איזה הלוואה מומלצת להשקעה בנדל"ן?

האם ניתן לקחת משכנתא הפוכה להשקעה בשוק הדיור? אילו אפשרויות מימון קיימות? איך מחזור משכנתא יכול לעזור? למה מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות לפני השקעה? כל התשובות

אם אתם שוקלים אפיקי השקעה שונים, סביר להניח שחלפה בראשכם המחשבה להשקיע בנדל"ן. עושה רושם שכולם עושים את זה, אז למה לא אתם? לפני שאתם מתחילים לחפש דירה להשקעה, כדאי שתכירו את הדרכים לממן אותה, ותבינו האם בכלל זה כדאי ומתאים לכם.

מה זה השקעות ויזמות בנדל"ן?

דירה להשקעה היא נכס שנועד למגורים, אבל לא עבור הרוכשים שלה. אם אתם קונים דירה במטרה להשקיע בנדל"ן, אתם עושים את זה במטרה להחזיר את ההשקעה ובסופו של דבר לייצר רווחים, באמצעות השכרת הדירה או מכירה.

בדיוק כמו באפיקי השקעה אחרים, המטרה היא לנצל את ההון העצמי שלכם בכדי להפיק ממנו רווחים – הכנסה פסיבית מעבר להכנסות שלכם משכר וגורמים אחרים. למעשה, יש אנשים שמשקיעים בנדל"ן בתור הכנסה עיקרית – יזמי נדל"ן שלוקחים חלק בעסקאות נדל"ן רבות בארץ ובחו"ל.

אתם ממש לא חייבים להיות יזמים, או לעבוד בתחום במשרה מלאה, בכדי לבצע השקעה חכמה ומשתלמת. אם אתם גרים בדירה שרכשתם, יש לכם חיסכון כספי כלשהו, ואתם רוצים להשקיע אותו בכדי לדאוג לעתיד שלכם ושל ילדיכם – אתם יכולים לרכוש נכס נוסף, לצרכי השקעה בלבד. איך אומרים? תנו לכסף שלכם לעבוד בשבילכם.

למי כדאי להשקיע בנדל"ן ומתי?

האם השקעה בנדל"ן היא הצעד הנכון עבורכם כרגע, או שעדיף לכם להשקיע במניות, או במכשירים אחרים בשוק ההון?
ובכן, התשובה לשאלה הזו תלויה במספר גורמים, אשר משתנים מאדם לאדם, ולכן אין לה תשובה חד משמעית שנכונה לכולם.

עליכם לקחת בחשבון את מצבכם הכלכלי כיום ובעתיד, לחשוב על רמת הסיכון אליה אתם מוכנים לחשוף את עצמכם עבור השקעת הכסף ולשקול היטב את כל האפשרויות. עם זאת, בהחלט יש סיבה לכך שהשקעה בנדל"ן מבוקשת מאוד בישראל.

כל הסיבות להשקיע בנדל"ן

קודם כל, קשה שלא להימשך לאפיק ההשקעה הזה, כאשר מחירי הדירות כל הזמן עולים. להתייקרות הדירה, הן במכירה והן בהשכרה, משמעות ברורה עבור משקיעים: יש סיכוי גבוה מאוד, כי דירה שרכשתם היום תהיה שווה הרבה יותר, אפילו תוך זמן יחסית קצר. זה אומר שפוטנציאל הרווח של השקעה כזו גדול במיוחד. באופן דומה, גם פוטנציאל התשואה (הכנסות מהשכרת הדירה) גבוה.

במקביל, רכישת דירה להשקעה היא השקעה יחסית בטוחה. עולם הנדל"ן הרבה פחות תנודתי, ומנגד יותר יציב וצפוי, לעומת שוק ההון. השקעות מסוימות במניות או במט"ח, עשויות להניב רווחים משמעותיים, אבל הן גם מסוכנות, ועלולות להסתיים באובדן הכסף שלכם. יש השקעות אפילו מסוכנות יותר, כמו למשל השקעה בקריפטו.

תחשבו על זה כך: אפילו השקעה בנדל"ן שמתבררת שלא מוצלחת, לעיתים מאוד נדירות מסתיימת באובדן כל הכסף שהושקע. דירה היא נכס שבמקרה הפחות טוב שומר על ערכו ולא מתייקר, ואפילו במקרה הרע יש לה ערך מסוים.

סיבה נוספת בגינה רבים בוחרים להשקיע בנדל"ן, היא סביבת הריבית הנמוכה בישראל. בחודשים האחרונים אמנם חלה עלייה מסוימת בריבית, אחרי תקופה ארוכה מאוד בה הייתה נמוכה וללא שינוי, אך השיעור שלה עדיין גורם לתחום הנדל"ן להיראות אטרקטיבי.

האם כדאי להשלים את ההון האישי בהלוואה?

כרגע דיברנו על כך שמחירי הדיור בארץ עולים באופן קבוע, ובצורה משמעותית. מצד אחד זה אומר שאתם יכולים להרוויח מההשקעה שלכם, אך מנגד מקשה להשקיע מלכתחילה. אם הדירות כל כך יקרות, איך תרכשו דירה נוספת בלי הון עצמי? תוסיפו לכך את העובדה, שהמדינה מנסה למנוע השקעה בדירות בניסיון להוריד את המחירים, ואתם בוודאי מבינים שמימון העסקה הוא אתגר לא פשוט.

לעומת אחוז מימון מקסימלי בגובה 75%, שניתן לקבל במשכנתא לדירה ראשונה, כדאי לרכוש דירה להשקעה תקבלו מהבנק רק עד 50%. את השאר תצטרכו להשלים עם הון עצמי למשכנתא – כלומר לפחות ממחצית עלות הדירה. במשכנתא חוץ בנקאית ניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר. בשל הגבלות של משרד האוצר, בנקים לא יכולים לתת לכם היום משכנתא על נכס קיים לצורך רכישת נכס נוסף, דבר שכן מתאפשר לגופים חוץ בנקאים.

אם אתם לא יכולים לגייס סכומים כאלה בעצמכם, אתם יכולים לנסות לקחת הלוואה להשלמת הון עצמי למשכנתא. עד שנת 2021 אפשר היה לקחת הלוואה כנגד נכס (כמו הדירה שכבר בבעלותכם), מהבנק אך אופציה זאת נשארה אפשרית בגופי מימון חוץ בנקאים.

על מנת להשיג משכנתא בתנאים טובים ומשתלמים, וכדי שתהיו בטוחים שאתם עומדים לבצע השקעה נבונה, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה.

ההגבלה לא תקפה עבור משכנתא הפוכה

אם אתם מתקרבים לגיל 55, או שכבר חציתם אותו, יש לכם אפשרות נוספת. אמנם אסור לקחת מהבנק הלוואה כנגד דירה קיימת בשביל לממן דירה להשקעה, אבל עבור משכנתא הפוכה הכלל הזה לא תקף. יש לכם דירה בשווי מיליון ₪ לפחות, ללא שיעבודים ובבעלותכם המלאה?

אתם יכולים לקבל כנגדה הלוואה לכל מטרה ובעזרתה להשלים הון עצמי לרכישת הדירה. אם נותרה לכם יתרה קטנה יחסית להחזר המשכנתא הקודמת, יכול להיות שתוכלו לבצע מחזור משכנתא במסגרת קבלת משכנתא הפוכה.

לסיכום

רכישת דירה שניה עשויה להיות השקעה מצוינת, במיוחד באקלים ובתנאי השוק בישראל. כדי לבצע השקעה משתלמת, תצטרכו קודם לגייס סכום כסף לא מבוטל, באמצעות הלוואה או משכנתא הפוכה לבני 55 ומעלה. אם יש לכם שאלות, או שאתם רוצים לוודא כדאיות של עסקה כלשהי, אתם מוזמנים להתייעץ עם אמיר נוה – יועץ משכנתאות בעל ניסיון עשיר, שישמח להעניק לכם את כל המידע והליווי שתצטרכו, כל הדרך לרכישת דירה להשקעה.