקחת בחשבון גם את העובדה, שבמהלך גרירת משכנתא לא ניתן לעבור בין גופים מלווים. כלומר, אם לקחתם במקור משכנתא מבנק מסוימת, תוכלו לגרור אותה לדירה אחרת רק מול אותו הבנק. תמיד כדאי לבדוק הצעות של גופים אחרים, כדי להיות בטוחים שגרירה אכן משתלמת לכם יותר מכל אופציה אחרת.

גם אם נראה כי שווה "להילחם" על השארת התנאים, בצעו בדיקה מקיפה ותבחנו הצעות שונות. בסופו של דבר השיקול הוא כלכלי נטו: האם גרירת משכנתא תעלה לכם יותר או פחות, מאשר לקיחת משכנתא חדשה? יש להתחשב לא רק בתנאים הנוכחיים מול החדשים, אלא גם בעמלות השונות: עמלת פירעון מוקדם, עמלת גרירת משכנתא וכו'. שימו לב כי עלויות של גרירת משכנתא ישנה לדירה חדשה נמוכה יותר, ביחס לעלויות גרירה לערבות בנקאית.

חשוב לבצע בדיקת היתכנות של גרירת משכנתא, עוד לפני רכישת הדירה החדשה, כדי להיות בטוחים שאתם עושים את הצעד הנכון ולא פחות חשוב מכך, כי הבנק מאפשר לכם לגרור את המשכנתא. מומלץ להיפגש עם יועץ משכנתאות מנוסה, שיעזור לכם להבין מהי דרך הפעולה הנכונה בכל תרחיש. בכלל, לא פשוט לבצע החלטות בנוגע למשכנתא, ותמיד כדאי להתייעץ עם מומחים כדי לנסות להשיג את התנאים הטובים ביותר.

איך מבצעים גרירת משכנתא?

החלטתם שגרירה היא האפשרות הכי מתאימה? יועץ משכנתאות יוכל להקל עליכם בתהליך, ללוות אתכם ולנהל את המגעים מול הגופים השונים. כך או כך, אלה השלבים לביצוע גרירת משכנתא:

• מגישים בקשה לגוף המלווה – כאמור, אותו הגוף לו אתם משלמים עבור משכנתא נוכחית.
• מצרפים לבקשה מסמכים – הגופים המלווים רוצים לקבל כמה שיותר מידע, שייתן להם תמונה מלאה על הבקשה, כך שיוכלו לבחון האם גרירת משכנתא אפשרית מבחינתם: חוזי המכר של שתי הדירות (אם לא רכשתם דירה חדשה עדיין, יש לצרף את הערבות הבנקאית אליה יעבור השעבוד), אישור כי הדירה החדשה לא משועבדת, הערכת שמאי מקרקעין לגבי הדירה החדשה.
• מחכים לאישור – הגוף מקבל את הבקשה, בוחן אותה לעומק ומחליט האם לאשר לכם גרירת משכנתא. אם כן, מדובר בתהליך מהיר (ימים ספורים).
• גוררים את המשכנתא – בסיום התהליך, השעבוד עובר מהדירה הישנה לחדשה.

האם ניתן לבצע גרירת משכנתא לדירה שנייה?

כאשר הגופים המלווים בוחנים בקשות של גרירת משכנתא, הם רוצים לוודא כי מאפייני הדירות לא שונים בהרבה. כלומר, הם יאפשרו את התהליך, רק אם שתי הדירות שוות בערך אותו סכום, או ששווי הדירה החדשה גבוה יותר וכי שני הנכסים מיועדים למגורים. כלומר, לא תתאפשר גרירת משכנתא מדירת מגורים לחנות, או כל נכס אחר שלא מיועד למגורים.

באופן דומה, לא ניתן לבצע גרירת משכנתא לדירה שנייה (דירה להשקעה). תנאי המשכנתא עבור דירה יחידה שונים מהתנאים שניתנים לרוכשי דירות להשקעה, ולכן הגופים לא מאפשרים שמירה על אותם תנאים. במצב כזה, תהיו חייבים לקחת משכנתא חדשה.